Как изменятся цены на квартиры из-за перехода с доллара на тенге?

12494

На этот вопрос kn.kz отвечают председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин, управляющий директор алматинского агентства недвижимости Big Group Адиль Бигазинов и руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая

Иллюстрация: minfin.com.ua

Скачки курса не будут влиять на цены

Участники рынка недвижимости положительно оценили запрет на указание цен на квартиры в долларах и условных единицах, считая его вполне закономерным.

Мы с президентом Казахстанской федерации недвижимости Ермеком Мусреповым поднимали эту проблему в оценочном и риелторском сообществе, — рассказывает председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин. — Валютные объявления – это препятствие, в которое упираются интересы продавцов и покупателей. Первые ждут стабилизации тенге, чтобы скорее продать активы за валюту – они понимают, что стоимость недвижимости во время кризиса снижается. Вторые из-за обрушения тенге ждут резкого снижения цены предложения недвижимости.

Резкие скачки курса привели к тому, что долларовые цены перестали отражать объективную картину. Новые правила осуществления электронной торговли в целом не создадут серьезных проблем для профессиональных участников рынка, полагает Калинин.

Для оценщиков временные сложности создает серьезное сокращение предложений купли-продажи, — говорит Александр Калинин. — Основой рыночный подход — сравнительный — остается без необходимой фактологической базы. Маркетинговый анализ по секторам недвижимости ограничен. Однако это проблемы временные, надеюсь, спустя 1,5-2 месяца все наладится.

Как считает управляющий директор агентства недвижимости Big Group Адиль Бигазинов, при переходе на цены в тенге продавцы столкнулись с определенными сложностями.

Большинство продавцов по-прежнему хотят получить сумму за продаваемую ими недвижимость в долларах, а при колебаниях курса им сложно определить стоимость недвижимости в тенге, — объясняет специалист. — Думаю, для застройщиков такое решение было положительным, так как большинство из них выставляли стоимость объектов недвижимости в тенге.

Аналитики портала kn.kz начали пересчитывать цены из доллара в тенге в 2014, чтобы читатели аналитических статей привыкали к тенговому номиналу, а продажа квартир не зависела от курса.

Переход на тенговые цены внесет определенность в ценообразование для всех участников рынка жилья, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.Скачки курса теперь не собьют с толку продавцов, покупателей, оценщиков. Динамика цен будет меньше зависеть от валютных колебаний, снизятся валютные риски. Ведь сокращение числа сделок на вторичном рынке было сильно связано с элементом неопределенности — какова будет завтра цена доллара? Думаю, тенговые цены отчасти помогут оживить слабый спрос.

Диаграмма ниже показывает, как продавцы меняли тенговые цены на квартиры в зависимости от колебаний курса доллара, который в эти месяцы постоянно рос за редкими исключениями.

Процесс дедолларизации мышления будет долгим

Забыть про валюту получится не сразу. Рука потенциального покупателя по привычке будет тянуться к калькулятору — посчитать, адекватна ли цена. Время, необходимое казахстанцам, чтобы привыкнуть к ценам в тенге, по Анны Шацкой, будет зависеть от заинтересованности конкретных участников рынка. Пока зависимость рынка недвижимости от доллара высока — на примере рынка Алматы можно видеть, как в период с августа 2015 по январь 2016 вслед за ростом курса доллара менялись и тенговые цены на жилой квадратный метр.

— Думаю, можно взять за основу средний срок экспозиции стандартной квартиры — 3-6 месяцев. За это время, судя по реакции/интересу потенциальных покупателей, продавец вполне может оценить, насколько цена оправдана. Конечно, настоящий переход, то есть изменение восприятия, произойдет не сразу. Психологически сложно принять, что еще полгода назад, например, квартира в Астане стоила, скажем, $50 тыс., а сейчас она стоит 10-11 млн тенге. Хотя по требованию закона все сайты и продавцы, ими пользующиеся, уже выставили цены в тенге. Надо учесть — за полгода реальные долларовые цены на жилье упали на 30-40%, - признает эксперт. – Конечно, возникнет вопрос, по какому курсу переводить цены. Есть соблазн привязаться к текущему курсу. Основной аргумент — 70% всех сбережений населения — долларовые. Однако рано или поздно источник долларового спроса, сформировавшийся до перехода на плавающий курс, иссякнет, а новые будут формироваться с трудом. Поэтому тенговые цены — абсолютно обоснованное решение в условиях сильных валютных колебаний.

Управляющий директор Big Group более пессимистичен:

Я считаю, нововведение постепенно заставит людей оценивать многие вещи в тенге, но изменения займут годы. Если бы Национальный банк сглаживал валютные колебания, население быстрее бы начало привыкать мыслить в тенге. Думаю, изменения помогут процессу дедолларизации лишь косвенно. Дедолларизация должна решаться не только через изменение мышления, а, прежде всего, через структурные изменения в экономике, - уверен Адиль Бигазинов.

Цены на квартиры не изменятся

Специалисты рынка уверены — с введением новых правил реального снижения цен на квартиры не произойдет.

Конечно, цены продолжат коррекцию, — говорит руководитель аналитической службы kn.kz. — Это вполне обоснованно, потому что тенговый номинал с августа рос благодаря курсу доллара. Но пока разговор идет только о коррекции, а не о реальном снижении тенговых цен на квартиры. В ближайшие месяцы, по нашим прогнозам, произойдет «откат» тенговых цен примерно до уровня 340-350 тыс. тенге/кв.м  в Астане и Алматы и 180-190 тыс. тенге/кв.м  — для Караганды (цены июня-июля 2015). Уже потом последует настоящее снижение цен, связанное со снижением платежеспособного спроса: падением реальных доходов и ипотечного кредитования. Пока же мы видим, как корректируются лишь долларовые цены. Вероятно, это связано с тем, что продавцы не уверены в курсе доллара.

С тем, что замена ценников на тенговые не повлияет на снижение цен, согласен управляющий директор АН Big Group.

Раньше при росте стоимости доллара большая часть продавцов не отвечала снижением цен, что приводило к стагнации рынка. Продавец не готов был еще опускать цену, а покупатель – не готов платить такие суммы при высоком курсе, — рассказывает риелтор. — Участникам рынка приходилось проводить разъяснительную работу с продавцами, на что уходило немало времени. Считаю, расчет цен на недвижимость в тенге поможет участникам рынка недвижимости не реагировать линейно на колебания курса тенге по отношению к доллару.

Специалист отмечает: цены на рынке недвижимости Алматы последние два месяца не снижаются.

Сейчас цены на недвижимость пришли в тенговом эквиваленте к уровню, который сложился при курсе 185 тенге за 1 доллар, — подчеркивает Бигазинов. — На рынке Алматы уже наблюдается небольшая активность со стороны покупателей, ожидавших стабилизации. Думаю, цены на недвижимость не будут больше падать, потому что накопился определенный отложенный спрос. Вероятно, в ближайшее время активизируются программы ипотечного кредитования, что также поддержит рынок.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить