Как будет вести себя рынок жилья Астаны до конца 2015

Ситуацию на рынке недвижимости столицы Казахстана анализируют эксперты портала kn.kz

Фото: wiki-turizm.ru
Астана.

Некоторые эксперты прогнозируют повышение цен на рынке недвижимости Астаны в преддверии «ЭКСПО-2017». Однако аналитики kn.kz склоняются к более сдержанным сценариям.

Цены падают

Цены на рынке недвижимости Казахстана снижаются уже больше года. Этот процесс был обусловлен негативными макроэкономическими факторами и начался с девальвации тенге в феврале 2014. С того момента на рынке вторичного жилья Астаны долларовые цены потеряли в среднем 16%, тенговые — 8,4%. По состоянию на июль 2015 средняя тенговая цена составила 339,6 тыс. тенге за кв. м, что сопоставимо с уровнем цен начала 2014.

Фактически тенговая цена весь год только отыгрывала валютные колебания. В июле 2015 на вторичном рынке темп снижения заметно увеличился, средняя цена по сравнению с июнем упала почти на 2%. Недельные августовские индексы также показывают рост темпов снижения. Также продавцы готовы сделать значительную скидку (15-20% от заявленной цены) во время торга с потенциальным покупателем.

Вслед за вторичным рынком постепенно «сползает» и первичный. Застройщики не идут на открытый демпинг, но для привлечения клиентов активно используют всевозможные акции, рассрочки и бонусы. Всё это происходит на фоне рекордно высоких объемов строительства нового жилья, что делает покупателя хозяином рынка.

Среди покупателей традиционно популярно жильё малого формата — одно- и двухкомнатные квартиры классов «эконом» и «комфорт». Уже сейчас в отделах продаж жилья со сроками сдачи в 2015 остались, главным образом, квартиры больших форматов.

В разрезе классов, типов и форматов жилья темпы изменения цен различаются несущественно. Однако в разрезе классов жилья больше всего потерял в цене сегмент комфорт-класса, меньше всего — элит-класса. Это различие объясняется тем, что дорогой сегмент, как правило, более инертен и позже реагирует снижением.

Интересно, что «хрущёвки» потеряли в цене меньше всего. Небольшая площадь и низкая цена делают «хрущёвки» привлекательным вариантом для покупателей с небольшим достатком. Вероятно, этим и объясняются более сдержанные темпы снижения цен на них.

Как видно, в разрезе форматов квартир темпы снижения примерно одинаковы и не превышают 17%. Исключение составляют 5-комнатные квартиры.

Изменения цен на рынке вторичного жилья Астаны

Класс/тип/формат

Средняя цена, $/кв.м

Изменение, %

9 марта 2014

9 августа 2015

Бизнес-класс

2267

1924

-15,1

Комфорт-класс

2256

1819

- 19,4

Экономкласс

2085

1760

- 15,6

Элит-класс

2754

2380

- 13,6

 

 

 

 

Новостройки

2232

1856

- 16,8

Улучшенной планировки

1916

1635

- 14,7

«Хрущевки»

1887

1658

-12,1

 

 

 

 

1-комнатные

2165

1810

- 16,4

2-комнатные

2092

1769

- 15,4

3-комнатные

2107

1764

- 16,3

4-комнатные

2244

1872

- 16,6

5-комнатные

2280

2117

- 7,1

О том, что рынок недвижимости Астаны остается очень привлекательным для покупателей, свидетельствует впечатляющая динамика роста количества сделок с начала 2013. Спрос на жильё в Астане вырос в 2015 на 74%по сравнению с 2014, на 38% - по сравнению с 2013. Очевидно, что снижение спроса в течение 2014 было обусловлено ожиданиями снижения цен со стороны покупателей.

Существенный рост количества сделок на рынке жилья в апреле 2015 объясняется ажиотажным спросом в связи с ожиданиями второй волны девальвации тенге после проведения президентских выборов.

Динамика сделок на рынке жилья Астаны в сравнении с динамикой объемов ипотечного кредитования, которые с начала 2015 снижаются, свидетельствует о том, что квадратные метры приобретаются по большей части за счет собственных средств и накоплений. «Бегство» сбережений в недвижимость косвенно подтверждается снижением объемов вкладов по сравнению с 2014 более чем на 20%.

Статистика сделок в разрезе регионов Казахстана показывает, что подобная картина характерна только для Астаны; спрос на жилье в других регионах, включая Алматы, имеет довольно сдержанные темпы роста либо и вовсе снижается. Как раз эти цифры возвращают к реальности и заставляют задуматься о перспективах столичного рынка.

Предложение растёт

По данным аналитической службы kn.kz, по состоянию на август 2015 в Астане ведется строительство 165 жилых комплексов, общая площадь которых составляет около 6,8 млн кв.м. В этих ЖК строится около 67 тыс. квартир. По срокам, заявленным застройщиками, основной объем ввода нового жилья в эксплуатацию приходится на 2016 — всего свыше 3 млн кв.м. В случае исполнения заявленных сроков это окажется почти в два раза выше показателей 2013-2014. В среднем ежегодно в 3 ближайших года, включая 2017, будет вводиться 2,255 млн кв.м жилья.

В последние годы темпы роста строительства нового жилья в Астане высоки и соответствуют международной практике жилищного строительства в развитых странах. Ежегодно в Астане строится около 1200 тыс. кв.м нового жилья, или в среднем 1,5-2 кв.м на человека.

Примечание. Данные Комитета по статистике РК. Расчеты аналитической службы kn.kz

Сопоставим спрос и предложение

В июне 2015 аналитики kn.kz провели исследование потенциального спроса на рынке жилья Астаны на ближайшие годы.

Общая потенциальная потребность в жилье эконом- и комфорт-классов в Астане по состоянию на 2015 составит около 4,274 млн кв.м. Расчёт потребности был проведен на основе данных Комитета по статистике о степени удовлетворенности жилищными условиями различных категорий жителей Астаны.

Учитывая прирост населения столицы в последние годы в среднем на 37 тыс. человек ежегодно, потенциальная потребность в жилье в Астане за счет прироста численности жителей составит порядка 666 тыс. кв.м жилья в год (37 тыс. х 18 кв.м). За три года потребность составит уже 1,998 млн кв.м (666 тыс. кв.м x 3 года). Если допустить, что потребность в улучшении жилищных условий жителей Астаны и потребность за счет прироста населения будет преобразована в спрос в течение ближайших трех лет, среднегодовой объем спроса на жилье составит 2,090 млн кв.м в год (4,273 млн кв.м + 1,998 млн кв.м/3 года). Если же потребность будет преобразована в спрос в течение 5 лет, объем спроса составит 1,521 млн кв.м (4,274 млн кв.м + 3,330 млн кв.м / 5 лет).

Таким образом, по расчетам аналитиков kn.kz, потенциальный объем спроса на рынке жилья Астаны в ближайшие 3-5 лет может составить 2,091-1,521 млн кв.м ежегодно. Сопоставив объемы предложения и спроса, можно сделать вывод, что в ближайшие годы на рынке жилья произойдёт насыщение, то есть объемы предложения и спроса примерно сравняются. Для застройщиков это означает, что в ближайшие 2-3 года на рынке будет править покупатель, который станет еще более разборчивым в отношении цены и качества. При этом, по мнению аналитиков kn.kz, застройщикам следует делать ставку на качественное жилье эконом- и комфорт-классов по доступным ценам. Менее востребованным окажутся сегменты «бизнес» и «элит», жилье больших форматов и ЖК с неразвитой инфраструктурой.

 Расчет потенциальной потребности в жилье в разрезе социальных групп

Показатель

Не бедные, но и не средний класс

Средний класс

Высший средний класс

Обеспеченные

Количество домохозяйств, ед.*

40 618

47 388

55 031

74 173

Средний размер домохозяйства, чел.

4,2

3,6

3,1

2,3

Доля домохозяйств, желающих приобрести жилье эконом- и комфорт-классов, %**

55

45

15

10

Средняя площадь жилья, кв.м***

75

70

80

60

Потенциальный спрос, кв.м

1 675 506

1 492 724

660 375

445 036

Потенциальный спрос, количество квартир

22 340

21 325

8 255

7 417

Общий потенциальный спрос, кв.м

4 273 641

* Рассчитано на основе общего количества домохозяйств, размера квинтильной группы (20%) и среднего размера домохозяйств.

** Рассчитано на основе показателей степени удовлетворенности домохозяйств жилищными условиями. Для расчета использовались доли домохозяйств, не имеющих жилья, либо чьи жилищные условия являются неудовлетворительными.

*** Рассчитано как произведение социального норматива 18 кв.м на средний размер домохозяйства.

Влияние макроэкономики

Рынок недвижимости Казахстана (как и экономика в целом) сильно зависит от цен на нефть, что неудивительно при столь существенном вкладе сырьевой отрасли в ВВП РК. Падение цен на нефть незамедлительно отразилось на параметрах экономического роста.

Согласно официальным данным, физический объем ВВП планомерно снижается: с 2010 по 2015 этот индекс сократился со 107,1 до 102,3. ВВП, рассчитанный доходным методом, говорит об отсутствии фактического роста ВВП в течение двух последних лет. Индекс роста в первых кварталах 2014 и 2015 годов составлял 100%.

ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят доходы и объемы кредитования, в частности, ипотечного. А ипотечное кредитование высоко соотносится с ценами на недвижимость. По расчетам аналитической службы kn.kz, коэффициент корреляции (взаимосвязи) между ценами на жилье и объемами ипотечного кредитования составляет 93%.

Как показывает динамика, темпы прироста ипотечного кредитования в Астане в январе-июне 2015 заметно сократились. В первом квартале среднемесячный объем ипотеки составил 170,9 млрд тенге, что на 2,5% ниже показателя 4 квартала 2014. Резкий рост объемов ипотеки в апреле 2015 объясняется ажиотажным спросом на рынке жилья в связи ожиданиями второй волны девальвации тенге после проведения президентских выборов.

С января по май 2015 нефтяные ценники впервые за почти годовое снижение показали рост с $48 до $67 за баррель, что, возможно, добавило оптимизма участникам рынка. Однако период с середины мая по август показал, что это была кратковременная коррекция.

Значимой новостью для рынка недвижимости в июле стало объявление Национального банка о расширении верхней границы валютного коридора с 185 до 198 тенге за доллар. На фоне дешевеющей нефти это является предопределяющим фактором отрицательной динамики цен не только на предстоящую осень, но и на ближайшие год-два.

Итак, факторами, предопределяющими будущую отрицательную динамику цен на недвижимость, являются:

- ухудшение ситуации в мировой экономике и политике;

- снижение цен на нефть;

- постепенное ослабление тенге;

- высокие объемы предложения нового жилья;

- снижение объемов ипотечного кредитования;

- снижение реальных доходов населения.

Кроме того, рекордные объемы сделок в 2015 имеют высокую инвестиционную составляющую, которая в ближайшие месяцы, скорее всего, будет исчерпана, что приведет к сокращению объема спроса.

Насколько еще снизятся цены?

В конце 2014 аналитическая служба kn.kz сделала первый прогноз изменения цен на рынке жилья на 2015. Было составлено несколько сценариев. Как показывает практика, из предложенных аналитиками kn.kz сценариев оправдывается худший. Этот вариант предполагает, что ситуация на рынке будет похожа на ту, которая сложилась в кризисные 2007-2009, когда цены на рынке жилья Астаны сократились более чем на 30%. Учитывая схожие симптомы (падение цен на нефть, снижение объемов ипотеки и ослабление тенге), а также текущие темпы снижения цен и задел для ослабления тенге, аналитики предполагают, сокращение цен на рынке недвижимости Астаны сохранится как минимум до середины 2016 и составит еще 20-25%.

Предстоящий осенний период, возможно, внесет незначительные корректировки в динамику цен. Скорее всего, это будет выражено в замедлении темпов снижения и стагнации цен в сезон, что впоследствии будет компенсировано увеличением темпов снижения в последующие месяцы.

А что в Алматы?

В последние 2-3 года в Алматы наблюдаются значительно более сдержанные изменения показателей. Девальвация 2014 заставила алматинцев и инвесторов из других регионов выбрать выжидательную позицию, что привело к снижению спроса в 2014 более чем на 20%.

В первом полугодии 2015 количество сделок купли-продажи на рынке жилья Алматы продолжает оставаться на уровне 2014 — по данным статистики, 1230 сделок с начала года (в Астане 1241 сделка). И это притом, что официально в Астане проживает в 2 раза меньше людей, чем в Алматы. Это говорит о том, в спросе на рынке жилья в Астане очень высока спекулятивная составляющая.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
12791 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить