Бизнес на редевелопменте

Салтанат Мадали, основатель студии дизайна и авторской мебели Fabrica Loft и управляющий директор Benchmark Properties, рассказала о построении бизнеса.

Салтанат, вас знают как основателя дизайн-студии Fabrica Loft, о вас было много публикаций в медийном пространстве. Чем вы занимаетесь сейчас?

— Fabrica Loft продолжает свою работу. За эти годы мы выполнили более 300 проектов по дизайну интерьера, ремонтным работам и изготовлению мебели, стали обладателями международных премий в области дизайна. Нас хорошо знают на рынке, но как руководитель я чётко понимаю, что рост такой модели бизнеса ограничен, так как мы зависим от человеческого ресурса и не можем легко масштабироваться. На данный момент мы сместили фокус на инвестиционные проекты. Так появился Benchmark Properties, управляющим директором которого я являюсь.

Из названия понятно, что Benchmark Properties занимается недвижимостью. Чем конкретнее?

— Benchmark Properties занимается инвестициями, редевелопментом и реализацией дорогой недвижимости. Одним из наших флагманских проектов стала реконструкция жилого комплекса Esentai Apartments, над которым мы сейчас работаем. Учитывая кластер клиентов Esentai Apartments, очевидно, что требования к жилью очень высокие. Комплексу больше 10 лет, и он нуждается в редевелопменте, чтобы соответствовать своему статусу.

Я помню слово «редевелопмент» из ваших уст. Впервые услышал его в выпуске «По домам» Бейбита Алибекова, где был впечатлён преображением вашего старого дома в новый современный минимализм.

— Да (смеётся). Это мой любимый формат, намного интересней, чем строительство с нуля. Уже имея стены и конструктив, приходится применить наивысший уровень креатива, чтобы преобразить старый дом и выжать из него максимум потенциала.

Принято считать, что легче построить дом с нуля, чем переделывать старое. Так получается лучше и дешевле, разве нет?

— Конечно, строительство с нуля под свои запросы — это всегда лучше, однако редевелопмент имеет ряд преимуществ. Во-первых, мы экономим время на возведение короба и подключение коммуникаций, а это как минимум 6-8 месяцев. Во-вторых, в Алматы практически не осталось доступных земель для частного строительства. Очень часто пустой земельный участок стоит дороже, чем соседний участок со старым домом. Причем заметьте, когда я говорю «старый», я имею в виду вовсе не старое жилье, а дома, которые были построены 10-20 лет назад, имеют добротную конструкцию, но при этом их дизайн морально устарел. Получается, что при грамотном подходе к инвестициям в отношении капитального ремонта такие дома на выходе имеют большую маржинальность. Ну и конечно, не стоит забывать про инфраструктуру вокруг дома, а также ландшафтный дизайн, который у старого жилого фонда уже сформирован.

Если вам удаётся зарабатывать как на частных домах, так и на апартаментах, то, значит, вы хорошо знаете рынок и разбираетесь в тенденциях. Как обывателю, расскажите, что происходит с рынком недвижимости Алматы?

— Это большой комплексный вопрос. Всё зависит от рассматриваемого сегмента и периода, который мы подвергаем анализу. Если смотреть в разрезе последних 15 лет, то индекс цен покажет весьма неоднозначную картинку. В тенге рынок, конечно, рос, но одно дело - номинальная стоимость и совсем другое - реальная.

Графики сайта «Крыша» чётко указывают на рост в тенге за квадратный метр в Алматы: 271 000 тенге в 2008 году, 427 000 тенге в 2016 году и рекордные 685 000 тенге в 2022 году. Но за это время национальная валюта прошла несколько этапов девальвации, и если смотреть не номинальную стоимость, а реальную, то в долларовом выражении мы увидим нисходящий тренд. 2008 год – $2600 за квадрат, 2014 год – $1900, 2018 год – $939. Получается, что эти два графика имеют обратно пропорциональную зависимость. Однако с 2019 года относительно стабильный валютный курс и ипотечные программы, включая государственные льготные, простимулировали рынок, и за последние 3 года мы наблюдаем рост как в тенговой стоимости, так и в долларовой. В 2022 году цены были на максимуме, однако мы наблюдали небольшую стагнацию на рынке недвижимости ввиду инфляционных скачков, но, по-видимому, осенью спрос восстановился.

Чего же нам ждать в 2023 году? Стоит ли покупать недвижимость сейчас?

— Прогнозирование - дело очень неблагодарное. Честно говоря, я сама ожидала падения в начале 2022 года, пенсионная программа сворачивалась, кредитование становилось более дорогим, росли цены на стройматериалы. Несмотря на это, цены не обрушились, а в некоторых сегментах даже выросли, учитывая внешний спрос. Кроме того, определённые события повлияли на рынок аренды, что в свою очередь послужило бустом рынка продаж. Поэтому говорить о серьёзных колебаниях нельзя, но что мы видим точно, как долгосрочный тренд, — это процесс урбанизации, который остро начал чувствоваться после пандемии. Люди переезжают из регионов в поисках лучших условий для жизни, Алматы заметно растёт, а вопрос с жилой площадью всё так же остаётся острой проблемой. При этом нужно понимать, что в каждом ценовом сегменте происходят свои сдвиги. Если в эконом-, среднем и комфорт-сегментах мы и дальше будем видеть нарастающий спрос, то в премиум- и ультрапремиум-сегментах наблюдается стагнация.

Ранее вы упомянули, что дизайн-студия имеет ограниченный рост. Как вам удаётся расширяться с каждым годом?

— Как предприниматель, я понимаю, что можно расти по-разному. Можно было, конечно, подумать над горизонтальной экспансией, это бы означало вложение в оборудование, расширение цеха, наем дополнительных дизайнеров. Но мы пошли другим путём. Во-первых, мы попробовали себя в IT, запустив первый в Казахстане онлайн-конструктор Interium для отрисовки планировочного решения и рабочих чертежей. В этом конструкторе любой пользователь без технических знаний может нарисовать базовый дизайн-проект для своей квартиры. Проект монетизируется с помощью интеграции продуктов наших партнёров из ремонтно-строительной индустрии. Это очень масштабный проект, уникальный для всего СНГ, который мы создавали вместе с ведущими веб-разработчиками из Санкт-Петербурга.

Во-вторых, мы сильно сместили фокус на собственные инвестиционные проекты в сфере недвижимости, включая проекты за рубежом. Когда мы говорим о расширении бизнеса, вопрос не в том, сколько у тебя мультикамов или сотрудников, вопрос в том, как эффективно ты можешь создать систему, при которой каждый сотрудник может постоянно увеличивать свой КПД и предлагать более ценный продукт на рынке.

Значит, кризис – это не про вас?

- Кризис нас, безусловно, закаляет! Подумайте, через что только мы не прошли за эти годы. Девальвация, смена власти, пандемия, война, резкий скачок цен на сырье. Кажется, что у нас уже иммунитет на постоянные рыночные колебания. Но, как говорится, кризис заставляет открывать для себя новые перспективы. Именно поиск новых сегментов и даже, я бы сказала, новых бизнес-проекций дает нам постоянные точки для роста.