Как продать квартиру в ипотеку

Фото: pixabay.com

Учитывая низкую платёжеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись, отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чём плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Ипотека — надёжный инструмент продажи недвижимости

Акишев предложил давать ипотеку «7-20-25» уже имеющим жильё

Национальный банк предлагает расширить число участников программы «7-20-25»... →

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заёмщика и саму недвижимость. Банки в первую очередь сами заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В БВУ запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — рассказала риелтор Центрального агентства недвижимости Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет. Ипотека — это неплохо. У населения платёжеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учётом того, что сейчас ввели несколько хороших госпрограмм, вероятность покупки квартир возрастает.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то можно совершить сделку, предварительно договорившись с покупателем о том, что он сделает новый техпаспорт сам, — объяснила Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то продавец должен сам узаконить перепланировку и сделать новый техпаспорт. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку заключается также в том, что на это уходит время –несколько недель, а иногда и больше месяца. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить процесс, но всё же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчётом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

1. Сбор и проверка документов, посещение банка

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов. В банке от продавца потребуют следующие документы:

Квартиры в городке ЭКСПО можно будет купить в ипотеку по льготной программе

Об этом стало известно в четверг, 17 января →

• Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
• Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
• Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приёмки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
• Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретённое недвижимое имущество и после регистрации залога.

Также делается оценка имущества. Её заказывает покупатель у независимого оценщика. В банках, как правило, предлагают список оценочных компаний, с которыми банк сотрудничает и которым доверяет своих клиентов. Но можно обратиться и к другим оценщикам.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Финансовый институт может запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют на кредитный комитет, — рассказала Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной. Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платёжеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идёт одобрение или неодобрение. Потом документы ещё раз проверяются кредитным комитетом.

2. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не даёт права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Топ-10 самых дорогих ЖК Алматы

Элитное жилье традиционно располагается в предгорье Южной столицы →

3. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором чётко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас действует правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30% от стоимости квартиры, покупатель кладет на счёт в банке, где оформляется ипотека. Когда кредит одобряют, вся сумма перечисляется на счёт продавца, — пояснила риелтор Татьяна Свиденко.

4. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны идут к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Нотариус накладывает обременение на квартиру. Покупатель ничего не может делать с ней до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несёт в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает своё обременение.

5. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

Затем продавец выдает покупателю письмо о полном расчёте, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На объекте недвижимости сохраняется только обременение банка. После передачи письма о полном расчёте сделка считается состоявшейся.

На что обратить внимание

• Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
• Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
• Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
• Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
• Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчётах.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнёра Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.