Как рассчитать доступность ипотечного кредитования по существующим программам

Эксперты Центра исследований прикладной экономики представили индикаторы, которые позволяют рассчитать доступность жилья по существующим программам доступного жилья, в том числе по программе «Нұрлы жер» и анонсированная ипотечная программа «7-20-25»

Фото: Ilike, Shutterstock.com

С целью ускоренного решения проблемы жилья были приняты и успешно реализованы 4 государственные программы по жилищному строительству. В ходе реализации этих программ объем жилищного строительства неуклонно рос, и жилищный фонд в 2016 составил 142 млн кв. м, увеличившись по сравнению с 2001 в 3,4 раза, а объём введённого жилья в 2017  впервые в истории страны достиг 11 млн кв. м.

В отдельные годы ускоренное развитие жилищного строительства  с использованием механизма ипотечного кредитования сопровождалось серьёзными трудностями, которые нашли отражение как в проблеме дольщиков, так и в росте токсичных кредитов (доля которых оценивается примерно в 10% от всех выданных на указанные цели кредитов). Во многом они были обусловлены не только мировым финансовым кризисом 2008-2010, но и такими внутренними фактами, как неразвитость  правовой базы функционирования рынка жилья и жилищного строительства, неустойчивость финансовой системы страны, высокие процентные ставки и короткий период предоставления ипотечных кредитов. 

В начале текущего года глава государства в рамках пяти новых социальных инициатив объявил о том, что в скором времени в стране будет запущена новая ипотечная программа «7-20-25», что, безусловно, повысит доступность жилья для населения. Несмотря на очевидные преимущества данной программы, на страницах СМИ встречаются отдельные критические публикации, авторы которых ставят под сомнение выгоду данной программы для населения. При этом некоторые авторы подкрепили свои суждения примитивными финансовыми  расчётами. Не вступая в полемику, хотелось бы отметить, что они не учли наличие специальных расчётных формул, характеризующих степень доступности жилья для населения, применяемых в мировой практике. Незнание основ экономики жилищного строительства и индикаторов доступности жилья, предложенных Программой ООН по населённым пунктам (UN HABITAT), видимо, приводит к подобным ошибочным суждениям.

Существует множество простых и более сложных индикаторов доступности жилья. Большинство из них определяют количество необходимого времени (лет) на приобретение стандартного жилья с помощью собственных средств или путем заимствования кредитных средств. В данной работе мы не рассматриваем условия получения бесплатного жилья, поскольку подобную возможность имеет только узкий круг социально уязвимых жителей страны. В условиях рыночной экономики остальные жители страны должны сами покупать жилье. И это аксиома.    

Далее, в данной статье мы хотели бы привести результаты расчётов, проведённых на основе использования разных индикаторов доступности жилья для населения при различных уровнях доходов населения и домохозяйств, а также при различных условиях получения ипотеки. Также хотели бы отметить, что подобные расчёты в Республике Казахстан до сих пор вообще не проводились, и, видимо, отсутствие научно обоснованных расчётов дает повод разным суждениям и толкованиям.  

Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья является величина площади жилья (1), которое может приобрести работающий средний житель страны и региона на одну среднемесячную заработную плату. При этом чем выше значение данного индикатора, тем более доступным считается жилье для граждан. Для оценки доступности жилья по данному индикатору нами были взяты цены за 1 кв.м по основным городам страны и среднемесячная номинальная заработная плата в разрезе регионов страны. По статистическим данным 2017, как показали расчёты, среднестатистический житель страны может купить 0,596 кв.м, если всю месячную заработную плату будет направлять на покупку жилья. 

Теперь, опираясь на результаты расчётов, можно легко определить количество месяцев (лет), необходимых на покупку квартиры стандартной площади (например, 54 кв.м.), если средний житель страны или отдельных регионов всю свою заработную плату будет направлять на покупку данной квартиры. Результаты этих расчётов продемонстрируют доступность квартиры стандартной площади для работающего жителя со средней заработной платой. Это уже следующий индикатор (2). Расчёты по индикаторам доступности жилья (1) и (2) приведены в таблице 1. Они показывают, что, по статистическим данным 2017, для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв.м среднестатистическому работающему жителю страны потребуется 7,5 лет. При этом самое доступное жилье оказалось в Семее (3,1 год), самое недоступное – в Шымкенте (13,1 лет).

Таблица 1. Доступность жилья для 1 работающего со среднемесячной заработной платой

 

Величина площади жилья (1)

Доступность квартиры на зарплату (2)

 

2012

2017

2012

2017

РЕСПУБЛИКА КАЗАХСТАН

0,617

0,596

7,3

7,5

Г.КОКШЕТАУ

0,562

0,550

8,0

8,2

Г.АКТОБЕ

0,916

0,857

4,9

5,3

Г.ТАЛДЫКОРГАН

0,468

0,949

9,6

4,7

Г.АТЫРАУ

0,942

0,805

4,8

5,6

Г.УРАЛЬСК

0,590

0,957

7,6

4,7

Г.ТАРАЗ

0,817

0,866

5,5

5,2

Г.КАРАГАНДА

1,069

0,666

4,2

6,8

Г.ЖЕЗКАЗГАН

1,011

1,295

4,5

3,5

Г.КОСТАНАЙ

0,542

0,622

8,3

7,2

Г.КЫЗЫЛОРДА

1,901

0,960

2,4

4,7

Г.АКТАУ

1,526

0,853

2,9

5,3

Г.ШЫМКЕНТ

0,507

0,344

8,9

13,1

Г.ПАВЛОДАР

0,616

0,646

7,3

7,0

Г.ПЕТРОПАВЛОВСК

0,670

0,561

6,7

8,0

Г.УСТЬ-КАМЕНОГОРСК

1,025

0,544

4,4

8,3

Г.СЕМЕЙ

1,211

1,455

3,7

3,1

Г.АСТАНА

0,745

0,710

6,0

6,3

Г.АЛМАТЫ

0,559

0,567

8,0

7,9

Как правило, квартиры покупаются домохозяйствами, состоящими из нескольких членов семьи, поэтому средняя заработная плата не является определяющим критерием покупки жилья. Более объективную картину доступности жилья можно получить, если для расчетов использовать среднедушевые номинальные денежные доходы населения. Этот показатель является следующим индикатором доступности жилья (3). Для проведения расчётов по данному индикатору надо, кроме среднедушевых номинальных денежных доходов населения, дополнительно знать размер средней семьи, который в Казахстане составляет 3,4 человека. Округлим его в меньшую сторону до 3 человек.

В зарубежной практике данный показатель обозначен как HPI (housing price to income ratio) и его численное значение показывает количество лет, необходимых для приобретения стандартной квартиры по рыночной стоимости, при условии, что семья все доходы будет направлять только на покупку указанной квартиры. В зависимости от численного значения данного показателя применяется следующая международная градация доступности жилья:  

  • До 3 лет - жилье считается доступным,
  • От 3 до 4 лет – жилье считается не очень доступным,
  • От 4 до 5 лет -  приобретение жилья серьёзно осложнено,
  • Более 5 лет – жильё преимущественно недоступно.

В таблице 2 представлены результаты расчетов по данному индикатору (3), из которых видно, что среднеказахстанской семье для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв.м по рыночной стоимости потребуется 4,3 года (в Жезказгане  1,5 года, в Шымкенте - 9,8 лет).

В реальной жизни ни одна семья не может направлять все доходы на покупку квартиры на протяжении нескольких лет. Поэтому допускается, что семья может направлять не более трети совокупного семейного денежного дохода в год на приобретение стандартной квартиры, сохраняя нормальные условия существования. Если учесть данное обстоятельство, то значение данного показателя (не более 3-х лет) в реальной жизни означает, что для среднестатистической семьи потребуется до 10 лет на приобретение стандартной квартиры.

Уровень потребления варьируется от семьи к семье: на практике семьи могут меньше потреблять и больше сберегать, чтобы откладывать на покупку товаров долговременного пользования, в том числе жилья. Поэтому для расчетов лучше использовать фактические расходы населения, которые они направляют на потребление. Если внести коррективы в показатель HPI (3) на величину ежемесячных потребительских расходов населения, то получим более корректную модифицированную величину индикатора доступности жилья HPI с поправкой на уровень потребления (4). Данный модифицированный индикатор доступности жилья показывает количество лет, за которые семья может накопить средства для приобретения жилья, откладывая все свои доходы, превышающие потребительские расходы. При этом, так же в индикаторе (3), чем меньше значение данного индикатора, тем более доступным считается жилье для населения.

Расчеты показывают, что для приобретения стандартной квартиры (54 кв.м) по среднерыночным ценам за вычетом расходов на потребление казахстанской семье в 2017 было необходимо 9,6 лет (в Атырау 4,3 года, в Шымкенте - 36,5 лет).  (см. таблицу 2).

В отдельных странах мира при оценке доступности жилья вместо потребительских расходов используют величину прожиточного минимума, если значения этих двух показателей заметно не отличаются. В результате индикатор (4) модифицируется в индикатор HPI (5). Здесь уместно сделать уточнение, что прожиточный минимум в Республике Казахстан используется только для расчётов адресной социальной помощи и заметно отстаёт от величины потребительских расходов домохозяйств. В силу этого доступность жилья по индикатору, скорректированного на уровень прожиточного минимума  значительно лучше, по сравнению с предыдущим индикатором (4).

В целом из таблицы 2 видно, что за последние 5 лет доступность жилья по всем приведённым индикаторам имела тенденцию  к улучшению, что является ярким свидетельством повышения эффективности проводимой в стране жилищной политики.  

Таблица 2. Доступность жилья для казахстанской семьи из 3 человек

 

HPI (3)

HPI с поправкой на потребление (4)

HPI с поправкой на прожиточный минимум (5)

 

2012

2017

2012

2017

2012

2017

РЕСПУБЛИКА
КАЗАХСТАН

4,7

4,3

13,6

9,6

7,1

5,9

Г.КОКШЕТАУ

4,7

3,8

18,6

9,9

7,8

5,5

Г.АКТОБЕ

3,5

2,8

11,0

6,3

5,3

4,1

Г.ТАЛДЫКОРГАН

4,9

2,5

161,3

10,5

8,8

3,9

Г.АТЫРАУ

2,6

3,1

3,8

4,3

3,1

3,6

Г.УРАЛЬСК

3,9

2,6

8,7

5,5

5,8

3,6

Г.ТАРАЗ

3,9

3,1

12,6

8,2

7,8

5,5

Г.КАРАГАНДА

3,1

3,5

13,5

10,3

4,6

4,8

Г.ЖЕЗКАЗГАН

1,9

1,5

8,4

4,6

2,9

2,1

Г.КОСТАНАЙ

4,5

3,5

16,1

8,2

7,4

5,0

Г.КЫЗЫЛОРДА

2,9

3,0

9,9

6,9

4,8

4,7

Г.АКТАУ

3,0

4,0

4,9

6,3

3,9

5,1

Г.ШЫМКЕНТ

7,8

9,8

25,3

36,5

17,4

21,1

Г.ПАВЛОДАР

4,4

3,4

11,3

7,5

6,4

4,7

Г.ПЕТРОПАВЛОВСК

3,5

3,8

15,7

13,8

5,8

5,8

Г.УСТЬ-КАМЕНОГОРСК

3,8

4,3

18,1

14,2

6,1

6,1

Г.СЕМЕЙ

4,1

2,9

19,6

9,5

6,6

4,1

Г.АСТАНА

3,5

3,2

6,9

5,4

4,4

3,8

Г.АЛМАТЫ

4,2

3,6

9,8

7,6

5,2

4,4

Индикаторы (1)-(5) отражают доступность жилья и применимы для сравнительного анализа эффективности проводимой жилищной политики, при условии, что жители будут приобретать жильё за собственный счет. Как известно, большинство семей для ускорения приобретения жилья занимают деньги в банках второго уровня, оформляя ипотечные кредиты, поэтому важным является оценка доступности приобретения жилья для населения, получающего кредиты.

Следующий индикатор показывает соотношение фактического уровня доходов среднестатистического домохозяйства и минимального уровня доходов, который необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры (например, с площадью 54 кв. м) с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Данный индикатор (6) был разработан Национальной ассоциацией риелторов США и носит название Индекс доступности жилья с учетом ипотеки HAI (Housing Affordability Index). Чем больше цифровое значение данного индикатора (должен быть больше 100), тем более доступным считается жилье для населения (т.е. семья со средним уровнем дохода без особого труда может обслуживать ипотеку).

Расчеты на основе индикатора HAI (6) были проведены при различных условиях заимствования: 1) с применением стандартных условий ипотечного кредитования казахстанских банков второго уровня (ставка процента по ипотеке – 16%, первоначальный взнос – 30%, срок кредита 6 лет) (6).

2) по условиям программы «Нурлы жер» (ставка – 10%, первоначальный взнос – 30%, срок – 10 лет) (7).

3) по программе «7-20-25» (ставка – 7%, первоначальный взнос – 20%, срок – 25 лет) (8).

 Результаты расчётов приведены в таблице 3.

Таблица 3. Индекс доступности жилья с учетом ипотеки за 2017

 

HAI стандарт (6)

HAI Нурлы жер (7)

HAI 7-20-25 (8)

Қазақстан Республикасы

62,6

100,1

125,1

Г.КОКШЕТАУ

70,2

112,3

140,3

Г.АКТОБЕ

94,4

151,0

188,8

Г.ТАЛДЫКОРГАН

106,5

170,3

212,9

Г.АТЫРАУ

87,1

139,4

174,2

Г.УРАЛЬСК

103,6

165,8

207,2

Г.ТАРАЗ

86,1

137,8

172,3

Г.КАРАГАНДА

77,6

124,2

155,3

Г.ЖЕЗКАЗГАН

173,9

278,2

347,7

Г.КОСТАНАЙ

76,6

122,5

153,1

Г.КЫЗЫЛОРДА

90,7

145,1

181,4

Г.АКТАУ

67,4

107,8

134,7

Г.ШЫМКЕНТ

27,3

43,6

54,5

Г.ПАВЛОДАР

78,9

126,2

157,8

Г.ПЕТРОПАВЛОВСК

70,0

112,0

140,0

Г.УСТЬ-КАМЕНОГОРСК

62,5

100,1

125,1

Г.СЕМЕЙ

93,4

149,5

186,9

Г.АСТАНА

83,9

134,2

167,7

Г.АЛМАТЫ

73,6

117,7

147,1

Данные этой таблицы 3 позволяют легко сопоставить результаты трёх программ ипотечного кредитования.  

Данный индикатор обладает достаточно сильной аналитической и имитационной способностью, что позволяет рассчитать доступность жилья по существующим программам доступного жилья, в том числе по программе «Нұрлы жер» и анонсированной ипотечной программе «7-20-25».

Помимо значительного имитационного потенциала индикатор HAI позволяет рассчитать платежеспособный спрос по различным условиям ипотек, другими словами, число населения Казахстана (конечно, условно), которому доступно жильё. Для расчётов использовался среднемесячный доход на душу населения в интервале в разрезе децильных групп (дециль – 10% населения).

Расчеты показали, что стандартные условия по ипотеке казахстанских банков второго уровня для приобретения стандартного жилья (54 кв.м) по среднерыночным ценам доступно менее 10% населения Казахстана, условия программы «Нұрлы жер» доступно только более 10% населения, ипотечная программа «7-20-25» доступно только более 20% населения Казахстана.

Все индикаторы рассчитывались для приобретения двухкомнатной квартиры в 54 кв.м. Показатели позволяют рассчитывать доступность жилья любой площади. Но самое главное – данные индикаторы должны быть в зоне внимания людей, принимающие важные решения.

Авторы: Жаксыбек Кулекеев, Жаныбек Айгазин
Центр исследований прикладной экономики

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
3901 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
16 августа родились
Талгат Бигожин
экс-директор по экономике АО "Тау-Кен Самрук"
Самые интересные материалы сайта у тебя на почте!
Подпишись на рассылку
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить