Что нужно знать, чтобы не нарваться на мошенников при покупке жилья

21739

6 аспектов юридической чистоты сделки купли-продажи недвижимости перечислили эксперты портала kn.kz

Перед подписанием договора купли-продажи покупателю необходимо убедиться, что жилплощадь чиста с юридической точки зрения. Проведение этой процедуры необходимо, чтобы в будущем не пришлось в судебном порядке доказывать свои права на приобретенную недвижимость. Можно выделить 6 основных моментов, которые достойны самого пристального внимания.

1. Право собственности на квартиру

Когда квартира найдена, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на нее. Право собственности на квартиру подтверждается следующими документами:

- Договор купли-продажи;

- Договор мены;

- Договор дарения;

- Договор отчуждения с условием пожизненного содержания;

- Договор о приватизации и другими.

На всех правоустанавливающих документах должен обязательно быть проставлен штамп о регистрации в управлении юстиции, — поясняет юрист Сакен Ешмуратов. — Также возможно, что на один объект недвижимости будет иметься несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если часть была куплена, а другая часть получена по наследству).

Также владелец может подтвердить право собственности на недвижимое имущество свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Этот документ можно получить в ЦОНе или на сайте egov.kz (для этого необходимо иметь электронно-цифровую подпись).

Однако данные, указанные в свидетельстве, являются действительными на момент выдачи и удостоверяют регистрацию права за правообладателем, то есть не отражают все существующие обременения (ограничения) зарегистрированного права. Поэтому обязательно нужно убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом.

2. Третьи лица и совладельцы

При покупке жилья необходимо узнать, сколько фактических хозяев у недвижимости. Стоит учитывать, что квартира может находиться в общей совместной собственности нескольких лиц, а также, возможно, имеются несовершеннолетние граждане, которые обладают правами на жилплощадь.

Необходимо уточнить, кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире. Наиболее часто проблемы связаны со следующими случаями:

- Появление бывшего супруга (супруги), имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.

- Возвращение освободившегося из мест лишения свободы гражданина, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.

- Появление безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.

- Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.

- Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.

- Наличие иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).

- Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.

- Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

При проверке чистоты сделки необходимо внимание ко всем обстоятельствам, связанным с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к объекту собственности. Это особенно важно при покупке жилья, в котором ранее были прописаны безвестно отсутствующие, несовершеннолетние или недееспособные люди.

3. Технические характеристики

Ознакомьтесь с техническим паспортом. Это можно сделать, даже не являясь специалистом в области технического обследования помещений. Достаточно убедиться, что общие характеристики квартиры совпадают с техпаспортом.

Если в квартире была сделана перепланировка, она обязательно должна быть отражена в техпаспорте. Если этого нет, значит, перепланировка не была узаконена, что чревато проблемами в будущем. Чтобы получить техпаспорт на квартиру, необходимо подать заявку на сайте egov.kz либо заказать эту услугу в ЦОНе. Получение технического паспорта займет около 20 рабочих дней.

4. Предыдущие сделки

История объекта — услуга, которую предоставляют департаменты юстиции. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются и подшиваются в дело. Запрос этой услуги поможет даст более четкое представление о том, кто проживал в квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась. Однако эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат.

5. Проверяем личность продавца

Необходимо убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры о приобретении жилплощади, имеет право продавать эту недвижимость или является уполномоченным представителем собственника. Для этого необходимо попросить его предъявить удостоверение личности и правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы убедиться, что везде указаны одинаковые данные. Если же продавец представляет интересы отсутствующего собственника, он должен предъявить нотариальную доверенность на проведение подобных сделок.

Также необходимо убедиться, что продавец является дееспособным и на момент заключения сделки будет адекватен. Для этого лучше подстраховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Но надо иметь в виду: ели собственник состоит на учете в каком-то из этих лечебных учреждений, по закону это не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд.

Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он алкоголиком, наркоманом, душевнобольным, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.

 6. Обременения

Чтобы узнать, имеются ли обременения, необходимо получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость и ее технических характеристиках.

В этом документе указана вся информация, необходимая для заключения сделки: сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также об обременениях, то есть ограничениях возможности владеть, пользоваться или распоряжаться этим имуществом. Нужно знать, что, приобретая имущество, вы получаете его вместе с соответствующими обременениями, — комментирует Сакен Ешмуратов.

Согласно ст. 5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к обременениям недвижимости, подлежащим регистрации, относятся:

- Право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

- Право доверительного управления;

- Залог;

- Арест и другие.

Итак, когда вы убедились в юридической чистоте квартиры, можно заключать договор купли-продажи. Сделка осуществляется в нотариальной конторе и подлежит обязательной государственной регистрации в срок не позднее шести месяцев с момента ее заключения.

Источник: Информационная служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить