Что будет с ценами на недвижимость в Алматы в 2015

Какие факторы будут влиять на рынок жилья самого крупного города Казахстана в этом году

Иллюстрация: financeaz.fr

Ранее мы выяснили, что на цены на недвижимость в Астане зависят от цен на нефть, объемов ипотечного кредитования и уровня доходов населения. Кроме того, определенное влияние на динамику цен оказывает курс тенге по отношению к доллару. С одной стороны, это связано с тем, что цены на недвижимость в Казахстане до сих пор номинируются в долларах, с другой — курс доллара влияет на уровень платежеспособного спроса у населения, имеющего доходы в тенге. Теперь разберемся, как будет вести себя рынок недвижимости Алматы.

Что происходило на рынке недвижимости в 2014

Динамика цен

Определяющим фактором состояния отечественного рынка жилья стала девальвация национальной валюты в феврале 2014. Годовой темп роста цен на жилье в Алматы в долларовом эквиваленте стал самым низким за последние 5 лет — 1,6%.

Однако в нынешних условиях куда более важным показателем является тенговая цена, которая, несмотря на корректировку, выросла на конец года на 19,6%, что соответствует показателям прошлых лет.

Состояние спроса

Данные о количестве сделок и предложений на рынке свидетельствуют о не самых лучших временах для участников рынка. По расчетам аналитической службы kn.kz, объем сделок купли-продажи на рынке жилья Алматы по отношению к 2013 сократился на 18,0%.

Такая тенденция характерна не только для Алматы, но и для других городов. Так, в Астане сокращение спроса составило 4,7%, в Караганде спрос сократился на 10%.

Экономические индикаторы

Помимо девальвации, не менее значимым фактором для рынка недвижимости и экономики страны в целом стало снижение цен на нефть начиная с июня 2014. Сокращение показателя с уровня $114 /барр. в июне до $65/барр. в декабре не может не сказаться на ВВП нефтедобывающей страны.

ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят объемы кредитования, в частности, ипотечного. А ипотечное кредитование в наших условиях тесно связано с ценами на недвижимость. По расчетам аналитической службы kn.kz, коэффициент корреляции между ценами на жилье и объемами ипотечного кредитования в Алматы составляет 0,81.

Дополнительное влияние на настроения рынка оказывают ожидания еще одной девальвации в связи с падением курса российского рубля. СМИ сообщают о небывалом интересе казахстанцев к российской валюте, недвижимости и автомобилям, а российские застройщики делают ставку на казахстанских покупателей.

В связи с ухудшением ситуации на мировых рынках сырья в ноябре 2014 Министерство национальной экономики разработало новые сценарии развития экономики Казахстана в 2015. Традиционно рассматриваются оптимистичный, базовый и пессимистичный сценарии. Базовый предполагает среднегодовую цену на уровне $80 за баррель нефти марки Brent и рост ВВП 4,8%. Пессимистичный сценарий — $70, оптимистичный — $90 за баррель нефти.

Ранее в качестве базового сценария в проекте республиканского бюджета была заложена цена на нефть $90 за баррель на 2015-2017. Таким образом, в нынешних условиях определяющими факторами прогноза развития рынка недвижимости на 2015 являются цены на нефть и возможные колебания курса национальной валюты к доллару. От этих макрофакторов зависят объемы ипотечного кредитования и доходы населения.

Отталкиваясь от параметров правительственного прогноза, посчитаем сценарий развития рынка недвижимости по базовому сценарию для Алматы на 2015.

Методы прогноза

Итак, на первом этапе прогнозирования аналитики выбрали наиболее значимые факторы, влияющие на рынок недвижимости. Это:

— номинальные доходы жителей г. Алматы (Х1, тг);

— объем ипотечного кредитования в г. Алматы (Х2, млн тг);

— мировые цены на нефть (Х3, долл./барр);

— курс доллара к тенге (Х4, тг/долл.).

По среднемесячным данным, за период с января 2010 по ноябрь 2014 был произведен корреляционно-регрессионный анализ и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Этот коэффициент показывает, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. В целом чем ближе значения коэффициента к 1, тем значительнее связь между показателями. В результате была получена взаимосвязь факторов.

Корреляция (взаимосвязь) факторов рынка жилья Алматы

Таким образом, из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на формирование тенговых цен на жилье оказывают курс доллара (коэффициент корреляции 0,94), объем ипотечного кредитования (коэффициент корреляции 0,81) и номинальные доходы (коэффициент корреляции 0,86). А с ценами на нефть тенговая цена имеет незначительную зависимость.

Регрессионная модель, описывающая взаимосвязь между признаками, в результате аппроксимации (метода упрощения) данных получилась следующая:

Y=-100536,248+0,875X1+0,145X2+1764,69X3

Построенная модель при заданных условиях дает возможность с высокой точностью спрогнозировать цены на рынке жилья в Алматы в будущем. Для этого необходимо спрогнозировать значения факторов.

Прогнозы на 2015

Прогноз доходов населения

Динамика номинальных доходов населения Алматы демонстрирует устойчивый рост с ярко выраженной сезонностью. Учитывая характер динамики, для прогнозирования показателя была использована аддитивная тренд-сезонная модель.

Расчет прогноза показал, что среднегодовой уровень номинального дохода в Алматы в 2015 составит 124 414 тенге, а среднемесячный темп прироста номинальных доходов населения — 0,8% в месяц или 8 в год (декабрь 2015 к декабрю 2014).

Прогноз объемов ипотечного кредитования

По данным регулярного исследования Национального банка РК, кредитная активность банков, несмотря на повышение активности спроса со стороны населения на ипотечные кредиты и в целом положительную конъюнктуру рынка жилья остается достаточно сдержанной. Это проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в предъявлении высоких требований к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов. Ожидается, что высокие требования к заемщикам со стороны банков незначительно отразились на кредитной политике по ипотечным продуктам в конце 2014: 10% банков ожидают ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов, и основная часть банков прогнозирует оставить ее без изменения.

Процентные ставки по потребительским и ипотечным займам все еще остаются на высоком уровне и практически не изменились с I квартала 2011. Несмотря на то, что население ждет существенного снижения процентных ставок по кредитам, по оценкам банков, прогнозировать его в ближайший период не приходится. Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Алматы в 2013 составлял 0,2% в месяц, в 2014 – 0,6%. На основе таких сдержанных показателей  можно сделать вывод о сохранении текущих тенденций на ипотечном рынке.

Для нахождения прогнозных значений объемов ипотечного кредитования в Алматы до конца 2015 для базового сценария был использован метод экстраполяции, то есть продление в будущее тенденции, наблюдавшейся в прошлом.

На основе результатов расчета получаем среднемесячный объем ипотечного кредитования 286 837 млрд тенге с темпом прироста 0,3% в месяц.

Прогноз цен на нефть

В условиях устойчивого снижения цен на нефть за последние полгода и неопределенности на мировых рынках за основу для прогноза цен на рынке жилья был принят показатель $80 за баррель (среднегодовая цена), заложенный в республиканском бюджете в качестве базового. В таблице представлены прогнозные значения факторов, найденных с помощью соответствующих методов прогнозирования, и прогноз цен на жилье в Алматы.

Прогноз факторов и цен на рынке вторичного жилья в Алматы на 2015

Прогноз цены на рынке жилья Алматы на 2015

В случае стабилизации цен на нефть на среднегодовом уровне $80 за баррель, поддержании курса американской валюты на уровне 181-182 тенге, приросте доходов и ипотечного кредитования в среднем на уровне 0,8% и 0,3% в месяц в течение 2015 средняя долларовая цена на рынке жилья может увеличиться на 2,4%, тенговая — на 3,9% и составить $2039 и 371 070 тенге соответственно.

Возможны другие сценарии

Реализация базового сценария прогноза осуществима, пока тенге обладает достаточным запасом прочности. Однако сохраняющаяся нестабильность на мировых рынках и экономические катаклизмы в России не позволяют нам ограничиться одним лишь базовым сценарием.

Российские аналитики в 2015 не ожидают от своего рынка недвижимости ничего, кроме падения. Озвучивается прогноз по снижению долларовых цен на жилье в Москве до 35% в течение года (по данным портала irn.ru). Очевидно, что падение курса рубля и цен на жилье в России будет оказывать давление и на казахстанский рынок в виде оттока из него инвестиционного спроса и создавать дополнительный стимул для мигрантов, таким образом сокращая казахстанский спрос.

С другой стороны, снижение цен на нефть выше запланированных показателей и дальнейшее обесценивание рубля могут вызвать усиление рисков повторной девальвации тенге, и тогда развитие рынка недвижимости в 2015 может пойти по российскому сценарию.

Какой может оказаться динамика цен по пессимистичному сценарию (при среднегодовой цене до $70 за баррель) и кризисному сценарию (в случае еще одной девальвации тенге), читайте в следующих материалах.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz, сертифицированный аналитик рынка недвижимости РГР, оценщик

Наталья Емелина, к.э.н., зав. кафедрой высшей математики Карагандинского экономического университета Казпотребсоюза

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
16321 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить