Дорогой «квадрат». Самые важные события рынка недвижимости в 2019

О трендах и антирекордах строительного рынка, объёмах ввода жилой, офисной и торговой недвижимости в 2019 году рассказал Лев Тетин, основатель и генеральный директор компании Tetin, эксперт в аналитике, маркетинге и продажах недвижимости

Любой рынок, как и человек, проходит несколько этапов развития. Сначала мы идём в садик, потом в школу, далее в университет и наконец начинаем набираться опыта и становимся профи. Так и рынок недвижимости Казахстана проходит схожие стадии, но где мы находимся сейчас? Идём в садик или уже закончили школу? На эти и другие вопросы вы найдёте ответы в этом аналитическом материале.

Антирекорды рынка жилой недвижимости

По предварительным итогам, 2019 покажет антирекорд по вводу жилья в Нур-Султане - объём ввода будет самым низким за последние 5 лет, всего 1,56 млн кв. м. Этот факт характеризует рецессию рынка недвижимости столицы и его переход на новый виток развития - где девелоперы более вдумчиво начнут подходить к проектам, расчётам себестоимости, доходности и их целесообразности. Рынок придёт к балансу спроса и предложения. Ведь за последние 5 лет мы наблюдали избыток предложения жилья на столичном рынке, объём ввода не соответствовал спросу и превышал его в 1,5 раза ежегодно.

В целом строительная отрасль РК входит в стагнацию, несмотря на программы, направленные на стимулирование рынка и новые ипотечные продукты. Ввод жилой недвижимости в 2019 году по РК составит 11,9 млн кв.м, что на 5% меньше ввода 2018-го. Нур-Султан и Алматы входят в состояние рецессии – показатели упали на 33% и 7% соответственно. В то же время наметились и лидеры по приросту жилья, особое внимание девелоперов направлено на Туркестан и Шымкент, где идет рост объёма ввода на 30% и 5% к 2018.

Казахстанцы стали покупать больше жилья

Объём платёжеспособного спроса в 2019 увеличился на 20% по отношению к 2018 и на 30% к 2017. Общее количество сделок в уходящем году составило 317 260. Цена предложения на первичном рынке выросла на 3,6%, с 265 до 275 тыс. тенге за 1 кв. м. На вторичном рынке цена квадратного метра выросла на 1,1%, с 185 до 187 тыс. тенге.

Драйверами рынка выступают Жилстройсбербанк и ипотечная организация «Баспана», которая является оператором программ ипотечного жилищного кредитования «7-20-25» и «Баспана Хит». По данным Нацбанка на 10 декабря, одобрено 13 300 заявок «7-20-25» на предоставление займа на сумму 152,4 млрд тенге. Средний вес займа – от 10 до 15 млн тенге. В связи с этим прогнозный объём ипотеки за год составит 2,5 трлн тенге. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет.

Digital-войны за клиента

За последнее десятилетие путь к покупке даже самого непритязательного потребителя существенно изменился. С появлением все большего количества коммуникационных каналов покупатель ещё до похода в офис продаж застройщика анализирует предложение, локацию, инфраструктуру и каждый квадратный метр будущей квартиры. Сегодня люди не покупают «кота в мешке». За последнее время потребители не только делают свой выбор в Сети, но и осуществляют покупки недвижимости.

Привлечение одного клиента через digital-пространство может стоить застройщику 3-5 тыс. тенге, а конечная стоимость целевого клиента может доходить до 200 тыс. тенге. Поэтому сегодня для успешной реализации любого ЖК девелоперы не просто применяют инструменты digital-маркетинга, но и привлекают профессиональные компании для снижения затрат на привлечение клиента до 60-80%.

Совокупный объём рынка digital-маркетинга недвижимости за 2019 составил около 12 млрд тенге. Его участники в 2019 в Нур-Султане - 70 активных строительных компаний, которые предлагают квартиры в 142 новых жилых комплексах, их общая площадь составляет свыше 3 млн кв. м. В Алматы сегодня 64 застройщика с предложением в 118 ЖК, общей площадью 2,5 млн кв. м.

Начало эры полупустых торговых центров

На перегретом рынке торговой недвижимости продолжают запускать новые «титаники». В начале года в Алматы открылся ТРЦ Forum Almaty, общей площадью (GBA) 155 тыс. кв. м. при заполнении арендаторами 40%. Сегодня в Алматы уже функционирует 47 торговых и торгово-развлекательных центров с GBA 1,85 млн кв. м и уровнем вакантных площадей 81,5%.

В декабре 2019 в Нур-Султане открылся ТЦ Abu Dhabi Plaza с GBA 26 тыс. кв. м с показателем заполняемости 30% (ранее проект ТЦ был заявлен с 47 тыс. кв. м), войдя в ряды 17 торговых центров столицы с GBA 0,73 млн кв. м и уровнем заполняемости 78,2%.

При существующем избытке предложения качественных торговых площадей в обеих столицах продолжается строительство новых ТЦ и ТРЦ. В ближайшие 2-3 года будет введен новый объём:

  • Нур-Султан - +37% (GBA 270 кв. м - Respublika Plaza, Greem mall, "Керуен-2", ЦУМ (реконструкция), Arujan 2, Asia Park 2);
  • Алматы - +8% (GBA 140 кв. м - ТЦ "Алмалы" (реконструкция) ТРЦ Mega Alma-Ata (расширение) ТРЦ Mega Park (расширение) ТРЦ "Апорт Кульджа").

Стрит-ретейл VS торговые центры

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивый рост. Объём незанятых площадей в центре города постепенно снижается, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади растёт. Объём инвестиций в недвижимость, расположенную на первых этажах, в Нур-Султане показывает рост на 6%, а в Алматы – на 5%. При правильном выборе помещения и оператора стрит-ретейл становится эффективным финансовым инструментом для инвестиций с окупаемостью 8-10 лет, что соответствует доходности 13-10% годовых. Современные торговые помещения стрит-ретейла в обеих столицах с каждым годом становятся всё лучше. Девелоперы начинают учитывать требования ретейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости.

Формирование новых торговых коридоров за счёт уплотнения застройки и смены движения транспорта на одностороннее движение в ряде улиц приводит к миграции ретейла. Рост объёма торговых центров, высокий уровень вакансии, миграция покупателей и снижение трафика приводит к частичной миграции арендаторов в стрит-ретейл.

Рецессия офисной недвижимости

Арендные ставки на офисы в Нур-Султане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить новые БЦ. Сегодня общая площадь офисных помещений класса А, В и С в Алматы составляет 1,99 млн кв. м, в Нур-Султане – 1,12 млн кв. м, из них примерно 17-19% – свободные площади. За год в Нур-Султане ввели в эксплуатацию два бизнес-центра класса B общей площадью 43 тыс. кв. м. Продолжается строительство ещё пяти БЦ. Крупным игроком станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza, площадью 512 тыс. кв. м, с объёмом офисов класса А 124 тыс. кв. м. В этом году владельцы крупнейших бизнес-центров снизили стоимость аренды примерно на 5% к уровню 2018. После начала работы Abu Dhabi Plaza средняя арендная ставка офисов класса А может упасть ещё на 10%.

В Алматы было введено в эксплуатацию два БЦ класса А и В+ площадью 36 тыс. кв. м. Строятся ещё три БЦ площадью 48 тыс. кв. м.

Золотой час коворкингов

Собственники и управляющие компании активно внедряют новые форматы офисов, об этом свидетельствует статистика открытия коворкингов и расширение географии их присутствия по РК. Нур-Султан обогнал Алматы в 2019, открыв 5 ковркингов, сейчас здесь работает уже 13 коворкингов общей площадью 21 900 кв. м – это 2% от офисной недвижимости столицы. В Алматы – 12 коворкингов площадью 27 800 кв. м – 1,4% от всей офисной недвижимости города. Здесь планировали запустить рабочее пространство ALPHArabius общей площадью 23 500 кв. м, оно могло стать вторым по величине в мире после лондонского, но что-то пошло не так. Сейчас проект заморожен и о сроках открытия ничего неизвестно.

Для примера приведём статистику смежных рынков. В России к концу 2019 насчитывается 318 коворкингов, из них 58% находятся в Москве (общая площадь 162 000 кв. м, 1,2% от офисной недвижимости Москвы). Для сравнения в Лондоне 1 105 коворкингов, их площадь – 998 тыс. кв. м (4% от офисов Лондона), в Берлине 299 шт., 183 тыс. кв. м (1,1% от всех офисов), в Нью-Йорке 1 265 шт., 1 121 тыс. кв. м (5% от офисов).

Мегаполис как драйвер загородной недвижимости

Рост темпов многоэтажной застройки и вытеснение сектора частного жилья приводит к развитию загородной недвижимости. Влияние «эффекта мегаполиса» – шум, смог, суета, синдром усталости, и, как следствие, – рост количества желающих жить за городом. В 2019 динамика роста числа малоэтажной застройки и коттеджных поселков продолжается и в целом по Казахстану и составляет 2,4 млн кв. м, что на 34% выше 2018. Низкая конкуренция в сегменте концептуальных проектов и отсутствие качественных предложений формирует отложенный спрос. Появляются новые форматы малоэтажной застройки: таунхаусы, квадрохаусы, лейнхаусы, дуплексы, твинхаусы и британхаусы.

Формирующиеся предпосылки и конъюнктура рынка обеспечат рост в течение 5 лет на 150% уже к 2024 году.

Бум гастроэнтузиазма

По данным 2ГИС, в 2019 в Нур-Султане насчитывалось 4796 кафе, баров, столовых, ресторанов и прочих заведений, где можно поесть, а в Алматы – уже 7809. Сегодня в каждом четвёртом помещении открывается «харчевня». Что же происходит с этим сегментом ретейла?

Под влиянием иллюзии простоты и быстрых денег каждый гастроэнтузиаст культивирует в себе историю «я всегда любил готовить», подпитываясь высокой популярностью еды в соцсетях - ведь любой пост про еду набирает больше лайков. Всё это создает ауру доступности и понятности. А ещё у заведений общепита маржа заметно выше, чем в ретейле или производстве. Поэтому кажется, что здесь можно заработать быстро. Несведущие могут рассказать о марже в тысячу процентов, но только потому, что понятия не имеют, как выглядит экономика ресторана изнутри. Плюс финансовая самоуверенность, ведь гастроэнтузиасты, как правило, создают свои кафе на собственные деньги или личные кредиты.

Лев Тетин, основатель и генеральный директор компании Tetin

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
19459 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
27 октября родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить