Как продать квартиру в условиях стагнации рынка

— Самый лучший способ — это, конечно же, обратиться к специалистам-риелторам, — говорит исполнительный директор астанинского агентства недвижимости АБС RoyalEstate Расул Биккинин. — Но не к первому попавшемуся, и не просто выбрать 5-10 агентств из списка в интернете. Желательно воспользоваться рекомендациями людей, которые уже пользовались услугами риэлтора и остались довольны результатом. Если же собственник решается продать квартиру самостоятельно, то предварительно необходимо решить несколько задач.

Задача первая: изучить рынок

Первым делом необходимо просмотреть интернет-порталы и газеты с объявлениями о продаже недвижимости. При просмотре предложений сравните параметры своей жилплощади с выставленными на продажу объектами. Обратите внимание на сходные критерии: район, инфраструктура, площадь, тип дома, количество комнат, наличие ремонта, балкона, пристроек и т. д.

Если предложений в вашем районе не очень много, расширьте зону поиска. Можно рассмотреть варианты в других районах города, сходных с вашими условиями проживания.

Обращайте внимание на то, как давно предложение было опубликовано на сайте. Если квартира продолжительное время не может найти своего покупателя, это говорит о явном завышении цены.

Задача вторая: оценить квартиру

Нужно объективно изучить достоинства и недостатки вашей жилплощади. При продаже жилья необходимо сделать акцент на очевидных плюсах вашей квартиры. Расхваливайте перед потенциальными покупателями вид из окна, работу КСК, недавно установленную детскую площадку, благожелательность и порядочность соседей, близость магазинов и т. д. При этом как бы невзначай упомяните несколько недостатков: косметический ремонт, изношенная проводка, отсутствие парковки во дворе.

Что делать, если сложившиеся на рынке цены вас не устраивают? Если обстоятельства, понудившие вас выставить на продажу недвижимость, связаны с переездом, выплатой кредита или срочной необходимостью в увеличении (уменьшении) квадратных метров, ждать скорых изменений на рынке не стоит.

— После изучения рынка квартир вашего района, двора или даже дома постарайтесь поставить цену чуть ниже, чем у всех остальных. Поверьте, покупатель это заметит, — советует риелтор Расул Биккинин.

Кроме того, будьте готовы пойти на уступки при совершении сделки. Сегодня преимущество на стороне покупателя, он может себе позволить торг в пределах 5-7% от заявленной суммы. Ждать коррекции цен логично в случае, если вы действительно не торопитесь с продажей.

Задача третья: привести в порядок документы

Перед тем как вы решитесь выставить недвижимость на продажу, убедитесь, что правоустанавливающие документы в полном порядке.

— В первую очередь собственник должен обратиться за консультацией к нотариусу, сотруднику ЦОНа или опытному риелтору на предмет оценки его документов для продажи, — перечисляет Расул Биккинин. — Как показывает практика, у владельцев каждой второй квартиры возникают проблемы, которые приходится срочно решать перед совершением нотариальной сделки с недвижимостью.

Риэлтор предлагает пошаговую инструкцию подготовки документов к продаже недвижимости.

1. Убедитесь, что план квартиры совпадает с планом в техническом паспорте. Если есть различия, обратитесь в отдел архитектуры для изменения планировки квартиры либо приведите жилье в соответствие с техническим паспортом.

2. Если площадь балкона или лоджии не включена в общую площадь квартиры, закажите в ЦОНе перемер квартиры с изготовлением нового техпаспорта.

3. Убедитесь, что на обороте основного документе квартиры (любой договор отчуждения, по которому квартира перешла в вашу собственность: договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, приватизации и т.д.) стоит печать органов юстиции с отметкой о регистрации. Если печати нет, лучше всего обратиться в соответствующие органы.

4. Если квартира перешла к вам по договору приватизации, при этом в договор были вписаны несовершеннолетние, убедитесь, что на сегодняшний момент им уже исполнилось 18 лет. В противном случае вам надо будет обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о предоставлении соответствующей справки для продажи квартиры.

5. Закажите в ЦОНе или через электронный портал egov.kz справку о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках (форма 2), в которой отображены все данные о квартире и ее владельце. Сравните все, что в ней указано, со своими документами (кадастровый номер, целевое назначение, полный адрес, количество составляющих помещений в квартире, этажность, общую и полезную площадь, свои собственные данные, форму собственности, основание возникновения права и дату его регистрации). Если обнаружилось хоть одно несоответствие, обратитесь в ЦОН для корректировки данных.

Часто бывает, что на квартиру наложено обременение, о котором собственник даже не догадывается. Не делайте преждевременных выводов. Как правило, в справке указано, какой орган наложил обременение. Обратитесь туда для выяснения обстоятельств. Зачастую это случается из-за банального неоплаченного штрафа или несвоевременно оплаченных налогов.

6. Проверьте, не подходит ли к концу срок действия вашего удостоверения личности.

Задача четвёртая: сделать ремонт

Наибольший интерес у потенциальных покупателей вызовет квартира, готовая к проживанию. Сегодня мало кто готов вкладывать деньги в ремонт после покупки жилья.

— Приведите квартиру в соответствующий презентабельный вид, — советует столичный риелтор. — Произведите мелкий краткосрочный косметический ремонт. А если нет такой возможности, хотя бы устраните недочеты, которые могут броситься в глаза покупателю при беглом осмотре: оторванные обои, разбросанные вещи, подтекшие потолки, порванный линолеум, протекающая сантехника, неприятные запахи и т. д.

Задача пятая: провести фотосъемку

Объявления с фотографиями набирают большее количество просмотров в интернете. Если вы решили провести фотосъемку самостоятельно, не забудьте, помимо фото своей квартиры, сделать подборку видов самого дома, подъезда, двора.

Если главный ваш козырь — низкая цена, а фотографии только усугубят непрезентабельный вид квартиры, то, конечно, размещение объявления без фото вполне оправдано. Но будьте готовы к тому, что вашим предложением заинтересуются в основном специалисты агентств недвижимости.

Задача шестая: заинтересовать покупателя

Большинство потенциальных покупателей ищут квартиры через интернет. Поэтому уделите должное внимание тексту объявления.

— Чтобы объявление было «нескучным» и не казалось написанным под трафарет, сделайте подборку фотографий и подробное описание жилплощади и района, — рекомендует исполнительный директор столичного агентства недвижимости АБС RoyalEstate. — Обязательно укажите, что квартира юридически «чиста» и все документы готовы. Также отметьте, рассматриваете ли вы вариант продажи через ипотеку. В наши дни 50% покупателей приобретают квартиры через банк (такое оформление займет 2-3 недели), поэтому не огораживайте себя от этой доли рынка.

Источник: Информационная служба kn.kz, информационный партнёр Forbes.kz.