Что будет с ценами на недвижимость после выборов в Казахстане

Как динамика курса тенге по отношению к доллару повлияет на рынок недвижимости, выяснили аналитики kn.kz

Иллюстрация: bis73.ru

Выборы состоялись, но общая девальвационная полемика, кажется, затмила официальную позицию экономических властей: плавная девальвация в Казахстане будет осуществляться в случае продолжительного ухудшения ситуации на мировых рынках сырья, в частности, снижения цен на нефть.

Тенденции на рынке недвижимости

Девальвация тенге в феврале 2014 вогнала рынок недвижимости в стагнацию. Средняя долларовая цена на рынке жилья в РК сократилась с того момента на 10%, тенговая — на 2,9%. По регионам существенных различий в динамике нет: темпы снижения цен варьируются от 8% до 11% в годовом выражении. Наблюдается значительное сокращение сделок купли-продажи.

С начала 2015 зафиксировано увеличение темпов падения цен на рынке жилья.

Доллар и недвижимость всегда в цене

Столь сильная зависимость рынка недвижимости от валютного курса обусловлена высоким уровнем долларизации экономики Казахстана. Так, например, по состоянию на начало 2015 доля долларовых вкладов населения в банках второго уровня составила 67,6%, увеличившись по сравнению с показателем 2014 на 13%.

Одна из причин этого явления – весьма ограниченный набор альтернативных финансовых инструментов с хорошей доходностью в национальной валюте. Для многих казахстанцев активы в долларах имеют большую доходность и застрахованы от инфляции и девальвации. Расчеты аналитиков kn.kz подтверждают: в последние годы вклады в национальной валюте, несмотря на более высокое вознаграждение, из-за инфляции имели реальную доходность в 4 раза ниже долларовых вкладов. Так, с начала 2009 средняя реальная (то есть «очищенная» от инфляции) доходность по тенговым вкладам составила 2,1% годовых; доходность по долларовым вкладам с учетом девальвации составила 8,2% годовых.

Рынок жилья, хорошо знакомый большинству стабильный и надежный инструмент, даже в сложные для экономики времена способен приносить минимум 8-10% годовых за счет аренды. Если же рынок находится в стадии роста, прибавим к этому показателю темп прироста стоимости, «очистим» его от инфляции и получим 25-30% годовых реального дохода. По расчетам аналитиков kn.kz, реальная доходность инвестиций в жилье в период с 2010 по 2014 составляла в среднем 18,5% годовых.

Благодаря этому рынок недвижимости как финансовый инструмент уже много лет вне конкуренции. Этим фактом объясняются сразу два явления:

1. Цены на жилье номинируются в условных единицах, поскольку в таком случае активы в долларах застрахованы от инфляции и девальвации.

2. Высокая спекулятивная составляющая провоцирует высокие темпы роста цен и завышенные цены на рынке жилья.

Как влияет курс доллара на рынок недвижимости

Вернемся к зависимости цен на недвижимость от курса валют. По расчетам аналитиков kn.kz, корреляция между тенговыми ценами на недвижимость и курсом тенге к доллару составляет 60%. Коэффициент корреляции отражает тесноту связи между величинами и показывает, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. Чем ближе коэффициент к 100%, тем значительнее связь между показателями. 

Корреляционно-регрессионный анализ основных факторов рынка недвижимости показал, что рост курса доллара на 1 тенге в среднем ведет к росту тенговой цены на 1193 тенге за кв. м. Однако не все так однозначно. Наблюдение за влиянием девальвации на рынок недвижимости показало: одномоментный рост курса доллара сначала технически вызывает рост тенговых цен на недвижимость, но затем неизбежно ведет к их снижению.

Несмотря на то, что для продавцов, собственников недвижимости, а также для владельцев долларовых вкладов девальвация в краткосрочном периоде выгодна, в долгосрочном периоде она оказывается экономически неоправданной по нескольким причинам:

- Девальвация снижает платежеспособный спрос покупателей, имеющих сбережения в тенге.

- В среднесрочной перспективе девальвация ведет к снижению реальных доходов и платежеспособного спроса населения из-за импортируемой инфляции.

- Ухудшение платежеспособности населения ведет к сокращению объемов ипотечного кредитования.

- Девальвация ведет к ухудшению качества долларового кредитного портфеля банков и, как следствие, к ужесточению условий кредитования.

Поскольку сама по себе девальвация является следствием других фундаментальных факторов, ее влияние на рынок должно оцениваться в комплексе.

Прогнозы

Для оценки влияния основных факторов рынка недвижимости и разработки прогноза по среднегодовым данным был проведен корреляционно-регрессионный анализ за период с 2007 по 2014 и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Наряду с динамикой курса доллара для анализа были выбраны наиболее значимые факторы, влияющие на рынок недвижимости:

- Объемы ипотечного кредитования;

- Номинальные доходы жителей;

- Мровые цены на нефть;

- Курс доллара к тенге.

Уровень корреляции между факторами на рынке недвижимости

Наименование фактора 

Средняя цена предложения, тг

Курс доллара США

Объемы ипотечного кредитования

Цена на нефть 

Уровень номинал. дохода

Средняя цена предложения, тг

1,00

 

 

 

 

Курс доллара США

0,60

1,00

 

 

 

Объемы ипотечного кредитования

0,97

0,73

1,00

 

 

Цена на нефть

0,51

0,13

0,39

1,00

 

Уровень номинального дохода

0,81

0,86

0,87

0,56

1,00

Анализ показал, что цены на недвижимость являются наиболее чувствительны к ипотеке и доходам. Их зависимость составляет 97% и 81%, соответственно. 

Опыт показывает, что в кризис темпы роста объемов ипотечного кредитования снижаются до уровня от плюс 1% до минус 7% в год. Учитывая сохраняющуюся положительную динамику ипотечного кредитования, для расчета прогноза примем более оптимистичный показатель — 1% роста ипотеки в год. Также надо учесть, что, как показывает ретроспективный анализ, в период кризиса номинальные доходы населения не растут, а в реальном выражении падают в среднем на 2,5% за год. Средняя цена на нефть с начала 2015 составила $55 за баррель. Эти параметры мы используем за основу для расчета прогноза, при этом допустим различные варианты курса доллара.

1. Сценарий 2009, когда среднегодовая девальвация составила 22,6%. Учитывая, что с февраля 2014 по апрель 2015 тенге был девальвирован почти на 20%, до конца года для казахстанской валюты остается небольшой запас для снижения — 2,4 тенге, что соответствует верхней границе валютного коридора — 188 тенге за доллар. Если тенге будет двигаться в рамках этого коридора и достигнет в декабре отметки 188, среднегодовой курс сложится на уровне 186,3 тенге за доллар. При сохранении прочих условий (замедление темпов роста ипотеки до 1% в год, снижение реальных доходов населения и среднегодовой цены на нефть на уровне $55-60 за баррель) снижение тенговых цен на рынке жилья за 2015 составит 14-15%.

2. Одномоментная девальвация на 25%. Поскольку ситуация по сравнению с 2009 усугубляется другими факторами (более продолжительным и глубоким падением цен на нефть, экономическими санкциями и стагнацией российской экономики), многие эксперты прогнозируют девальвацию еще на 25%, или до уровня 235 тенге за доллар. В такой ситуации за счет роста тенговой цены на жилье среднегодовой темп роста цен в тенговом эквиваленте до конца 2015 остановится, а последующая коррекция растянется на 2016 и составит еще 15-20%. Долларовая цена при таком сценарии сократится еще на 30% в течение полутора лет.

Прогноз показателей и темпов изменения цен на рынке жилья в 2015 при различных значениях курса тенге к доллару США

Значения и среднегодовой прирост, %

Курс доллара

Объемы ипотечного кредитования

Номинальный доход

Цена на нефть

Темп прироста цен на рынке жилья

188 тенге за доллар

+1% в год

0-0,3% в год

$55-60 за барр.

минус 14-15% в тенге

235 тенге за доллар

+1% в год

0-0,3% в год

$55-60 за барр.

минус 2,5% — плюс 1,9% в тенге в 2015 году и минус 15-20% в 2016 году

Рекомендации аналитиков

Как показал анализ, инвестиции в иностранную валюту и привязка цен на недвижимость к доллару, несмотря на неплохую выгоду в краткосрочном периоде, в долгосрочном имеют негативный эффект. Сильная зависимость от доллара приводит к ряду проблем, одна из которых — обеднение основной массы населения, получающей доходы в тенге. Выигрывают на рынке только те, кто успевает вовремя зафиксировать прибыль, продав недвижимость на пике цен (а этот пик уже пройден).

Исходя из новых реалий рынка, мы рекомендуем гражданам ориентироваться, прежде всего, на динамику тенговых цен и на объявления, номинированные в тенге.

Если вы намерены приобрести жилье в 2015 и имеете тенговые сбережения и доходы, мы считаем этот год подходящим моментом, так как тенговые цены более чем за год уже успели отыграть большую часть своего 17-процентного роста.

Много вопросов у собственников квартир, сдающих их в аренду. Что делать: продать жильё и положить деньги на депозит или оставить недвижимость до лучших времен? За последние 8 лет, с 2007 по 2014, с учетом кризисов и падений средний прирост цен на рынке жилья составил 4,7%. Доход от аренды квартиры способен приносить в среднем 8% годовых. Таким образом, даже в «плохие» времена при условии долгосрочного вложения доходность жилья будет находиться примерно на уровне доходности тенговых депозитов и при этом будет застрахована от инфляции.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
10642 просмотров
Поделиться этой публикацией в соц.сетях:
23 января родились
Именинников сегодня нет
Самые интересные материалы сайта у тебя на почте!
Подпишись на рассылку
Обсуждаемые в Соцсетях