Где дешевле купить квартиру - в Лас Вегасе или в Костанае?

17147

В каких странах и для каких целей казахстанцам выгоднее всего приобретать недвижимость

Казахстанцы начали проявлять интерес к зарубежной недвижимости в начале двухтысячных, и с тех пор спрос на нее остается стабильным. Способствовал этому, в частности, мировой кризис, в результате которого цены на недвижимость во многих странах снизились настолько, что казахстанцы, которые не могли себе позволить приобрести жилье в родных городах, смогли купить его за границей.

Подобное вложение средств сегодня не представляется чем-то сверхъестественным во многом благодаря тому, что цены на жилье в Казахстане давно сравнялись и даже опередили стоимость недвижимости во многих странах. Так, согласно рейтингу компании Richmond Realty, Лас Вегас и Костанай еще весной 2013 практически сравнялись по стоимости жилья — $903 и $883 за квадратный мет, соответственно. Тем не менее, покупка недвижимости за рубежом предполагает ряд нюансов и тонкостей юридического и отчасти психологического порядка.

Недвижимость для проживания

1. Для отдыха

Страны: Испания, Турция, Болгария, Хорватия и т.д.

Пример: Двухкомнатную квартиру в Анталье в новом ЖК с развитой инфраструктурой и бассейном можно приобрести за 49 тыс. евро. А за 95 тыс.евро можно стать обладателем трехкомнатного дома на побережье средиземного моря в Алании. В Болгарии квартиру-студию с видом на море в курортном городе Святой Влас и вовсе можно приобрести за 19 900 евро.

— В город Святой Влас я поехал отдыхать. Место мне понравилось, и с отдыха я вернулся уже с недвижимостью. Теперь мои дети могут проводить всё лето на побережье, и мне это обойдется недорого, в то время как неделя отдыха семьи в Турции обошлась бы примерно в $8000, — поясняет предприниматель Игорь Панфилов, ставший обладателем зарубежной недвижимости летом 2013.

2. Для обучения детей

Страны: Чехия, Великобритания, Китай и т.д.

Пример: Квартиру площадью 60 кв. м в ЖК «Клецаны» в 30 минутах езды от центра Праги можно приобрести за 57 200 евро. Весьма популярная причина приобретения жилья за границей, причем покупка зачастую делается с дальним прицелом на то, что в дальнейшем повзрослевший ребенок останется там жить.

3. Для последующего переезда

Страны: Израиль, Германия, США, Латвия, Турция и т.д.

Пример: Квартиру в рижской новостройке площадью 95 кв. м, с двумя ванными комнатами и балконом, можно купить за 150 тыс. евро. Владение недвижимостью во многих странах позволяет получить вид на жительство, а со временем — и разрешение на постоянное проживание.

Фото: Вадим Борейко
Кемер, Турция.

К примеру, в Турции владельцы любой недвижимости, вне зависимости от ее стоимости, могут претендовать на получение вида на жительство (ВНЖ) на 1 год с дальнейшей возможностью продления. Болгария выдает ВНЖ на 1 год при покупке недвижимости стоимостью свыше 300 тыс. евро (в дальнейшем ВНЖ можно продлевать в течение 5 лет); Греция — от 300 тыс. евро (на 3 года с возможностью продления); Испания и Португалия — от 500 тыс. евро (в Испании ВНЖ выдается на 2 года, в Португалии – на 1 год с возможностью продления).

Какие страны предпочитают казахстанцы?

При выборе страны для покупки недвижимости разные люди делают акцент на различных факторах. Для одних решающим становится географическое расположение и климат, для других — экономическое положение страны и политическая стабильность, для третьих — цены на рынке и условия, которые создает государство для покупки недвижимости иностранными гражданами.

По данным компании Richmond Realty, казахстанцы предпочитают покупать жилье в странах с развитой туристической инфраструктурой, куда они чаще всего ездят на отдых или в командировки: Болгария, Турция, Испания. Учредитель компании InvestRealty, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Аида Есмагамбетова перечисляет не только популярные страны, но и популярные города.

В каталоге нашей компании представлено около 30 стран мира. Интересы у людей разнообразные, но в основном казахстанцев интересуют страны Европы, так как это надежный, устоявшийся рынок, с древней архитектурой, с историческим, культурным наследием. Это нашим гражданам интересно. Из наиболее популярных городов я бы сейчас назвала Лондон и Дубай, они наиболее востребованы у казахстанцев.

Выбор страны зависит в большой степени от целей, для которых приобретается недвижимость. В частности, квартиры и дома в таких странах, как Болгария и Турция, приобретаются для того, чтобы проводить там отпуск.

А вот Великобританию и ОАЭ выбирают те, кто рассматривает покупку недвижимости в качестве инвестиции — благодаря стабильному экономическому положению этих стран.

Выгодное вложение капитала

Вложение денег в зарубежную недвижимость с целью сохранить и преумножить капитал — еще одна распространенная причина сделки. Рынок недвижимости привлекает своей стабильностью, в отличие от валюты или акций (эти рынки, к слову сказать, не слишком развиты в Казахстане). Цены на квартиры и дома хоть и колеблются, но не столь резко. И даже в случае, если цены упадут, недвижимость можно сдавать в аренду, дожидаясь нового роста цен. А в момент, когда рынок войдет в фазу роста, жилье можно выгодно продать, заработав на разнице.

Недвижимость может «покупать сама себя». Даже не выплатив всю сумму за квартиру или дом, их уже можно сдавать в аренду и получать доход.

Что касается выбора страны, инвестирование в рынок недвижимости которой может принести реальную выгоду, то здесь стоит отталкиваться от макроэкономической ситуации в целом и состояния экономики отдельной страны в частности; от тенденций, складывающихся на рынке недвижимости, и от прогнозов на ближайшее будущее. Аналитики прогнозируют негативную тенденцию на 2014 для рынков недвижимости таких стран, как Испания, Болгария, Португалия и Египет. В список же стран, в которые стоит инвестировать в этом году, попали Великобритания, Германия и Франция.

Фото: Вадим Борейко
Лондон, Великобритания.

К примеру, на рынке Лондона наблюдается стабильный рост цен на жилую недвижимость. Согласно данным Land Registry, опубликованным на сайте компании Law Firm Limited, с 2000 до 2008 цены на жилье в столице Великобритании шли вверх, затем, в 2008, в связи с кризисом упали на 16,2%. С 2009 рынок снова вошел в фазу роста. За 4 года средняя стоимость жилья в Лондоне выросла на 74 086 фунта стерлингов, с 314 414 фунта в 2009 до 388 500 фунтов в 2013.

В Болгарии же, по данным московской компании «РК Реал», напротив, наиболее высокая средняя цена за последние несколько лет была зафиксирована в кризисном 2008 — 702,82 евро за кв. м. Затем рынок пошел на спад: в 2009 средняя цена составила 552,69 евро, в 2011 — 466,70 евро, а в 2013 — 440,5 евро.

В качестве инвестиции можно приобрести не только жилую, но и коммерческую недвижимость, или даже вложиться в бизнес, который будет приносить доход без участия собственника.

Так, к примеру, среди популярных видов инвестирования специалисты отмечают так называемые hands-free-проекты, когда вы покупаете часть бизнеса, которым управляет профессиональная компания, а вы лишь получаете дивиденды. Таким бизнесом могут быть гостиницы, студенческие общежития, дома престарелых, склады самообслуживания. Входной порог здесь достаточно низкий, так как нет необходимости покупать целый отель — можно купить только один номер и получать соответствующую часть дохода.

Процесс поиска и покупки

Теоретически заняться покупкой недвижимости за рубежом любой желающий может самостоятельно. Благо, интернет предлагает массу сайтов, на которых представлены объявления о продаже квартир и домов практически в любом уголке света — это и сайты агентств недвижимости, и разнообразные каталоги, и сайты компаний-застройщиков.

Однако всё-таки разумнее доверить дело профессионалам — риелторским агентствам, специализирующимся на сделках с заграничной недвижимостью, которых сейчас немало в Казахстане.

Что касается выбора компании, которая будет заниматься поисками квартиры за рубежом, то риелторы советуют отдать предпочтение тем, которые работают с иностранными компаниями, а не с отдельными застройщиками, так как во втором случае список предложений будет ограничен. В поисках лучших для себя вариантов казахстанцы могут обращаться напрямую и в компании той страны, где хотят совершить покупку.

Алгоритм действий выглядит таким образом. Вы приходите в агентство, оставляете заявку, знакомитесь с базой объектов, получаете подробную консультацию.

Затем, если решение о покупке принято, агентство организует вам поездку для показа товара, так сказать, лицом. В части затрат на такой тур в разных компаниях могут существовать разные условия. Где-то клиент берет на себя все расходы за перелет и проживание, а работающий с ним агент организует трансферт, бронирует номера в гостинице и т.д., то есть берет на себя организационные вопросы. Есть агентства, которые возмещают часть расходов на дорогу и проживание или даже полностью покрывают их, но так происходит, как правило, при очень крупных сделках. Показ объектов проходит бесплатно.

Когда выбор сделан и приходит время оформлять сделку, большинство риелторских агентств сами решают юридические вопросы — с помощью собственных юристов или обращаясь к специалистам, с которыми давно налажены деловые связи. Не стоит думать, что за границей всё намного лучше, чем у нас, поэтому один из главных плюсов сотрудничества с агентством заключается в том, что документы на все объекты проверяются на чистоту, если, конечно, выбранное вами агентство дорожит своей репутацией.

В каждой стране существуют свои юридические нюансы покупки недвижимости, которые могут как осложнить данную процедуру, так и, напротив, создать максимально комфортные условия для инвестирования. Существуют страны, где покупка недвижимости иностранцами запрещена или ставит перед зарубежным покупателем практически невыполнимые условия. К таким относятся Куба, Швейцария, также очень трудно совершить покупку физическому лицу в Австрии. Определенные ограничения существуют и в ряде других стран, где иностранцы могут приобретать квартиры, но не имеют права покупать землю под строительство дома (Таиланд, Индия).

В Великобритании процесс заключения сделки купли-продажи и оформление недвижимости можно вести только через юриста-адвоката. Однако способ обойти запрет есть почти всегда. К примеру, ограничения для физических лиц не распространяются на лица юридические. Процесс оформления недвижимости на юридическое лицо проще и выгоднее. Обратившись в агентство, покупатели перекладывают все заботы об оформлении документов и регистрации сделки на агентов.

В целом для покупки недвижимости где-нибудь в далекой стране от покупателя не требуют большого пакета документов — обычно достаточно иметь заграничный паспорт. В некоторых странах для оформления сделки требуют заполнить декларацию о происхождении средств.

В настоящий момент законодательства многих стран предоставляют иностранцам возможность вкладываться в долевое строительство, приобретать квартиры в рассрочку, в ипотеку (проценты при этом могут быть ниже, чем в Казахстане), что значительно расширяет возможности потенциальных покупателей.

Обратная сторона медали

О плюсах покупки зарубежной недвижимости можно говорить долго. Но если отвлечься от ярких рекламных проспектов и воздушных замков, которые строит наше воображение, то основные доводы в пользу покупки зарубежной недвижимости сводятся к трем факторам: экономия на отдыхе, доходность от аренды и инвестиционная выгода. Однако за каждым из этих плюсов может стоять свое «но».

Экономия на отдыхе — да, но экономить вы сможете, только из года в год посещая одно и то же место. Некоторых людей такой расклад устраивает, но немало и тех, кто предпочитает всё время пробовать что-нибудь новое или хочет проводить отпуск, не думая о стирке, уборке, готовке. Для таких людей квартира, скажем, в Турции быстро превратится в обузу, на содержание которой (коммунальные расходы, налоги и т.д.) придется выделять энную сумму. Впрочем, многих такой расклад вполне устраивает.

Доход от аренды — да, возможно. Но, во-первых, сдавать квартиру в аренду вы сможете только через управляющую компанию, и, соответственно, часть дохода будет оседать на ее счетах. Во-вторых, если приобретать квартиру только для того, чтобы получать доход от сдачи ее в аренду, то гораздо логичнее будет сделать это в пределах своей страны. Если же рассматривать этот вариант как решение проблемы простоя квартиры между вашими отпусками, то придется заранее договариваться с арендаторами на определенный срок, надеясь при этом, что за время жизни в квартире чужих людей с обстановкой ничего не произойдет, ведь возможности часто их проверять у вас не будет.

Выгодная инвестиция — как правило, инвестиции в зарубежную недвижимость выгодны. Но ничего нельзя заявлять категорично. Очень трудно строить долгосрочные прогнозы относительно рынка недвижимости, на который влияет множество факторов, в числе которых макроэкономическая ситуация. Поэтому однозначно утверждать, что перепродажа квартиры за границей стопроцентно принесет доход, не приходится.

Кроме того, важно не только собрать информацию, но и правильно ее проанализировать. Как показывает практика, многие покупатели недвижимости наступают на одни и те же грабли, к коим относятся, в частности:

1. Выжидательная позиция при покупке в расчете на значительное снижение цен

Такая тактика была абсолютно оправдана несколько лет назад, сегодня же в большинстве стран кризис закончился. Следует понимать, что сильно дешевеют только неликвидные объекты, которые в принципе плохо продаются, а качественные всегда остаются в цене.

2. Излишнее доверие к рекламе, статьям в интернете и печатных изданиях

Следует понимать, что в этих источниках может быть как прямая неправда, так и умолчания и различные «фигуры речи». Скажем, фраза «за два года наша недвижимость подорожала на 50%» может быть истинной правдой — если берется период с 2006 по 2008. Однако сегодня на рынке дуют другие ветра.

3. Попытка сделать всё самостоятельно, без помощи специалистов

Желание сэкономить понятно, но это чревато проблемами даже в странах, где свято чтут букву закона. А в странах вроде Турции или Египта подобные действия просто опасны.

4. «Эмоциональные» приобретения по схеме «все покупают, и мне надо»

Все люди подвержены влиянию общественного мнения, но столь серьезные решения, при которых приходиться расставаться как минимум с десятками (а то и сотнями) тысяч евро, надо принимать осознанно и взвешенно.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить