Как коммерческая недвижимость в РК прошла оценку спросом
Журнал Forbes Kazakhstan опубликовал очередной рейтинг крупнейших казахстанских рантье
Исследование Forbes Kazakhstan по крупнейшим рантье Казахстана по итогам 2015 года выявило присутствие некоторой неуверенности среди владельцев коммерческой недвижимости. Кто-то еще надеялся, что после Нового года произойдут позитивные изменения, кто-то держал ставки без изменения. Однако 2016 расставил свои акценты на рынке, после чего стало окончательно ясно: новая реальность, или новая «нормальность», пришла надолго. Ставки в бизнес-центрах, торговых и торгово-развлекательных центрах начали падать.
Топ-15 крупнейших девелоперов Казахстана
Негативные факторы, влияющие на экономику Казахстана в целом, не обошли сто... →
В настоящее время, по мнению экспертов, падение арендных ставок в БЦ и ТРЦ прекратилось, и стоимость аренды и продажи «квадрата» наконец стала рыночной, очистившись от иллюзий возврата цен середины 2000-х. Тогда, к примеру, ставки в бизнес-центрах класса «А» доходили до $100 за «квадрат». Сегодня мало того, что цены зафиксированы в тенге, так еще и арендаторы не дают больше $10–20 за квадратный метр в БЦ класса «А» и «А минус». Фактически за 10 лет арендные ставки упали в 5–10 раз.
Серьезное давление на стоимость аренды квадратного метра оказывают иностранные компании, уходящие из Казахстана и освобождающие арендуемые площади. По данным специалистов, основные передвижения между БЦ сейчас это переезд существующих компаний в поиске лучших условий.
Оживления рынка коммерческой недвижимости ожидать не стоит, однако потенциал для роста все-таки есть. По мнению участников рынка, единственный клиент, который может оживить рынок в ближайшей перспективе и заложить устойчивый многолетний тренд для развития всех сегментов недвижимости, это МСБ. Если государство реально улучшит бизнес-климат для этих компаний, они начнут потихоньку развиваться и смогут дать толчок развитию всех секторов недвижимости. Здесь главное – предоставить им максимум защиты, надежности со стороны государства на всех уровнях, свободы. Достаточно посмотреть на мировой опыт, где основа спроса – это малый и средний бизнес.
На топ-10 рейтинга крупнейших рантье Казахстана – 2016 приходится 46 объектов коммерческой недвижимости. Из них 18 торговых и торгово-развлекательных центров – 39% от общего количества рассматриваемых объектов, а также 28 бизнес центров – 61% соответственно. На Алматы из 46 объектов приходится 35, или 76%, на Астану – 11, или 24%.
Общая сумма коммерческой площади 46 объектов составляет 762,38 тыс. кв. м. Из них торговых и торгово-развлекательных центров – 478,64 тыс. кв. м, или 63%, бизнес-центров – 283,74 тыс. кв. м, или 37%. В среднем площадь одного ТЦ или ТРЦ составляет 26,59 тыс. кв. м, БЦ – 10,13 тыс. кв. м.
При этом в Алматы на 35 объектов коммерческой недвижимости приходится 568,25 тыс. кв. м, или в среднем 16,23 тыс. кв. м на каждый. В Астане 11 объектов в сумме составляют 194,12 тыс. кв. м, или в среднем 17,65 тыс. кв. м на каждый.
Суммарная предполагаемая выручка топ-10 рантье составила 55,47 млрд тенге. В прошлом году эта сумма была больше на 4,14 млрд тенге – 59,61 млрд тенге, разница составила почти 7%. На фоне больших цифр изменение не кажется критичным, но в среднем каждый участник рейтинга недополучил в 2015 почти полмиллиарда тенге предполагаемой выручки.
Из них на торговые и торгово-развлекательные центры пришлось 38,06 млрд тенге, или 69%, на бизнес-центры – 17,41 млрд тенге, или 31%. В среднем один ТЦ или ТРЦ получил за год 2,11 млрд тенге, БЦ – 0,62 млрд.
Географическое распределение денег выглядит следующим образом: Алматы – 43,6 млрд тенге, или 79%, Астана – 11,87 млрд тенге, или 21% предполагаемой выручки.
В среднем один объект в южной столице приносил в 2015 1,24 млрд тенге, в северной – 1,08 млрд тенге.
Рейтинг целиком можно прочитать в ноябрьском номере журнала Forbes Kazakhstan.
