Как быстро продать недвижимость после девальвации тенге

22270

Генеральный директор агентства недвижимости «Абсолют» Сергей Погребняк анализирует ситуацию на рынке недвижимости РК после начала свободного плавания тенге и дает рекомендации читателям Forbes.kz

Фото: Андрей Чеботарев

Реакция рынка

Итак, после десятимесячного ожидания произошла девальвация, обрушившая тенге на 50%. Казахстанцев ждет новая реальность: я думаю, что в ближайшие годы изменения затронут многие стороны нашей жизни, и рынок недвижимости не станет исключением – на нём также произойдут кардинальные преобразования.

Еще пару месяцев назад, когда меня просили дать прогноз дальнейшего поведения рынка недвижимости, я говорил, что если не будет катаклизмов, то к осени начнется восстановление активности рынка с соответствующим небольшим ростом цен, и к началу 2016 цены постепенно достигнут показателей годичной давности. Однако столь значительную девальвацию нацвалюты я расцениваю как серьезнейший катаклизм, который как минимум на год кардинально изменит локальный рынок недвижимости, а возможно, приведет и к установлению «нового порядка».

Напомню, что происходило на рынке недвижимости Казахстана с ноября 2014: девальвация российской валюты и резкое ослабление цены на нефть и другие экспортные товары РК вызвали первые слухи о том, что в ближайшее время стоит ждать девальвации тенге. Активность рынка значительно упала: казахстанцы, наученные опытом, понимали, что ослабление национальной валюты приводит и к понижению цен на недвижимость. Поэтому покупатели заняли выжидательную позицию. Все новые слухи о грядущей девальвации мешали активизации рынка.

Тем не менее, девальвация не наступала, и на рынок недвижимости пришли «заморозки», продолжавшиеся вплоть до 20 августа 2015. Сделки понемногу заключались, но общая активность упала в среднем в 2 раза (ситуация в разных сегментах несколько отличалась: где-то продажи почти не упали, а где-то спад был очень значительным).

Наконец, в августе 2015 тенге отпустили в свободное плавание; валюта обесценилась вполовину, что привело всех игроков рынка недвижимости в состояние шока. Рынок вторичной недвижимости почти встал, на первичном рынке ситуация менее драматическая: сразу после 20 августа практически все застройщики начали продавать жильё по додевальвационному курсу. По рассказам моих коллег, руководителей отделов продаж строительных компаний, это дало положительный эффект – весь рынок стоял, а у них продажи шли. Можно понять и радость покупателей: в начале сентября на заморозке курса они выиграли, при пересчете в доллары, 35% от цены.

Заявление Ассоциации застройщиков Казахстана о переводе цен на новостройки в тенге ознаменовало новый этап развития рынка жилья: ведь неизбежно массовый переход рынка новых домов на тенге по додевальвационному курсу окажет давление и на вторичный рынок. Хотя я скептически отношусь к тому, как застройщики будут держать своё обещание. Перед фиксацией цен в тенге по додевальвационному курсу многие строительные компании подняли долларовые ценники. Кроме того, в связи с тем, что немалая часть стройматериалов завозится из-за рубежа, и когда имеющиеся у строителей запасы подойдут к концу и придется закупать их по новому курсу доллара (в 1,5 раза выше предыдущего). Это неизбежно отразится на себестоимости строительства. Также все понимают, что, несмотря на обещания властей, в ближайшие месяцы цены на электричество, топливо, перевозки повысятся, и себестоимость строительства еще больше возрастёт. А так как наши застройщики в большинстве своём не готовы кардинально снижать маржу, всё это окажет давление на цены. В итоге, я думаю, строительные компании выполнят своё обещание по фирсированию цен в тенге, просто будут несколько раз в день (после каждого очередного скачка доллара) пересматривать ценник.

Что день грядущий нам готовит

Прогнозы по развитию ситуации на рынке жилья – дело крайне неблагодарное, но хотя бы общий сценарий поведения рынка представить себе можно: давление со стороны застройщиков вынудит продавцов вторичного рынка идти на понижение. Сначала это будут лишь единичные случаи: пойдут на значительное снижение цены продавцы с наиболее острой ситуацией и наиболее прозорливые. Все объекты, выставленные на рынок с ценами, привязанными к доллару по додевальвационну курсу, так и останутся непроданными.

Постепенно количество дрогнувших продавцов будет всё увеличиваться: кто-то, грамотно просчитав ситуацию, сделает правильные выводы сам (лучше сейчас установить цену, конкурентную с ценами на новостройки, и продать жилье, чем ждать полгода, а затем продать даже дешевле), кого-то заставит нужда (необходимость срочного выезда, ипотечные долги и проч.), но общая тенденция снижения цен будет нарастать. Это приведет к тому, что рынок обретет баланс где-то к весне 2016 (опять же - если не произойдёт новых катастроф).

Кстати, я не думаю, что цена в долларовом выражении снизится пропорционально глубине падения тенге: девальвации 2009 и 2014 показали, что при ослаблении национальной валюты на 20% рынок недвижимости падал на 8-15% (в разных сегментах по-разному, но в среднем 10%). Поэтому, если доллар стабилизируется на отметке, близкой к 300 тенге, цены на жильё упадут через полгода на 30-35%.

Что касается ситуации в разных сегментах. Я думаю, что падение цен на жильё класса «люкс» будет меньше: если провести параллель с рынком потребительских товаров, то в кризисы продажи таких супербрендов, как  Louis Vuitton, к примеру, не только не падают, но и возрастают. Также меньше обесценится недвижимость, имеющая уникальные характеристики (местоположение, соответствующая спросу эксклюзивная концепция, архитектура, дизайн и т. д). Что касается коммерческой недвижимости, то объекты, которые сохранят свою доходность (хотя достичь этого будет крайне сложно в кризисное время), также минимально потеряют в цене.

Как продать недвижимость в ближайшие месяцы

Рецепт прост. Как говорил гуру маркетинга Джек Траут, «выделись или умри!». В приложении к нынешнему рынку недвижимости это означает, что выиграют те, кто быстрее общей массы продавцов проведет коррекцию и установит до такой степени привлекательные цены, что они позволят совершить сделку даже на  рынке с почти нулевой активностью покупателей.

То есть в ближайшие месяцы, когда львиная доля продавцов или не снизит долларовый ценник или внесёт в него символические изменения, будут продавать лишь те, кто установит очень конкурентную цену.

Через пару месяцев продавцов, которые снизят долларовые цены на 10-15%, будет уже большинство. Но продажи будут идти лишь у тех, чья цена будет значительно выделяться на фоне средней по рынку. Таким образом, продавцы, следующие за постепенно снижающимся рынком, будут терять время, но не находить покупателей. И к моменту стабилизации рынка даже снижение цены на 30% от девальвационной не гарантирует продажу, потому что это будет средняя цена предложения! А продаются лишь те объекты, которые имеют наиболее конкурентные параметры по соотношению цена/качество.

О конфликте интересов

Ни для кого не секрет, что заработок риелторов напрямую зависит от уровня цен на рынке: чем дороже недвижимость, тем больше зарабатывают риелторы, комиссия которых составляет процент от стоимости сделки. Может возникнуть вопрос: какой резон руководителю агентства недвижимости прогнозировать падение рынка и призывать продавцов уже сейчас снижать цены, не дожидаясь следующей весны? Получается, конфликт интересов?

Всё просто. Я понимаю, что, чем раньше рынок обретёт баланс, чем быстрее он достигнет дна, тем быстрее пойдут сделки. А в этом заинтересованы и мы, риелторы, и другие игроки рынка недвижимости, и миллионы казахстанцев, которые напрямую или косвенно зависят от ситуации в сфере недвижимости и строительства.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить