Длинные метры

Элитное жилье Астаны и Алматы набирает инвестиционную привлекательность

Астана

Не было бы счастья, да несчастье помогло — именно так можно охарактеризовать влияние кризиса на сегмент элитного жилья в Астане. Город оказался свидетелем удорожания премиум-жилья из-за дефицита предложения. В Астане мало участков, позволяющих строительство элитного жилья, соответствующего мировым стандартам. И в отличие от московских местным девелоперам попросту негде развернуться. Это, создавая ограниченность предложения, вызывает меньшую сегментацию рынка. Вследствие чего ценовая вилка в его высшем сегменте оказалась в городе куда меньше, чем в иных мировых столицах. Так, при средней стоимости $2,2 тыс. за кв. м в квартирах, причисляемых к элитным, пиковые значения цен достигли $6,5 тыс. за «квадрат», что примерно в 3 раза выше начального уровня цен. В Москве, например, наблюдается восьмикратный разброс цен. Такие данные приводит компания «КазРиэлт-Недвижимость».

Фото: Андрей Лунин

При этом в Астане на острие максимальных цен оказались немногочисленные проекты малоэтажной застройки. В одном из них — Green Village — средняя стоимость «квадрата» устойчиво держится в пределах $4,5 тыс. Однако даже при такой стоимости предложение крайне ограниченно.

Еще одной особенностью местной «элитки» является то, что фактически все сделки с ней заключаются на вторичном рынке. Девелоперы снимают сливки, распродавая построенные объекты по твердым ценам. При этом новые проекты могут не только сбить уровень цен, но и не найти достаточного количества потенциальных покупателей. Причину последнего стоит искать в судьбе самой Астаны. Являясь одной из самых молодых столиц мира, город в первые годы своего нового статуса привлек максимальное количество состоятельных казахстанцев из разных уголков республики. Теперь же количество желающих купить элитное жилье в столице существенно поубавилось.

Любопытен третий тренд — подавляющее количество покупателей астанинской «элитки» являются местными, стремящимися «спрятать» свои деньги в качественную недвижимость. Например, в Москве или Нью-Йорке ситуация прямо противоположная — высокий уровень цен держится в этих городах благодаря иногородним покупателям.

Сравнивая две данные категории покупателей, можно прийти к интересному выводу: при одинаковой платежеспособности иногородних и местных первые способны обеспечить больший по объемам спрос. «Последний, в свою очередь, становится залогом развития спекулятивного рынка и такого же роста цен. С учетом того что в Астане погоду делают местные покупатели, рынок элитного жилья города избавлен от стремительного роста и последующего провала вниз. То есть “элитка” Астаны “обречена” на последовательный, но не резкий рост цен, при сохраняющихся ограниченных объемах строительства и существенном разбросе цен. При этом неизбежные спекулятивные провалы в пределах 20–40% для нее несвойственны, что делает вложения в местное жилье одними из самых безопасных на всем пространстве СНГ», — рекомендовали в компании «КазРиэлт-Недвижимость».

Алматы

Обладая статусом южной столицы, Алматы по многим критериям рынка элитного жилья опережает столицу официальную — Астану. По данным агентства недвижимости «Абсолют», доля предложения элитных квартир на рынке (класс А и В+) составляет на сегодняшний день около 5–6% (400, при общем объеме предложения около 7000 квартир).

«Предложения есть как на вторичном рынке элитной жилой недвижимости, так и от застройщиков — комплексы “Европолис”, “Арман вилла”,  Apple town, “Максима”, “Баганашыл Севен Старс”, “Наурыз”», — рассказал председатель правления агентства недвижимости «Абсолют» Сергей Погребняк.

Многие компании, которые после кризиса приостанавливали строительство новых очередей своих объектов, в 2011 году начали их достраивать и сравнительно успешно продавать. Надо отметить, что незавершенные объекты, построенные в Алматы в посткризисный период, практически не продаются. Наученные на горьком опыте обманутых дольщиков, покупатели не торопятся вкладывать средства в объект, когда гарантии его завершения весьма призрачны. Поэтому активные продажи квартир начинаются, когда объекту остается три-четыре месяца до ввода в эксплуатацию и будущий собственник уже может увидеть свою квартиру воочию.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года на рынке  элитных квартир заметно оживление — увеличился объем предложений. Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке «потяжелела» на 7%, достигнув отметки $2870.

Количество сделок в целом на рынке жилой недвижимости Алматы увеличилось на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило $2036.

Симбиоз квартиры и загородного дома становится популярным

Наметившая стабилизация рынка, незначительный, но постоянный на протяжении уже почти годового периода рост индекса цены возвращают инвестиционную привлекательность рынку элитного жилья Алматы. Снова появляются покупатели, приобретающие недвижимость, что называется, «про запас», «для детей», иногда с намерением в ближайшее время после покупки сдавать ее в аренду. В Астане эта тенденция выражается уже более ярко.

Среди комплексов, недавно сданных в эксплуатацию или находящихся на стадии завершения, клиенты активно интересуются квартирами в жилых комплексах «Европолис» (Достык — Оспанова), «Сункар» (Зенкова — Жамбыла), в которых и было совершено наибольшее количество покупок.

Характеризуя покупательские предпочтения в рассматриваемом диапазоне цен, можно выделить две основные группы: с бюджетом до $600 тыс. и свыше $600 тыс.

Как правило, покупатели с бюджетом $300–600 тыс. в первую очередь ориентированы на поиск 3–5-комнатных квартир в завершенных новостройках класса А и В+, расположенных в Медеуском, Бостандыкском и частично в Алмалинском районах Алматы. Наибольший интерес у них вызывают комплексы СК «Базис-А»: «Ренессанс», «Ак-Бота», «Долина роз», «Талисман», «Столичный центр», «Этюд», «Овация», «Фантазия», «Солнечная долина», а также жилые комплексы «Европолис», «Жастар» (СК «МАГ»), «Байсал», «Аль-Фараби» (СК «Элитстрой»). Но предложение в этом сегменте очень ограниченно.

Покупатели же с бюджетом свыше $600 тыс. стоят перед дилеммой: приобретать квартиру в жилом комплексе класса А или настроиться на покупку особняка в верхней части города. И здесь можно отметить следующие настроения: покупатели  с таким бюджетом в возрастном сегменте до 40 лет отдают предпочтение покупке квартиры, те же, кому «за 40», чаще всего останавливают свой выбор на частном доме.

Хорошей альтернативой для этой группы покупателей, независимо от возрастной категории, может стать приобретение квартиры в таунхаусе в одном из охраняемых коттеджных городков, расположенных в южной и юго-западной частях Алматы. Такой симбиоз квартиры и загородного дома становится все более популярным у горожан. Еще большую популярность подобные предложения приобрели после майских землетрясений, которые наделали большой переполох. Покупательский спрос еще больше переориентировался с многоэтажного на малоэтажное жилье.

Предложение в этом сегменте традиционно невысокое, спрос явно выше. Очень интересным как в плане покупки для проживания, так и в плане инвестирования является только что выставленный на продажу новый жилой комплекс «Жан Ел», состоящий из таунхаусов (всего 20 коттеджей). Кроме того, стоит отметить и коттеджный городок «Тау Самал» (район санатория «Алатау», около 100 коттеджей). Покупательский интерес к этим объектам очень высок на фоне последних событий и изменений в настроениях покупателей. Скорее всего, и в ближайшие месяцы интерес ко всем вышеперечисленным объектам будет оставаться очень высоким.

В ближайшее время список покупательских приоритетов в этом ценовом сегменте наверняка пополнит ЖК Apple town южнокорейской компании «Урим-Казахстан», ввод в эксплуатацию первой очереди которого намечен на нынешнюю осень.

Фото: Архивы пресс-служб

Сергей Погребняк, Председатель правления агентства недвижимости «Абсолют»

За прошедший год укрепился интерес к малоэтажному строительству, коттеджным городкам закрытого типа с многоуровневой охраной, изолированным от «внешнего мира», небольшим домам клубного типа до четырех-пяти этажей. Предложений, соответствующих этим требованиям, на вторичном рынке довольно мало, нового строительства  такого уровня за весь посткризисный период не было начато (достраивается начатое в 2006–2007 гг.).­­

Именно отсутствие достаточного количества предложений на сегодняшний день и оправдывает существенно завышенную цену на подобные объекты. Разрыв между ценой предложения и ожиданиями покупателей составляет около 25–30%, что ставит под сомнение возможность совершения сделки.  Стоит отметить, что большинство продавцов удерживают высокую планку не в погоне за сверхприбылью. Квартиры приобретались еще до кризиса, на пике цен, и теперь единственная цель собственника — минимизировать убытки, а в лучшем случае вернуть вложенный капитал.

Зыбкий интерес

Для алматинцев всегда остается актуальной тема землетрясения. В 2011 году сильные землетрясения в Японии в очередной раз подогрели тему недостаточной сейсмостойкости большинства многоэтажек в городе. А майская серия небольших землетрясений в Алматы вызвала определенный ажиотаж среди части населения: повысился интерес к домам, таунхаусам, земельным участкам, многие хотели поменять квартиру на дом. Это нашло отражение в официальной статистике: количество сделок по покупке домов в июне 2011 года достигло 330, что примерно на 40% выше средних месячных показателей за предыдущий год.

Спрос на элитные квартиры Алматы (апрель-сентябрь 2011 года)

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
16320 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
11 июля родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить