Что сейчас выгоднее – ипотека или аренда жилья?

Приятельница недавно купила дом на Кок-Тюбе. Новый, кирпичный, 2 жилых этажа, техподвал. Правда, участок маленький – 3,5 сотки, впрочем, она планирует прикупить землю у соседей. Уже знает, что им нужны деньги. Заплатила за 350 квадратов $305 000. «Повезло», - отозвались две других приятельницы, продающие свои дома уже 2 года.

Цены на жилье снижаются

11 месяцев назад казахстанцы не могли вообразить, что тенге в момент подешевеет на 19%, пенсионные накопления обесценятся, а под прямой угрозой окажется самое главное и самое надежное приобретение любого казахстанца: квартира или дом. Причем, если ваш дом упал в цене с $500 тыс. до $350 тыс. – это полбеды. А если он при этом никому не нужен – это кризис.

Cпрос на квартиры и дома падает. За январь-ноябрь 2014, по данным  статкомитета Министерства нацэкономики, число сделок купли-продажи жилья сократилось на 14% (до 144 тыс.) по сравнению с показателем 2013. При этом в ноябре 2014 совершено около 13 тыс. сделок, на 12% меньше, чем в октябре. В Астане в январе-ноябре число сделок упало еще на 17%, в Алматы - на 20%.

Что касается стоимости недвижимости, то цены на новое жилье в Казахстане за декабрь почти не изменились - 215,5 тыс. тенге ($1177) за 1 кв. метр, сообщает статкомитет. Если учитывать цены в долларах (а недвижимость у нас по-прежнему оценивается в у.е.), то за год (средний показатель в декабре 2013 - 189 тыс. тенге, или $1223), цена квадратного метра, по официальным данным, скорректировалась  на 4%. 

Реальная цена жилья комфорт-класса в престижном районе дорогого города Казахстана названа в начале статьи - $871. Понятно, что это не некая средняя цена, а всего одна сделка, но она точно не исключительный случай. И если таково снижение цен в дорогом сегменте, то в сегменте дешевого жилья, где покупатели особо восприимчивы к обесценению тенге, оно сильнее.

На цену давит и нежелание людей инвестировать в жилье. Вопреки прошлогодним прогнозам экспертов, казахстанцы не увидели в недвижимости  реального маневра для диверсификации своих сбережений.

Причина скепсиса - в общей нервозности состоятельных казахстанцев и в ситуации на рынке жилья. «Длинные» деньги в банковском секторе - дефицит. Банки работают в основном на вкладах клиентов. Их доля в обязательствах за 4 года выросла, по данным аналитиков проекта по мониторингу экономики Казахстана ranking.kz, до 74%. Эта и другие проблемы: корректировка курса тенге, ситуация с ипотечными заемщиками прошлых лет, заставили граждан срочно переводить деньги в надежную и постоянно дорожающую валюту – доллары США и евро.

Шаг вперед, два – назад

Государство реализует программы по строительству жилья. За 11 месяцев 2014 Жилстройсбербанк (ЖССБ) Казахстана заключил 160 тыс. договоров – на 64% больше, чем в 2013. Общая сумма сделок, сообщил в середине декабря председатель правления ЖССБ Айбатыр Жумагулов на собрании парламентской фракции «Нур Отан», составила около 80 млрд тенге ($440 млн). По его словам, на 1 ноября 2014 банки и ипотечные компании выдали около 230 млрд тенге ($1,26 млрд) ипотечных кредитов. Каждый третий тенге приходится на ЖССБ. Но не потому, что Жилстройсбербанк стал выдавать так много, а потому, что банки с середины 2010 выдают все меньше. Ипотека сейчас выдается главным образом на покупку нового жилья. Получить кредит на покупку на вторичном жилье и тем более на строительство жилого дома, загородной недвижимости или гаража очень сложно.

В целом на выданные кредиты казахстанцы могли купить около 5 млн кв. м жилья. За 11 месяцев 2014 в Казахстане было введено 6,3 млн кв. м нового жилья. Это значит, что клиенты застройщиков покупали квартиры и дома в основном за счет заемных средств.

В Астане на человека, по данным генерального директора группы Verny Capital Ерлана Оспанова, на март 2014 приходилось 25 кв.м. Следовательно, при грубом подсчете, ипотеку получили и вселились в новые квартиры и дома 200 тыс. казахстанцев.

Много ли это? Судите сами. Население Казахстана за 11 месяцев выросло на 236 тыс. человек. То есть новое жилье не закрыло даже прироста. Год назад на заседании правительства по реализации программы «Доступное жилье 2020» г-н Жумагулов говорил, что «спрос превышает предложение в два раза во всех регионах страны». То есть за прошлый год спрос вырос еще, и Казахстан пока не приблизился к решению  проблемы обеспеченности граждан жильем.

Тишина в арендных квартирах

«Аренда, наверное, подскочила. Рядом с нами «однушка» сдается все 6 лет моей жизни в этом доме. Так она с лета пустует. Хорошо так, тихо», - говорит родственница.

«Сдам двухкомнатную, Шашкина-Аль-Фараби, евроремонт, 70 кв. м, $1000 в месяц», - читаю в «Крыше».

Арендодатели объясняют потенциальным жильцам причины повышения цен, загибая пальцы: тенге падает, инфляция растет, коммуналка дорожает. К тому же налоги платить заставляют. Арендодатели пугают — арендаторы пугаются, обсуждают проблему в социальных сетях: правда ли, что цены растут? Может, выгоднее взять квартиру в ипотеку? Давайте разберемся.

 Если взять ипотеку в размере $100 тыс. на 20 лет, отдавать придется по 230 тыс. тенге в месяц. Ипотека под 14% - грабеж. Взяв 18,3 млн тенге, отдашь за эти 20 лет 55,3 млн тенге, то есть переплатишь в 3 раза. А еще 2% комиссии за организацию кредита, процент за выдачу наличных и процент риелтора. Если снимать такую же квартиру можно за 100 тыс. тенге в месяц, в чем смысл ипотеки?

Ипотеку брать можно, если первоначальный взнос составляет 50% от суммы. Тогда переплата не очень большая, и погашать придется 3-5 лет.

В соцсетях говорят о том, что после девальвации банкам стало невыгодно давать ипотеку в тенге. На самом деле взять кредит на покупку недвижимости в нацвалюте можно, но с оговоркой по договору: меняется курс - меняется процент.

Арендное жилье в среднем за год не выросло в цене. В декабре 2013 аренда 1 кв. м благоустроенного жилья составляла, по официальным данным, 1096 тенге ($7), в декабре 2014 - 1238 тенге ($6,8). Как и в сфере продажи, девальвация, вероятно, удешевила нижний и средний сегменты арендного жилья. Ставки в дорогом сегменте аренды не упали или даже подросли.

Вера казахстанцев в ценность собственной недвижимости подорвана. Они стали выбирать: купить квартиру и непонятно как выживать 20 лет, выплачивая ипотеку, или платить все это время за аренду и не думать об ипотеке, стоящей дороже обесценившейся квартиры.