Элитные квартиры в Астане подешевели за 11 месяцев на 12,7%

В первый месяц нового года долларовые цены на жилье в Астане снизились. Цены в тенге за счет изменения курса нацвалюты относительно доллара остались без изменения.

Тенденции

Несмотря на общую стагнацию на рынке жилья, некоторый оптимизм во второй половине января вселила в участников рынка стабилизация цен на нефть. В то же время в январе усилилось давление на тенге: курс доллара увеличился со 181,8 до 184,5 тенге.

Опыт прошлого кризиса, начавшегося в 2007, показывает, что длительное снижение цен на нефть неизбежно приводит к дефициту долгосрочной ликвидности и сворачиванию объемов ипотеки. Так, с июля по декабрь 2008 цена нефти сократилась с $134,4 до $43,6 за баррель, или в 3 раза. Объемы ипотеки после этого продолжали сокращаться еще 2 года подряд. Объем вновь выданных кредитов упал в 2009 в 20 раз, а в 2010 этот показатель и вовсе был отрицательным. Итогом стало снижение цен на жилье в среднем на 35-40% с начала 2008 до осени 2009. Тогда ситуация усугублялась закрытием доступа банков к внешним рынкам капитала, но и сейчас проблема долгосрочного фондирования остается острой для БВУ.

Хотя приостановление ипотечного кредитования некоторыми банками частично внесло свой вклад в снижение спроса на рынке жилья, объем сделок в декабре оказался на 18,5% выше ноябрьского. Декабрьский ажиотаж можно объяснить «бегством» в недвижимость как в более надежный инструмент вложений на фоне противоречивых слухов о валютных курсах. Вряд ли такая тенденция продлится и дальше, поскольку дефицит долгосрочной ликвидности банков не позволяет наращивать объемы кредитования, а переход на кредитование в долларах для многих является рискованным предприятием.

Принимая пессимистический сценарий развития казахстанской экономики в 2015, предполагая среднегодовую цену нефти на уровне $70 за баррель и незначительный рост ВВП, аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

В 2014 в среднем заключалось 750 сделок купли-продажи в месяц, а в период сезонной активизации на рынке количество сделок увеличилось на 7%. В сентябре-ноябре количество сделок купли-продажи составляло в среднем 830 сделок в месяц, в летний период — 770. В 2014 по отношению к 2013 сокращение спроса на рынке вторичного жилья составило около 5%.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в январе 2015 наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 1,8%. Цены на квартиры в районе правого берега Алматы снизились на 1%, цены на квартиры в районе Сарыарка не изменились.

Лидерами по снижению цен в разрезе формата стали 1-комнатные квартиры (снижение на 1,6%). Многокомнатные квартиры, напротив, выросли в цене на 16,2%.

Жилье новой постройки, которое занимает 75% от общего числа предложений, оказывает значительное влияние на общегородской показатель. Наибольшее снижение цен было отмечено на жилье в новостройках элит-класса — на 4%, причем с момента девальвации цены в этом сегменте сократились на 12,7%.

Средняя цена квартиры в Астане составляла в январе $137 600 (от $76 900 за 1-комнатную до $508 000 за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом 2014 в целом за квартиру сейчас просят на 11,8%, или $18 400 меньше.

Максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — на 10,7% (минус $9200 за квартиру), а минимальное — на 4-комнатное — на 6,3% (минус $18 200). Однако многокомнатное жилье выросло в цене на 18,1% (плюс $77 900 за квартиру).

В течение года аналитическая служба kn.kz отслеживала динамику средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1,5-3%. Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в январе 2015 средние цены в сегменте дорогого жилья сократились, а в сегменте дешевого – не изменились. За год снижение в обоих сегментах составило около 6,5%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде дорогой сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и дешевый, однако дешевый сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6524 ед. общей площадью 448 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $898 млн.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 18%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришелся 51% предложений, в монолитных и панельных домах — 32% и 17% предложений соответственно.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новые квартиры, построенные в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложении к продаже наибольшая — 75%, постройки старого типа — 2%, улучшенной планировки — 16% и «хрущевки» — 7%.

Выводы

• По сравнению с декабрем прошлого года средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов.
• На рынке вторичного жилья Астаны отмечается увеличение объема предложения.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% за месяц.
• При росте экономических и финансовых параметров — доходов населения, уровня ипотечного кредитования, цен на нефть, укреплении тенге — средняя долларовая цена на рынке вторичного жилья Астаны может снова начать демонстрировать положительную динамику.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.