Как скажется девальвация на рынке недвижимости

В связи с произошедшей во вторник, 11 февралдя, девальвацией тенге многие продавцы и покупатели недвижимости обращаются в нашу компанию с просьбой дать прогнозы, как это отразится на рынке недвижимости.

У предыдущей, 5-летней давности, и нынешней девальвации много общего: обе они произошли в начале февраля, обе обесценили тенге приблизительно на 20%.

В феврале 2009 рынок недвижимости отреагировал на девальвацию следующим образом.  Покупатели, несмотря на то, что большинство из них хранит деньги на покупку недвижимости в долларах, посчитали, что долларовые цены на недвижимость должны уменьшиться также на 20%. Логика такая: долларовые цены они пересчитали в тенге по старому курсу, разделив на новый курс.

У продавцов логика противоположная. Они справедливо посчитали: так как цены на недвижимость традиционно номинируются в долларах, изменение курса тенге к доллару не должно влиять на уровень цен недвижимости.

Таким образом, ожидания покупателей и продавцов кардинально разошлись, сделки почти полностью прекратились, рынок встал. Такая ситуация продолжалась недолго, через месяц-два продавцы, для которых ситуация с продажей стояла очень остро, пошли на некоторое снижение цен (5-7%). К этому времени покупатели также осознали, что массового снижения цен пропорционального уровню девальвации ожидать не стоит и смирились с описанным выше снижением цен. Активность на рынке восстановилась, сделки опять пошли.  При этом нужно учесть, что сделки по объектам, которые изначально были выставлены на рынок по адекватной цене, проходили даже в период временного затишья, то есть, небольшой коррекции подверглись лишь объекты, имевшие явно завышенные цены.

Я думаю, что и сейчас в краткосрочной перспективе ситуация повторится – после пары месяцев затишья рынок восстановится со снижением цен на 6-10%.

Некоторые эксперты рынка обосновывают прогнозы падения рынка пропорционально девальвации, тем, что платежеспособность покупателей снизилась на 20% из-за разницы курса доллара и, соответственно, снизится спрос.  По моему мнению, этот аргумент несостоятелен: на покупку недвижимости люди копят деньги не за счет зарплаты. Такие приобретения происходят за счет каких-то крупных накоплений или серьезных сделок, проведенных ранее. И абсолютное большинство казахстанцев, у которых есть намерение приобрести недвижимость, хранят эти сбережения в долларах.

В среднесрочной  перспективе эксперты «Абсолюта» считают, что девальвация даже увеличит активность на рынке недвижимости: если раньше казахстанцы, для того чтобы их накопления не обесценивала инфляция, хранили деньги на банковских депозитах с максимальной   ставкой для тенговых вкладов до 9%, то сейчас все осознали, что произошедшая девальвация обесценила их проценты как минимум за два года. Долларовые депозиты со ставкой в 4% не спасают от инфляции. Доверие к банковским вкладам как способу спасения от инфляции - по крайней мере, на несколько лет - снизится. И тогда, в отсутствие в Казахстане развитого рынка акций, единственным способом обезопасить свои накопления от инфляции для многих жителей нашей страны опять станет вложение денег в недвижимость.

Ведь если средний рост цен по Алматы за год составляет 5-10%, то в отдельных сегментах недвижимость  в южной столице растет на 15-20%. Цены не недвижимость в Астане вообще бьют рекорды (средний рост в 2013 году  составил около 20%).

Что касается арендного бизнеса (например, бизнес-центров, сданных в аренду), то привлекательность их для инвесторов в связи с девальвацией даже вырастет: абсолютное большинство договоров аренды имеет привязку к доллару и поступления в долларовом эквиваленте не снизятся. А расходная часть сократится пропорционально девальвации: ведь основные статьи расходы - зарплата обслуживающему персоналу и коммунальные услуги - номинированы в тенге. То есть, доходность таких объектов недвижимости увеличится, как и их инвестиционная привлекательность. Но это касается высококлассной недвижимости, которую арендуют крупные иностранные или местные компании – надежные и обеспеченные арендаторы, на платежеспособность которых не повлияют никакие девальвации.