Прогноз цен на жилье в Астане в 2015

23065

Как цены на нефть и курс тенге по отношению к доллару влияют на ситуацию на рынке недвижимости столицы

Для казахстанского рынка недвижимости минувший год оказался не самым удачным. На фоне снижения реальных доходов населения и сдержанных объемов ипотечного кредитования наблюдалось снижение спроса и уход с рынка части продавцов. Долларовые цены после февральской девальвации подверглись коррекции, однако тенговая цена пока так и не успела отыграть разницу валютного скачка. Устойчивое снижение цен на нефть с лета 2014 и резкое ослабление курса российского рубля создают риски повтора негативных событий в экономике в целом и для рынка недвижимости в частности.

Ранее мы выяснили, что средняя цена на рынке жилья Астаны зависит от цен на нефть, ипотечного кредитования и доходов населения. Кроме того, влияние на динамику цен оказывает курс доллара. С одной стороны, это связано с тем, что цены на недвижимость в Казахстане до сих пор номинируются в долларах, с другой стороны — курс доллара влияет на уровень платежеспособного спроса у населения, имеющего доходы в тенге.

Что происходило на рынке недвижимости в 2014 

Динамика цен

Девальвация национальной валюты в феврале 2014 стала определяющим фактором развития отечественного рынка жилья. Годовой темп прироста долларовой цены в Астане оказался самым низким за последние 4 года — 3,1%.

Однако в нынешних условиях куда более важным показателем является тенговая цена, которая, несмотря на корректировку, увеличилась к концу года на 21,2%. Глядя на динамику роста цен последних лет, можно подумать, что она выглядит неплохо и не выбивается из общей тенденции.

Состояние спроса

Но данные о количестве сделок и предложений на рынке свидетельствуют о не самых лучших временах для участников рынка. По расчетам аналитической службы kn.kz, объем сделок купли-продажи на рынке жилья Астаны по отношению к 2013 сократился на 4,7%, объем предложения — на 2-3%.

Эта тенденция характерна не только для Астаны, но и для других городов. Так, в Алматы сокращение спроса составило 11%, в Караганде — 10%.

Экономические индикаторы

Помимо февральской девальвации, не менее значимым событием для рынка недвижимости и экономики в целом стало снижение цен на нефть, которое началось в июне 2014 и продолжается до сих пор. Достаточно увидеть сокращение показателя с уровня $114 за баррель в июне до $65 за баррель в декабре, чтобы понять, что этот факт обязательно скажется на параметрах экономического роста, что неудивительно при столь существенном вкладе сырьевой отрасли в ВВП РК.

В свою очередь, ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят объемы кредитования, в частности, ипотечного. А ипотечное кредитование в наших условиях высоко соотносится с ценами на недвижимость. По расчетам аналитической службы kn.kz, коэффициент корреляции (взаимосвязи) между ценами на жилье и объемами ипотечного кредитования составляет 93%.

Дополнительное влияние на настроения рынка оказывают ожидания еще одной девальвации, связанной с падением курса российского рубля. СМИ пестрят сообщениями о небывалом интересе казахстанцев к российской валюте, недвижимости и автомобилям, а российские застройщики делают ставку на казахстанских покупателей.

В связи с ухудшением ситуации на мировых рынках сырья, в начале ноября 2014 Министерство национальной экономики выдвинуло новые параметры сценариев развития экономики Казахстана в 2015. Традиционно рассматриваются три сценария: оптимистичный, базовый и пессимистичный.

Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на уровне $80 за баррель нефти марки Brent и рост ВВП на 4,8%. Пессимистичный сценарий — $70 за баррель, оптимистичный — $90. Ранее в качестве базового сценария в проекте республиканского бюджета была заложена цена на нефть $90 за баррель на 2015-2017.

Таким образом, в нынешних условиях определяющими факторами прогноза развития рынка недвижимости на 2015 являются цены на нефть и курс национальной валюты по отношению к доллару США. От этих факторов зависят также объемы ипотечного кредитования и доходы населения.

Отталкиваясь от параметров правительственного прогноза, просчитаем развитие рынка недвижимости Астаны на 2015 по базовому сценарию. 

Методы прогноза

Итак, на первом этапе прогнозирования мы выбрали наиболее значимые факторы, влияющие на рынок недвижимости:

— Номинальные доходы жителей Астаны (Х1, тг);

— объем ипотечного кредитования в Астане (Х2, млн тг);

— мировые цены на нефть (Х3, $/барр);

— курс доллара к тенге (Х4, $/тг). 

По среднемесячным данным за период с января 2010 по ноябрь 2014 был произведен корреляционно-регрессионный анализ и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Коэффициенты показывают, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. В целом, чем ближе значения коэффициента к 1, тем значительнее связь между показателями. В результате была получена следующая матрица парных коэффициентов корреляции. 

Взаимосвязь цен на жилье с доходами населения и другими факторами

Факторы

Y (цены на жилье)

X1 (доходы)

X2 (ипотека)

X3 (цены на нефть)

Х4 (курс доллара)

Y (цены на жилье)

1

 

 

 

 

X1 (доходы)

0,86

1

 

 

 

X2 (ипотека)

0,93

0,87

1

 

 

X3 (цены на нефть)

0,64

0,47

0,41

1

 

Х4 (курс доллара)

0,61

0,68

0,80

0,18

1

Таким образом, из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывают объем ипотечного кредитования (коэффициент корреляции = 0,93) и номинальные доходы (коэффициент корреляции = 0,86), в меньшей степени — мировые цены на нефть (коэффициент корреляции = 0,64) и курс доллара (коэффициент корреляции = 0,61). Логично, что ипотечное кредитование и доходы населения являются факторами спроса первого порядка, то есть оказывают прямое воздействие на рынок, в то время как цены на нефть и курс доллара оказывают опосредованное влияние, действуя на объем денежной массы в стране. 

Регрессионная модель, описывающая взаимосвязь между факторами, в результате аппроксимации (метода упрощения) данных получилась следующая:

То есть, при увеличении номинальных доходов жителей Астаны на 10 тыс. тенге средняя цена на квартиры в столице увеличится на $14/кв.м. Увеличение объемов ипотечного кредитования в Астане на 1 млрд тенге приведет к увеличению цен на жилье на $12/кв.м. Рост мировых цен на нефть на $1/баррель может привести к увеличению средних цен на рынке жилья в Астане на $6,82/кв.м. Рост курса доллара на 1 тенге в Казахстане уменьшает цены на жилье в среднем на $6,27/кв.м при неизменных значениях других факторов.

Построенная модель при заданных условиях дает возможность с высокой точностью спрогнозировать цены на рынке жилья в Астане в будущем. Для этого необходимо спрогнозировать значения факторов.

Прогнозы на 2015

Прогноз доходов населения

Динамика номинальных доходов населения демонстрирует устойчивый рост с ярко выраженной сезонностью. Учитывая характер динамики, для прогнозирования данного показателя была использована аддитивная тренд-сезонная модель.

Расчет прогноза показал, что среднегодовой уровень номинального дохода в Астане в 2015 составит 122 110 тенге, а среднемесячный темп прироста номинальных доходов населения — 2,6% в месяц или 7,5% в год (декабрь 2015 по отношению к декабрю 2014).

Прогноз объемов ипотечного кредитования

По данным регулярного исследования Нацбанка РК, несмотря на повышение активности со стороны населения на ипотечные кредиты и в целом на положительную конъюнктуру рынка жилья, кредитная активность банков остается достаточно сдержанной. Это проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе, в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов.

Ожидается, что высокие требования к заемщикам со стороны банков незначительно отразились на кредитной политике по ипотечным продуктам в конце 2014: 10% банков ожидают ужесточения условий политики ипотечного кредитования кредитам; основная часть банков прогнозирует оставить их без изменения.

Процентные ставки по потребительским и ипотечным займам все еще остаются на высоком уровне и практически не изменились с 2011. Несмотря на то, что население ждет существенного снижения процентных ставок по займам, прогнозировать его в ближайший период по оценкам банков, пока не приходится.

Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Астане в 2013 составлял 1,3% в месяц, в 2014 – 1,5%. На основе сдержанных прогнозов со стороны банков можно сделать вывод о сохранении этой тенденции на ипотечном рынке.

Для нахождения прогнозных значений объемов ипотечного кредитования в Астане до конца 2015 для базового сценария был использован метод экстраполяции, то есть продление на будущее тенденции, наблюдавшейся в прошлом.

На основе результатов расчета получаем среднемесячный объем ипотечного кредитования – 187,544 млрд тенге с темпом прироста 1,0% в месяц. 

Прогноз цен на нефть

В условиях устойчивого снижения цен на нефть за последние полгода и неопределенности на мировых рынках за основу для прогноза цен на рынке жилья был принят показатель $80/баррель (среднегодовая цена), заложенный в республиканском бюджете для базового сценария после пересмотра параметров в ноябре 2014.

Прогноз цен на жилье в Астане

Сценарий

Среднегодовой номинальный доход населения

Среднегодовой объем ипотечного кредитования, млн тг

Среднегодовая цена на нефть, $/барр.

Курс $

Среднегодовая цена на жилье,$ /тг

Средний прирост цен на жилье в 2015 году к 2014 году

Базовый

122 110

Среднемесячный прирост (+2,7%)

187 544

Среднемесячный прирост (+1,0%)

80

182

2231 $

403 535 тг

+8,3%

+9,4%

Прогноз цены на рынке жилья Астаны на 2015

При сохранении экономических и финансовых параметров на обозначенном уровне, то есть при стабилизации цен на нефть в течение 2015 на среднегодовом уровне $80/баррель, курсе американской валюты на уровне 181-182 тенге, приросте доходов и ипотечного кредитования в среднем на уровне 2,7% и 1,0% в месяц соответственно, средняя цена на рынке жилья может увеличиться на 8,3% в долларах и на 9,4% в тенге, и составить $2231 и 403 535 тенге за кв.м. соответственно.

Возможны другие сценарии

Учитывая, что установленный на 2014 коридор инфляции (6,0-8,0%) в 2015 будет шире, вполне вероятно, что рост цен на жилье в Астане за год не превысит уровня инфляции. Реализация этого сценария осуществима при условии, пока тенге обладает достаточным запасом прочности, однако сохраняющаяся нестабильность на мировых рынках и экономические катаклизмы в России не позволяют нам ограничиться одним лишь базовым сценарием.

Российские аналитики в 2015 не ожидают от своего рынка недвижимости ничего, кроме падения. Озвучивается прогноз по снижению долларовых цен на жилье в Москве до 35% в течение года (по данным портала www.irn.ru). Очевидно, что падение курса рубля и цен на жилье в России будет оказывать давление и на казахстанский рынок в части оттока из него инвестиционного спроса, а также создавать дополнительный стимул для мигрантов, сокращая, таким образом, казахстанский спрос.

С другой стороны, снижение цен на нефть выше запланированных показателей и дальнейшее обесценивание рубля могут вызвать усиление рисков повторной девальвации тенге, и тогда развитие казахстанского рынка недвижимости в 2015 может пойти по российскому сценарию.

Какой может оказаться динамика цен по пессимистичному сценарию (при среднегодовой цене до $70/баррель) и кризисному сценарию (в случае еще одной девальвации тенге) читайте в следующих материалах.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz, сертифицированный аналитик рынка недвижимости РГР, оценщик

Наталья Емелина, кандидат экономических наук, заведующая кафедрой высшей математики КЭУ Казпотребсоюза

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить