Инвестиции в стрит-ретейл: как купить и не прогореть?

Какие коммерческие помещения в столице наиболее привлекательны для инвестиций и что должен учитывать инвестор при покупке стрит-ретейла, Forbes.kz рассказал Лев Тетин, основатель и генеральный директор компании Tetin, эксперт в аналитике, ресурсной оценке и развитии недвижимости

Лев Тетин
Лев Тетин

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивый рост: вакантность в центре города постепенно снижается, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади растёт. Всё это позволяет инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.

Помещениями стрит-ретейла являются торговые площади, занимающие первые этажи зданий (жилых или нежилых), имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить вывеску, инженерными коммуникациями, необходимыми для качественной сетевой торговли, а также заведения общепита, банки, помещения под офисы продаж. В состав объектов могут входить подвальные и антресольные или вторые этажи.

Площадь помещения может варьироваться, в среднем от 50 до 400 кв.м. - именно этот формат самый популярный среди арендаторов. Общая площадь объекта может превышать 1000 кв.м, наибольшее предпочтение отдаётся помещениям на первом этаже.

Инвесторы чаще рассматривают стрит-ретейл в центре города, однако при правильной оценке локации хорошую доходность может обеспечить магистральный ретейл на проспектах с высоким трафиком, на второй линии с возможностью парковки и помещения в спальных районах в центре жилого массива.

Частный инвестор без опыта владения и управления коммерческой недвижимостью может купить готовый арендный бизнес либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти варианты подробнее.

Готовый арендный бизнес

Это помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем на 5-7 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период. Продажа готового арендного бизнеса в Нур-Султане обычно проходит с применением мультипликатора валовой аренды от 7 до 9 лет. В премиальных локациях окупаемость может достигать 10-12 лет. В упрощённом виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ретейл можно рассчитать по формуле:

Помещение, которое требует дополнительных вложений

Это вариант, не обременённый долгосрочным договором аренды (помещение может быть вакантным или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной), который может потребовать инвестиций в улучшение своего физического состояния. Такие помещения, как правило, дешевле, чем готовый арендный бизнес, поскольку новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестировать в ремонт, приобрести дополнительные электрические мощности либо организовать дополнительные входы и перепланировки.

Покупка объекта, который можно сдать нескольким арендаторам

Увеличить доходность всего проекта можно, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. Здесь в упрощённом виде применима формула с мультипликатором от 5 до 7 лет. Но несмотря на более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, такие инвестиции предпочтительны лишь для игроков с опытом работы на рынке стрит-ретейла, которые понимают его специфику. Более высокая доходность зачастую связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок и узакониванием изменений в объекте, увеличенным временем поиска арендаторов, условиями аренды и другими обстоятельствами.

Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ретейла отсутствует – стоимость двух соседних помещений может серьёзно отличаться. Опираясь на формулу расчёта привлекательности инвестиций, можно выделить главные торговые коридоры и ориентиры для инвестора.

1. Торговые коридоры в Нур-Султане. Основных в столице - 13 торговых коридоров, из них 8 уже сформированы и 5 в стадии формирования. Они составляют 45% всего стрит-ретейла в объёме 1,4 млн кв.м. В перспективе пяти лет будут сформированы ещё несколько торговых коридоров. Уровень вакантных площадей снизился до 7-8%, а арендные ставки выросли на 5-6%.

2. Ориентиры для покупки помещений стрит-ретейла:

  • пр. Республики. Арендная ставка здесь около 8 000 тенге за 1 кв.м в месяц. Для помещения площадью 200 кв.м годовой арендный поток составит 1,6 млн тенге, а значит, цена такого помещения с арендатором и окупаемостью 8 лет – 153,6 млн тенге. Поскольку пр. Республики имеет высокий автомобильный и пешеходный поток, мультипликатор стоит заложить максимальный – 12 лет. Тогда цена составит 230,4 млн тенге (1,152 млн тенге за кв.м).

  • пр. Мангилик Ел. Это проездная магистраль: она в первую очередь ориентирована на автомобильный трафик. Помещение площадью 200 кв.м можно сдать за 6 000 тенге/кв.м в месяц. Пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости – 115,2 млн тенге. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости за 144 млн тенге (0,72 млн тенге/кв.м).

  • пр. Бауыржана Момышулы. Средняя ставка аренды – 5 000 тенге/кв.м в месяц. Возьмём для примера помещение площадью 100 кв.м с арендатором, который платит такую ставку. Получается 6 млн тенге годового дохода – соответственно, продажа готового арендного бизнеса позволит выручить 60 млн тенге (0,6 млн тенге/кв.м).

3. Доходность разных операторов. Инвесторы часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильное и доходное. Считается, что продуктовые магазины самые устойчивые: даже в сложные периоды люди продолжают покупать продукты. Но хотя продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях будет хорошим выбором, другие профили способны демонстрировать не меньшую стабильность и, главное, более высокую доходность. Например, помещения для общепита отличаются высокой востребованностью и более высокой арендной ставкой, а значит, ротацию в них проводить легче.

Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины флагманского формата в центре города со значительными вложениями (в том числе в маркетинг), которые они заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды тоже гарантирует стабильность и хорошую доходность.

Выводы. Объём инвестиций в первые этажи столицы показывает рост на 5% за I квартал 2019 года. При правильном выборе помещения и оператора стрит-ретейл становится эффективным финансовым инструментом с окупаемостью 7-9 лет. Но важно не забывать, что юридическая чистота сделки, особенности локации и прочие риски могут привести к снижению доходности. Поэтому необходимо обращаться к профессиональным консультантам, специализирующимся на инвестиционной коммерческой недвижимости.

Современные торговые помещения стрит-ретейла в столице с каждым годом становятся всё лучше. Девелоперы начинают учитывать требования ретейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7859 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
10 декабря родились
Дмитрий Прихожан
экс-председатель правления АО «Эксимбанк Казахстана»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить