Доступно ли казахстанцам жильё?

Центр исследований прикладной экономики (Applied Economics Research Centre (AERC) по заказу АО «Байтерек девелопмент» провело исследование рынка жилой недвижимости Республики Казахстан, в рамках которого была оценена доступность жилья в стране

ФОТО: Depositphotos.com/bruceau

Одной из основных задач, озвученных президентом Касым-Жомартом Токаевым в своей предвыборной программе «Благополучие для всех! Преемственность. Справедливость. Прогресс», является повышение доступности жилья. 15 июля 2019 на расширенном заседании правительства президентом РК поставлена задача по разработке инициированной первым президентом программы «Бақытты отбасы» с механизмом жилищных займов под 2% и консолидации всех жилищных программ в единую понятную жилищную политику.

Все годы независимости государство уделяло большое внимание проблеме обеспечения жильем населения: разработана нормативная правовая база жилищных отношений и жилищного строительства (причём для долевого жилищного строительства принят отдельный закон и несколько подзаконных актов), приняты 4 государственные программы по жилищному строительству. В итоге жилищный фонд в 2018 составил 142 млн кв. м, увеличившись по сравнению с 2001 в 3,4 раза, а объём введенного жилья в 2018 составил 12,5 млн кв. м.

Тем не менее обеспеченность населения жильём пока составляет 21,6 кв. м на 1 человека. Тот же показатель во многих странах СНГ продолжает оставаться выше, чем в Казахстане: в среднем он составляет 24 кв. м, в том числе в России – 24,9 кв. м, Беларуси – 26,8 кв. м, Армении – 31,4 кв. м. Обеспеченность населения жильём в Казахстане намного ниже, чем в восточноевропейских странах.

Проблема обеспечения доступности комфортного жилья для населения Казахстана всегда была в центре внимания государства, поскольку среди базовых потребностей людей жилье является основным элементом, характеризующим качество жизни. С целью ускоренного решения проблемы жилья 5 марта 2018 первым президентом Республики Казахстан объявлена программа «7-20-25». По оценкам экспертов рынка недвижимости, на сегодня это самая востребованная в Казахстане ипотечная программа, благодаря которой более 8 800 семей по всей стране уже сумели решить проблему приобретения жилья.

В рамках программы «7-20-25» для получения необходимого займа существует ряд объективных требований, такие как наличие подтверждённого дохода, отсутствие ипотечных займов и жилья, а также введённое в эксплуатацию жильё, которые оказывают заметное влияние на динамику реализации программы. В силу существующих требований активными получателями ипотечных кредитов по программе «7-20-25» стали жители Нур-Султана и Алматы, на долю которых приходится 51% всех займов, поскольку среднедушевые доходы населения этих городов значительно выше аналогичных показателей доходов населения других регионов. К сожалению, в силу ограниченности доходов, в некоторых регионах страны только незначительная доля населения смогла получить квартиры по этой программе.

Важно отметить, что решение жилищных проблем тесно связано с увеличением доходов населения. Что касается снижения стоимости жилья, то здесь резервов не видно, поскольку в строительстве используется много биржевых товаров, таких как цемент, металл и разные отделочные материалы, цены на которые зависят от ситуации на мировом рынке. Поэтому не следует ждать заметного снижения стоимости строительных работ, лучше сконцентрироваться на повышении потенциала доходов населения.

В то же время со стороны спроса необходимо понять, насколько население способно брать ипотеку на предлагаемых условиях. Ответ на этот вопрос дает ряд показателей, которые рассчитываются в жилищной экономике и риелторском бизнесе. Эти показатели определяют возможности (платёжеспособный спрос) населения той или иной страны по приобретению жилья при различных условиях.

Наиболее известными являются так называемые индексы доступности жилья, предложенные Программой ООН по населённым пунктам (UN HABITAT). Данные индексы определяют количество необходимого времени на приобретение стандартного жилья или способности населения приобрести стандартное жильё с помощью собственных средств или ипотеки.

ЧУ «Центр исследований прикладной экономики» по заказу АО «Байтерек девелопмент» провело расчёты основных индексов доступности жилья для домохозяйств Казахстана, в сравнении с показателями России и Беларуси как основных партнёров по Евразийскому экономическому союзу.

Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья является величина площади жилья, которую может приобрести работающий гражданин на одну среднемесячную заработную плату (1). При этом чем выше значение данного индикатора, тем более доступным считается жильё для граждан. Для расчётов были взяты цена за 1 кв. м и среднемесячная номинальная заработная плата в целом по каждой стране за 2018. Результаты расчётов приведены в графике ниже.

 Следующим показателем является количество лет, необходимых для покупки стандартной квартиры одному работающему гражданину при условии, что весь доход будет направляться на приобретение жилья (2). При этом чем ниже значение данного индикатора, тем более доступным считается жильё для граждан. Результаты расчётов приведены в графике ниже.

Как видно из показателей (1) и (2), драйвером выступает среднемесячная номинальная заработная плата. Но понятно, что такой уровень заработной платы условно имеет только половина населения, а по данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК медианная заработная плата, которая является более реальным показателем среднего уровня оплаты труда, составляет только 60% среднемесячной заработной платы. Поэтому необходимо использовать среднедушевые номинальные денежные доходы для определения доступности жилья.

Для расчёта следующего показателя, характеризующего доступность жилья, используются среднедушевые номинальные денежные доходы семьи, необходимые для покупки стандартной двухкомнатной квартиры по среднерыночной цене. В Казахстане размер средней семьи составляет 3,4 человека, поэтому для сопоставления с Россией и Беларусью можно округлить в меньшую сторону до 3 человек. В зарубежной риелторской практике данный показатель обозначен как HPI (Housing price-to-income ratio) (3) и его численное значение показывает количество лет, необходимых для приобретения стандартной квартиры по рыночной стоимости, при условии что семья все доходы будет направлять только на покупку указанной квартиры. В зависимости от численного значения данного показателя применяется следующая международная градация доступности жилья: до 3 лет – жильё считается доступным, от 3 до 4 лет – жильё считается не очень доступным, от 4 до 5 лет – приобретение жилья серьёзно осложнено, более 5 лет – жильё преимущественно недоступно.

Расчёты показали, что для покупки стандартной квартиры по среднерыночным ценам среднестатистической казахстанской семье необходимо 4 года, россиянину – 2,8 лет, белорусу – 2,6 лет.

Для показателя (3) был сделан расчёт доступности жилья в разрезе доходов домохозяйств, который показал, какой доле населения доступно жильё при существующих ценах и уровне дохода. Расчёт показал, что в Казахстане и Беларуси только 10% населения жильё доступно, а в России – 39,3%.

В реальной жизни ни одна среднестатистическая семья не может направлять все доходы на покупку квартиры на протяжении нескольких лет. Поэтому допускается, что семья может направлять не более 1/3 совокупного семейного денежного дохода в год на приобретение стандартной квартиры, сохраняя нормальные условия существования. Если учесть это обстоятельство, то значение данного показателя (не более трёх лет) в реальной жизни означает, что для среднестатистической семьи потребуется до 10 лет на приобретение стандартной квартиры.

Уровень потребления варьируется от семьи к семье: на практике семьи могут меньше потреблять и больше сберегать, чтобы откладывать на покупку товаров долговременного пользования. Поэтому для расчётов лучше использовать фактические расходы домохозяйств, которые они направляют на потребление. Если внести коррективы в показатель HPI (3) на величину ежемесячных потребительских расходов семьи, то получим более точную модифицированную величину индикатора доступности жилья HPI с поправкой на уровень потребления (4). Данный модифицированный индикатор доступности жилья показывает количество необходимых лет, за который семья может накопить средства для приобретения жилья, откладывая все свои доходы, превышающие потребительские расходы. При этом, так же как в индикаторе (3), чем меньше значение данного индикатора, тем более доступным считается жильё для населения. Расчёты приведены в графике ниже.

Аналогично были сделаны расчёты в разрезе доходов населения, которые показали, что для Казахстана и Беларуси жильё не является доступным в принципе, а в России только для 17,3% населения.

Индикаторы (1)-(4) применимы, конечно, на практике, но понятно, что домохозяйство не в состоянии за собственный счёт приобрести жильё. Большинство семей для ускорения приобретения жилья занимают деньги в банках второго уровня, оформляя ипотечные кредиты, поэтому важным является оценка доступности приобретения жилья для населения, получающего кредиты.

Следующий индикатор показывает соотношение фактического уровня доходов среднестатистического домохозяйства и минимального уровня доходов, который необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Данный индикатор был разработан Национальной ассоциацией риелторов США и носит название Индекс доступности жилья с учётом ипотеки HAI (Housing Affordability Index).

Чем больше значение индекса (должен быть больше 100), тем доступнее жильё для семьи с уровнем дохода под существующие условия по ипотеке. В этой связи индикатор HAI был рассчитан для Республики Казахстан с применением условий программы по повышению доступности жилья – «7-20-25». Расчёт индикатора HAI показал, что в разрезе децильных (10-процентных) групп по доходам населения условия программы «7-20-25» доступны только для 20% граждан нашей страны.

Децили

(1 - самая бедная группа населения и 10 - самая богатая группа населения)

Показатель HAI
(по состоянию на 2018)

Доступность жилья

1

27,3 

Недоступно

2

35,2 

Недоступно

3

41,3 

Недоступно

4

47,0 

Недоступно

5

53,0 

Недоступно

6

59,9 

Недоступно

7

68,8 

Недоступно

8

80,5 

Недоступно

9

99,9 

Доступно

10

166,8 

Доступно

Этот индикатор обладает достаточно сильной аналитической и имитационной способностью рассчитать доступность жилья по существующим программам приобретения жилья.

Все индикаторы рассчитывались для приобретения двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м Показатели позволяют рассчитывать доступность жилья любой площади. Но самое главное – эти индикаторы должны быть в зоне внимания людей, участвующих в выработке ключевых решений.

Жаныбек Айгазин, Центр исследований прикладной экономики

Рауан Хадесов, «Байтерек девелопмент»

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7478 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
20 ноября родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить