Сложно ли купить квартиру и не попасться на уловку мошенников?

Желание приобрести жилье, не имея достаточных средств, делает многих казахстанцев мишенью для различного рода махинаторов

Фото: thehomesplace.com

Несмотря на экономические трудности, спрос на жилье в Казахстане остается высоким. Этому способствует дефицит готовой недвижимости, изношенность жилого фонда, рост населения и так называемый «инстинкт жилья», свойственный казахстанскому менталитету. И порой в желании во что бы то ни стало купить квартиру человек теряет бдительность и становится жертвой незаконных действий продавца или откровенного мошенничества.

Рассмотрим несколько факторов, которые нужно учитывать при покупке квартиры.

Квартиры в рассрочку от страховых компаний

Не так давно в городах Казахстана стали предлагать купить квартиру в рассрочку через накопительное страхование жизни, причем без переплаты и подтверждения дохода. То есть клиент оформляет страховой полис, находит квартиру, вносит первоначальный взнос. Затем компания приобретает эту недвижимость в свою собственность, а клиент заключает с компанией договор найма и платит ежемесячные взносы. Спустя 10-30 лет жилье обещают передать в собственность арендатору, а также некоторую накопленную сумму денег.

В общем, чтобы приобрести жилье, необходимо участвовать в накопительном страховании жизни. Причем компания, которая предлагала такой способ покупки квартиры, была иностранной и не имела лицензии на занятие страховой деятельностью в Республике Казахстан.

Страховой омбудсмен Казахстана Андрей Копов предостерегает от покупки жилья таким способом.

В Казахстане запрещена деятельность нелицензированных страховых компаний. Во-первых, согласно законодательству РК, это должны быть резиденты. Во-вторых, у них должна быть надлежащим образом оформлена лицензия на занятие страховой деятельностью, выданная Национальным банком РК. В-третьих, в законе четко определено, чем должна заниматься страховая компания. Торговать недвижимостью она не имеет права, - объяснил эксперт.

Получается, что если такая контора не выполнит своих обещаний, клиент не сможет рассчитывать на поддержку государства в лице Нацбанка, и решение своей проблемы придется находить самостоятельно.

Финансовая пирамида под вывеской жилищного кооператива

Также встречаются объявления о возможности купить квартиру через потребительский кооператив. Конечно, сама по себе схема покупки через кооператив вполне законна. Жилищно-строительные кооперативы становятся довольно популярными в Казахстане, в частности, в Астане. Граждане могут объединиться, для того чтобы построить и содержать дом.

Но некоторые кооперативы предлагают не строить вместе, а приобретать любые квартиры в рассрочку за счет паевых взносов других членов кооператива. То есть пайщик должен внести 10% от стоимости квартиры и ждать пока другие, 10-15 человек внесут свои 10%. Получается, что чем больше людей привлекут в кооператив, тем быстрее можно купить жилье.

При этом недвижимость в собственность приобретает не член кооператива, а компания, которая затем эту квартиру дает в аренду пайщику. Клиент же «клюет» на низкие ежемесячные взносы и радужные обещания председателя передать данную недвижимость в собственность члену кооператива лет через 30.

Недвижимость от недобросовестного риэлтора

При покупке квартиры рекомендуется обращаться к риэлторам. И выбор надежного риэлтора очень важен, так как иначе это может обернуться серьезными проблемами. Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Елена Грива рекомендует покупателей насторожиться, если в поведении риэлтора, который предлагает вам определенную квартиру, присутствуют следующие факторы:

  • риэлтор предлагает сделать предоплату до подписания договора и исполнения своих обязательств по договору;
  • не предоставляет информацию об объекте в связи с тем, что он не делал предварительный просмотр объекта и правоустанавливающих документов;
  • если фотографии в объявлении не соответствуют действительности;
  • потребителю, позвонившему по рекламе, вместо рекламируемого объекта предлагают другой объект, объясняя это тем, что рекламируемый объект продан;
  • если после подписания договора риэлтор отказывается организовать встречу с собственником объекта или его доверенным лицом;
  • если на этапе передачи задатка не предоставляются оригиналы правоустанавливающих документов или надлежащим образом заверенные копии правоустанавливающих документов.

Глава ОАРК советует перед началом работы с риэлтором проверить подтверждение права предоставлять риэлторские услуги.

Для этого необходимо узнать, в каком агентстве недвижимости работает риэлтор, и позвонить в офис компании, — рассказала Елена Грива. — Если риэлтор работает как индивидуальный предприниматель, попросите предоставить свидетельство ИП. И обязательно надо составить договор. Перед подписанием внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора.

Среди признаков компетентности риэлтора Елена Грива выделяет наличие:

  • сертификата о прохождении обучения в риэлторской сфере,
  • аттестата, подтверждающего профессиональный уровень риэлтора;
  • рекомендаций и отзывов клиентов;
  • членства в профессиональном сообществе.

Право физическому лицу предоставлять риэлторские услуги дают трудовой договор или наличие свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Юридическая чистота: какие нюансы необходимо проверить

На рынке вторичной недвижимости существует ряд распространенных мошеннических схем.

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Станислав Лопатин выделяет факторы, которые должны насторожить покупателя:

  • Продавец отказывается предоставить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество, справку о зарегистрированных и прекращенных правах на недвижимое имущество.
  • Право собственности на квартиру у продавца возникло менее одного года назад.
  • Собственники квартиры часто менялись в течение последних трех лет.
  • Площадь квартиры, указанная в правоустанавливающем документе или техническом паспорте, не соответствует площади, зарегистрированной в органах юстиции.
  • Наличие обременений или юридических притязаний третьих лиц.
  • Правоустанавливающий документ, указанный в справке о зарегистрированных правах (обременениях), не соответствует документу, который предоставляет продавец.
  • Право собственности на квартиру не зарегистрировано.
  • Продавец отказывается предоставить подлинники правоустанавливающих документов на квартиру.
  • Нынешний собственник получил квартиру в качестве наследства.
  • Квартира перешла в собственность продавца по постановлению судебного исполнителя в результате продажи с торгов.
  • Право собственности возникло на основании решения суда.
  • Квартира бы приобретена продавцом в результате приватизации.
  • У продавца отсутствуют подлинники правоустанавливающих документов, имеются лишь дубликаты или копии, верность которых засвидетельствована нотариусом.
  • В правоустанавливающих документах имеется большое количество подчисток и исправлений.
  • Переговоры о продаже ведет один человек, денежные средства получает другой человек, а собственником является третий.
  • Собственник недееспособен, страдает алкоголизмом, состоит на учете психоневрологическом и наркологическом диспансере.
  • Недвижимость продается по доверенности.
  • Отсутствует технический паспорт, в паспорте не указаны изменения в планировке, не совпадает площадь недвижимости с указанной в правоустанавливающем документе и справке о зарегистрированных правах.
  • Продавец предлагает указать в договоре более низкую стоимость по сравнению с реально уплачиваемой ценой, предлагает оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.
  • Продавец торопится продать квартиру как можно скорее и по цене более низкой, чем на рынке.
  • Продавец отказывается удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.
  • Продавец не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры и не подтверждает отсутствие брачных отношений на момент приобретения им квартиры.
  • Продавец является участником судебных разбирательств, в том числе касательно приобретаемой недвижимости.
  • Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным.

При наличии хотя бы одного из перечисленных факторов имеются риски признания договора купли-продажи недействительным, — подчеркнуд Станислав Лопатин. — В таких случаях лучше всего обращаться к юристам для детальной проверки.

Опасные виражи долевого строительства

Правительство и местные власти стараются делать все возможное, чтобы навести порядок в сфере долевого строительства. Та,к в Казахстане принят закон «О долевом участии в жилищном строительстве», акимат столицы регулярно обновляет список недобросовестных застройщиков Астаны. И хотя сегодня стать дольщиком уже не так опасно, как 10 лет назад, тем не менее, стоит внимательно относится к выбору застройщика.

Юрист Станислав Лопатин выделяет главные опасности долевого участия в строительстве на сегодняшний день:

  • отсутствие разрешительных документов на строительство;
  • некачественное строительство, недоделки, нарушение проектных показателей;
  • нарушение сроков строительства;
  • нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию при завершенном строительстве;
  • удорожание стоимости недвижимости в процессе строительства;
  • несоответствие реальной площади недвижимости договорной;
  • неполная готовность (отделка).

Какой договор не стоит заключать с застройщиком?

Если граждане заключили типовой договор долевого участия, утвержденный Министром национальной экономики Республики Казахстан от 3 декабря 2014 года № 123, и в обязательном порядке применяемый застройщиками при долевом строительстве, то, в принципе, основной риск невозврата денег или передачи в собственность недвижимости практически решен, — считает управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы. — Поскольку законом порядок такого строительства и ответственность застройщика четко прописаны, механизм позволяет защитить права и интересы дольщиков. Остальные спорные моменты, которые будут возникать между сторонами, думаю, решаемы, в крайнем случае, можно обратиться в суд.

Вероятность лишиться денег или имущества, по мнению юриста, достаточно высока при заключении альтернативных договоров наподобие инвестирования, предварительных договоров купли-продажи и т.п.

Начиная с октября 2016 такие договора или соглашения (сделки) по привлечению денег физических или юридических лиц для строительства жилых домов, заключенные с нарушением установленных требований и порядка, будут признаваться недействительными, — объяснил Ерлан Ерболаұлы. — А вот возврат оплаченных денег в такой ситуации зачастую под вопросом, да и очень длителен процесс, поскольку все имущество такого застройщика при негативном развитии событий рискует быть арестованным, обремененным претензиями третьих лиц.

Юрист не рекомендует покупать жилье, если у застройщика не имеется разрешительных документов, например, строительной лицензии, первичных документов и согласований на объект строительства, рабочего проекта строительства, правоустанавливающего документа на земельный участок и т.п.

Когда не стоит приобретать жилье по госпрограмме

В последние годы качество домов, сдаваемых в рамках госпрограмм, в частности, Программы развития регионов до 2020 года, стало заметно выше. Сказывается усиление контроля процесса строительства со стороны госорганов после печально известной «Бесобы», а также многочисленных примеров нарушения строительных норм при возведении доступного жилья по всему Казахстану. Достаточно вспомнить, что за 8 месяцев 2014 за некачественное строительство жилья по госпрограмме к административной ответственности была привлечена 371 подрядная организация.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сформировался пласт предложения о продаже таких квартир, сданных в эксплуатацию в начале 2000-х. Цена на такое жилье достаточно высокая, так как дома считаются новостройками. В них хорошие планировки, новые инженерные коммуникации. Но к минусам можно отнести качество облицовки зданий, подвальные помещения, кровлю. Стоит тщательно все взвесить, прежде чем решиться на покупку квартиры.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
15846 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
21 января родились
Абдикарим Зейнуллин
член совета директоров АО «ННТХ «Парасат», главный учёный секретарь КазНАЕН
10 богатейших людей мира

10 участников рейтинга Forbes 400 за 2018 год.

Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить