Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане в 2018 году?

На этот вопрос обозревателю Forbes.kz ответила эксперт по недвижимости, партнер юридической компании LZ & Partners Group Ирина Архипова

Иллюстрация: © Depositphotos.com/Valentyn_Volkov

F: На протяжении последних пяти лет количество жилых зданий, вводимых в эксплуатацию в Казахстане, показывает положительный тренд: прирост за этот период составил 84,2%. Удается ли реализовать на рынке этот объем?

- В среднем рост составил 17% за год, и этот показатель достигнут в основном за счет ввода в эксплуатацию объектов социального жилья «эконом-класса» по государственной программе «Нұрлы жол» и Программе развития регионов до 2020 года с участием АО «Жилстройсбербанк» Казахстана.

Ирина Архипова
Ирина Архипова

У частных застройщиков ситуация сложная, особенно последние три года. Многие проекты были фактически заморожены. Сейчас объекты достраиваются за счет серьёзной оптимизации расходов. Поэтому в эксплуатацию вводятся объекты, сдача которых должна была произойти уже несколько лет назад.

F: Если реализовать введённые в эксплуатацию объекты нелегко, то почему казахстанские строительные компании в последнее время активизировались и продолжают строить жильё?

- Застройщик просто обязан достроить объект, в который уже вложено 60% от стоимости проекта. Многолетняя консервация объекта может обойтись дороже строительства. А вот реализовывать эти объёмы даже после сдачи в эксплуатацию очень трудно, и предложения о рассрочке платежа, и аренда с выкупом пока ажиотажа у покупателей не вызывает.

F: Насколько эти предложения действительно выгодны?

- Каждому покупателю нужно решать этот вопрос исходя из личной ситуации, конечно. С нашей точки зрения, приобретать недвижимость на таких условиях по предлагаемой на настоящий момент цене невыгодно. Высокие риски таких сделок могут компенсироваться только очень низкой и привлекательной ценой, например, $400-$500 за 1 кв. м.

F: В январе 2017 в Казахстане произошло падение спроса на недвижимость. Начал ли рынок восстанавливаться?

- Падение спроса на рынке недвижимости произошло еще в 2015, и до сих пор этот рынок не восстановился. Покупатели не готовы приобретать недвижимость по цене предложения от продавцов, которые ждут возврата цен прошлых лет.

Три года рынок фактически и объективно стоит. Каких-либо предпосылок к тому, что цены пойдут вверх и рынок двинется, нет. С другой стороны, готовности продавцов пересматривать и еще понижать цены тоже нет. «Одиночные выстрелы» не в счёт. Исходя из нашего многолетнего опыта работы на этом рынке, мы называем настоящую ситуацию «атипичной стагнацией».

Вообще эта стагнация должна длиться от 6 до 12 месяцев. После этого переходного периода рынок обычно адаптируется к действующей ситуации и начинает движение вверх или вниз в зависимости от общего положения дел в экономике. Но в Казахстане этого не происходит.

F: Казахстанский рынок новостроек впервые упал в феврале 2016 (-2,3%). С этого времени цены на рынке стали плавно снижаться. Изменился ли этот тренд?

- Озвученный вами показатель занижен и не подтверждается в реальной ситуации. Скорее всего, это средние данные статистики по сделкам, а их осенью 2015 и весной 2016 практически не было как таковых. Цена действительно снижалась планомерно, потому что застройщики пытались «прощупать» цену спроса, но им это не удавалось.

За осень 2017 ничего не изменилось. Зимой 2018 мы тоже не ждём резких изменений. Сейчас на рынке масса предложений для покупателей: акции, скидки, подарки, варианты рассрочки, аренда с последующим выкупом и т.д. Но, помимо всего, покупатель стал искушённым и разборчивым - научился считать конечную стоимость приобретения, а она зачастую намного выше цены самой сделки, особенно если речь идет о новостройках.

F: Насколько сейчас цены на недвижимость соответствуют действительности, не завышены ли они?

- Реальная рыночная цена - это та цена за объект, которую вам готов заплатить покупатель в данный момент. Немаловажно ещё и учитывать действительную ценность недвижимости как строительного объекта. Например, это малоэтажный дом, толщина стены которого составляет 60 см, и сделана она из огнеупорного кирпича. Или это квартира в 25-этажном здании со стенами из пеноблоков и утеплителем. Очень важно учесть перспективы последующей ликвидности объекта. Поэтому однозначно цены на рынке завышены. Хотя у продавцов и есть свои аргументы, но покупателей они не интересуют. Разрыв между спросом и предложением очень велик.

F: Насколько?

- Разница между существующими спросом и предложением составляет $500-$700 за 1 кв. м. Другими словами, то, что сейчас предлагают к продаже за $1,5 тыс. за 1 кв. м, покупатели готовы купить максимум за $800 за 1 кв. м.

F: Каковы шансы, что этот разрыв сократится?

- На 2018 шансы сократить этот разрыв очень минимальные. Даже если внезапно начнется рост благосостояния народа, продавцы отреагируют на это подъёмом цен и опять попадут в «полосу отчуждения».

F: Бытует мнение, что госпрограммы препятствуют снижению цен на недвижимость. Согласны ли вы с таким мнением?

- Нет, не согласна. Программы разработаны, чтобы обеспечить казахстанцев доступным жильем. Например, программа «Нұрлы жер» - критерии по ней достаточно жесткие. В частности, у заявителя не должно быть жилья в Казахстане; общая площадь приобретаемой квартиры не должна превышать 80 кв. м. А вкладчик Жилстройсбербанка должен накопить солидный первоначальный взнос. В действительности госпрограммы не формируют и не влияют на ценообразование рынка недвижимости. Легко убедиться в этом, сравнив цены за один квадратный метр у частных застройщиков и на рынке вторичного жилья, которые намного выше.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
12332 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
19 декабря родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить