На правах рекламы

Новый этап инвестирования в недвижимость

10070

История развития экономики не раз подтверждала, что каждый очередной кризис становится катализатором изменений. Новые условия диктуют свои правила, а распознавшие на раннем этапе зарождающуюся тенденцию оказываются в выигрыше. Текущие трансформации на рынке недвижимости требуют от потенциальных покупателей и инвесторов таких качеств, как избирательность и понимание актуальных трендов

На снимках: ЖК "Edel" и интерьеры в квартирах жилого комплекса.

Если вспомнить развитие рынка в «нулевых», стремительное и хаотичное, подстегиваемое доступными банковскими кредитами, то тогда речи об избирательности в широком смысле не шло.

Руслан Вайс.

«На начальном этапе развития рынок был больше ориентирован на строительные компании: всё, что строилось, «поглощалось» спросом, наблюдался дефицит жилья. Сейчас, конечно же, всё поменялось, снизился уровень спроса, стало меньше предложений. Сложился рынок потребителя, который выбирает наиболее качественный продукт», - рассказал Руслан Вайс, директор строительной компании «Юникум Астана», дочерней компании холдинга Sana group.

Недостаток знаний и опыта в инвестировании, а также ограниченность инструментов сохранения личных финансов привели к тому, что любые свободные деньги казахстанцы старались вложить в недвижимость, что привело к росту цен и ошибочным выводам о том, что недвижимость в цене может только расти. Небольшой ретроспективный анализ цен показывает, что даже после масштабного кризиса 2008 цены на недвижимость наверстали и превысили прежние уровни. Однако сегодня в ситуации серьезного падения тенге, которое влечет за собой снижение покупательской способности населения, сокращение предложений от банков по ипотеке в национальной валюте, рынок недвижимости ждут метаморфозы.

Одно из наиболее важных решений – это фиксирование цен на жилье в тенге. Наиболее продвинутые застройщики достаточно быстро перешли к установлению тенговых цен во избежание скачков, связанных с курсом доллара.

«Мы предлагаем квартиры по цене в тенге без всяких привязок к доллару. Стоимость квадратного метра составляет 460 тыс. тенге в чистовом варианте с авторским дизайном. Это, по нашим данным, соответствует средней цене по городу за квадратный метр», - рассказали в отделе продаж ЖК «Edel», застройщиком которой является холдинг Sana group.

Каковы возможные последствия такой меры? Цены на другие товары, которые исчисляются в национальной валюте, индексируются в соответствии с уровнем инфляции. Прогнозы министерства национальной экономики на ближайшие 3 года составляли 6-8% инфляции в год, что наверняка будет скорректировано в свете девальвации. В предыдущие годы инфляция в Казахстане колебалась в пределах 5-7%. В понимании обесценивания денежной массы хорошо помогает известное «правило величины 70», которое помогает рассчитать срок удвоения цен при неизменном уровне инфляции. Согласно этому правилу, если взять за основу расчета средний темп инфляции в 7% в год, цены в тенге удвоятся за 10-летний период. Хотя это и трудно себе представить, но общая тенденция ясна.

Кроме того, отсутствие привязки к доллару скажется и на отношениях с поставщиками строительных материалов. Казахстанские компании смогут закупать европейские материалы в гораздо меньшем количестве или по более высокой цене. При таком раскладе итальянские обои или немецкие фасады останутся в элит-классе, став редкостью для бизнес-класса, что повышает ценность домов, уже построенных с их использованием.

«Такие материалы, как витражные и фасадные системы, отделочные материалы приобретены в Европе по рекомендации наших немецких партнеров компании KVL, которая занимается управлением проектом. Большинство технологий изготовления европейских материалов просто не применяются в Казахстане, а перед нами стояла цель – построить качественный объект с элегантным дизайном», - пояснил ситуацию Руслан Вайс. Если говорить о долгосрочной перспективе, которая всегда волнует «рачительного» инвестора, то прогнозы по столичному рынку недвижимости позитивные. Естественный процесс урбанизации в Казахстане еще далек от завершения, а стремление молодого поколения в столицу – стабильный тренд, что создает постоянный спрос на жилье и положительно влияет на цену.

Другой аспект, который волнует потенциальных инвесторов, - это спрос на рынке аренды.

«Изначально при проектировании комплекса с нашими европейскими партнерами часть 1-2-х комнатных квартир была заложена, как апартаменты – для крупных компаний, посольств», - пояснили в отделе маркетинга ЖК «Edel». Небольшой расчет позволяет сопоставить вложения в недвижимость бизнес-класса и такой инструмент, как банковский депозит. Покупка однокомнатной квартиры в чистовой отделке, с авторским дизайном и системой интеллектуального управления домом обойдется покупателя в 19 млн тенге. Опираясь на средний показатель арендной ставки апартаментов такого рода за вычетом налоговых платежей (приблизительно 140 тыс. тенге в месяц), можно рассчитать, что прибыльность составит порядка 9% годовых, примерно на уровне тенговых депозитов в банках второго уровня. Недвижимость имеет два важных преимущества: качественный объект недвижимости в хорошем районе даже в среднесрочной перспективе вырастет в цене. Другое преимущество заключается в том, что фонд гарантирования вкладов защищает депозиты только до 5 млн тенге, что не гарантирует возврат всех средств выше этой суммы в случае банковского коллапса.

Избирательность становится основным качеством инвестора при выборе недвижимости. Для арендаторов в первую очередь важна инфраструктура района.

«В Германии при оценке жилого комплекса первые три важных качества – это месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение, а затем уже и все остальное», - отметил генеральный директор ТОО KVL Consult Мартин Шпилау.

Жилой комплекс, который возводит холдинг Sana group, находится в деловом центре правобережья столицы. Рядом с ним пролегает крупнейшая транспортная магистраль – проспект Сарыарка, которая позволяет легко и быстро добраться в любую точку города. Район обладает развитой инфраструктурой: здесь находятся люксовые отели, бизнес-центр «Арман», крупные банки, Сарыаркинский акимат, 4 школы, поликлиника, детский сад.

При всей размытости понятий о классовом делении столичных комплексов, ЖК «Edel» в полной мере соответствует уровню «бизнес». В ЖК Edel на 384 квартиры - паркинг на 435 мест, что соответствует коэффициенту для домов первого класса комфортности.

«Во всех квартирах комплекса установлена интеллектуальная система «Умный дом» от бельгийской компании Teletask. Помимо удобства, этот механизм позволяет избежать последствий возможных ЧП, как например утечка воды, а также экономит ваши средства. Система по заданным вами параметрам экономит электроэнергию, тепло, а самое главное – ваше время», - рассказал Руслан Вайс. В плане сервиса ЖК «Edel» продуман до мелочей: комплекс обеспечен безопасной закрытой детской площадкой, уютными подъездами, супермаркетом, фитнес-клубом, консьерж-сервисом, который подразумевает широкий спектр услуг: от прачечной до доставки еды. 

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить