Жить в пригородах Астаны становится престижно

По итогам 2013 средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы относительно прошлого года выросла на 15% и составила $1372 (208 722 тенге).

Цена одного квадратного метра дорогих домов составила $2182, или 331 948 тенге, дешевых — $759/кв.м (115 467 тг/кв.м). Среднегодовая цена предложения в пригороде столицы установилась на уровне $848/кв.м.

Цены по районам

В зависимости от районов города в 2013 по отношению к 2012 увеличению средних цен предложения подверглись все районы без исключения, включая и пригород столицы. Максимальный рост ценовых показателей замечен в районе Есиль, а также в пригороде столицы, где годовой прирост стоимости квадратного метра составил 18%. В одном из районов правобережья — Сарыарка ценовые показатели увеличились на 14%, тогда как в районе Алматы зафиксировано минимальное увеличение средних цен предложения 13%.

По итогам 2013 на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила $1372 за единицу площади (208 722 тенге). Цена домов, расположенных в пригороде, составила $848 за метр квадратный, или 129 006 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в районе Есиль — $1589 (241 735 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 16%. По районам правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения сложились на уровне $1389 (211 309 тенге) и $1238 (188 337 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 10%.

При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее в Дипломатическом городке, мкрн Караоткель, поселке Заречный, коттеджном городке BI-Village и на Водно-зеленом бульваре. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следуют поселки Энергетиков и Комсомольский, пр. Абылайхана, коттеджный городок Family Village и поселок Тельмана. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Ильинка, Талапкер и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Цены по формату домов

По итогам ушедшего года в разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают 6-комнатные дома, средняя цена единицы площади которых составила $1417/кв.м, или 215 568 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют 7-комнатные со значением $1394 (212 069 тенге); 5-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — $1361/кв.м, или 207 049 тенге; средняя цена 8-комнатных частных домов сложилась на уровне $1353/кв.м (205 832 тенге), тогда как данный ценовой показатель 4-комнатных домов равен $1315 за квадратный метр, или 200 051 тг/кв.м.

Среднегодовая стоимость квадратного метра в 3-комнатных домах установилась на уровне 197 313 тенге, или $1297/кв.м. Следом идут многокомнатные дома (9 и более комнат) со значением $1265/кв.м (192 444 тг/кв.м). Средняя цена 2-комнатных домов в центральных районах города сложилась на уровне $1236 (188 033 тенге). Минимальной ценой за квадратный метр частного жилья обладают недостроенные дома — $1048/кв.м, или 159 432 тг/кв.м.

В зависимости от площади домов в центральных районах столицы наибольшей ценой предложения в 2013 обладало частное жилье площадью свыше 350 кв.м — $1483/кв.м, средняя цена на дома площадью от 110 до 150 кв.м составляла $1428 за квадратный метр. Частное жилье площадью от 250 до 350 кв.м обладает стоимостью единицы площади равной $1423/кв.м, тогда как средняя цена предложения на дома, площадь которых до 70 кв.м, дешевле предыдущей и составляет $1403/кв.м. Средняя цена на дома площадью от 150 до 250 кв.м в 2013 составила $1391 за квадратный метр. Минимальной ценой предложения обладают дома площадью от 70 до 110 кв.м — $1390/кв.м.

Цены по сегментам дорогих и дешёвых домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента дорогих и дешевых объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра дорогих домов равна $2182, или 331 948 тенге, дешевых — $759/кв.м (115 467 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена дорогих домов составила $1278, дешевых — $500 за единицу площади.

На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила $2521 (383 520 тенге), дешевых — $795 (120 943 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена дорогих домов равна $2175, или 330 883 тенге, а дешевых — $830 (126 268 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади дорогих частных домов составляет $1978, или 300 913 тенге, дешевых — $700, или 106 491 тенге за метр квадратный.

Сравнение цен на рынках вторичного жилья и частных домов

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в 2013 сложилась на отметке $2000/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен $1372/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 70 кв.м, а частных домов 206 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади, чем у объектов частного жилья.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что уровень роста цен на рынке квартир в 2013 ниже, чем на рынке частных домов. Так, по отношению к 2012 средняя цена 1 кв.м квартир выросла в среднем на 13,6%, тогда как тот же показатель стоимости на рынке частных домов увеличился на 15,1%.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за рынком частных домов, с ноября 2007, цены в тенге в сегменте дорогого жилья выросли на 17% (+48 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, тогда как в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 8% (+8310 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу увеличился всего на 7%.

Тенденция роста средневзвешенной цены предложения сохранялась в течение всего 2013, кроме последнего месяца весны и двух последующих месяцев лета, где наблюдалась стабильность ценовых показателей, однако в августе и сентябре темпы роста восстановились, но ненадолго. Октябрь и ноябрь ознаменовались затишьем на рынке частных домов, тогда как в декабре вновь зафиксировано увеличение средних цен предложения. В среднем годовое увеличение средних цен предложения по отношению к 2012 составило 15,1%.

В 2014 на рынке частных домов Астаны ожидается увеличение средних цен предложения также на 15% в годовом исчислении.

Структура предложения

В 2013 количество анализируемых объектов в среднем составляло 1230 единиц ежемесячно. Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов приходилось на районы правобережья Сарыарка и Алматы, 31% и 28% соответственно, в количественном выражении это значение равно 455 и 408 объектам соответственно. Далее в сторону снижения объема предложения следует пригород столицы — 339 объектов, или 23% от ежемесячного объема предложения. Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает в среднем 256 объектов, в процентном выражении это количество равно 18% от общего числа предложений.

В зависимости от количества комнат по итогам 2013 наибольшую долю в общем объеме предложения занимали 4-комнатные дома — 25%, или 303 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют 5-комнатные дома — 19% (226 ед.); 3-комнатные дома составляли 13% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывали в среднем 156 объектов.

Предложение 6-комнатных домов составило 12%, или 148 объектов. Многокомнатные дома (9 и более комнат) занимали 10% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их среднее число составляло 128 ед. ежемесячно. Семикомнатные дома насчитывали 9% от общего количества предложений, или 108 ед., тогда как доля 8-комнатных домов составляла 6%, или 78 объектов. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегментах 2-комнатных и недостроенных домов, их количество насчитывало в среднем 40 ед. и 31 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно по 3% от общего числа объектов.

 В зависимости от площади представленных к продаже домов наибольшую долю от общего объема предложения в 2013 занимали дома площадью от 70 до 110 кв.м — 22%, тогда как частное жилье площадью от 150 до 250 кв.м занимало 19% от рынка в данном сегменте, далее в порядке снижения удельного веса следуют дома площадью от 110 до 150 кв.м со значением 18%, тогда как 16% приходилось на частное жилье площадью свыше 350 кв.м, 13% от объема предложения приходилось на дома площадью от 250 до 350 кв.м, а минимальным объемом предложения обладают частные дома площадью до 70 кв.м — 12%.

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладали кирпичные и блочные дома — 48% и 24% от среднемесячного объема предложения соответственно. Удельный вес деревянных домов составляет 15% от рынка в целом, туда входят шпальные, щитосборные дома, а также дома из бруса. Саманные и панельные (включающие в себя железобетонные и керамзитобетонные) дома занимали по 5% от рынка в этом сегменте. Среднемесячное предложение шлаколитых домов равно 2%. Менее одного процента от рынка в данном сегменте приходилось на монолитные дома.

Выводы

- В 2013 на рынке частных домов в Астане наблюдается увеличение средних цен предложения на 15,1%.

- Увеличение ценовых показателей наблюдается во всех районах без исключения, а также в пригороде столицы. Максимальный рост замечен в районе Есиль и пригороде столицы (+18%), а минимальный в районе Алматы (+13%).

- В 2014 на рынке частных домов города Астаны ожидается увеличение средних цен предложения также на 15% в годовом исчислении.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.