Почему казахстанцы откладывают решение квартирного вопроса
Рынок жилой недвижимости обходится последние годы без штормов, потрясений и радикальных перемен, которые отличали бы нынешний год от предыдущих, эксперты и участники не отмечают. В условиях нестабильности в экономике и на рынке труда большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий по-прежнему трудно рассчитывать на воплощение своих планов в реальность, и в целом жильё не стало более доступным. Основным игроком, предпринимающим усилия по изменению данной ситуации, стало государство
Доллар в уме
Наличие спроса на жилую недвижимость подтверждают данные Комитета по статистике МНЭ. Количество сделок купли-продажи в январе – сентябре 2018 составило 192 051, это на 8,3% больше, чем за соответствующий период 2017. Увеличилось и число введённых в эксплуатацию площадей: за указанный период – 8842 тыс. кв. м жилых зданий против 7924 тыс. кв. м годом ранее. Несмотря на то что в качестве инструмента инвестиций жилая недвижимость сегодня менее привлекательна, чем на пике цен, многие казахстанцы, в том числе в регионах, рассматривают вложения в квартиры и дома в двух столицах как относительно надёжную возможность сохранить накопления, учитывая нестабильность на валютном рынке.
Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны
За год квадратные метры самой престижной недвижимости столицы заметно подеш... →
По данным онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz, на рынках Алматы и Астаны с начала года цены на недвижимость продемонстрировали небольшой рост, и это одно из основных отличий нынешнего года.
- Если в прошлом году цены в обеих столицах оставались относительно стабильными, а по его итогам было зафиксировано небольшое снижение, менее 5%, то в текущем году наблюдается незначительный, но уверенный рост средней цены. На начало октября она достигла показателя начала 2017. В Алматы средняя цена квадратного метра в новостройках составляет 400 000 тенге, в Астане – 317 000, – комментирует управляющий партнер Homsters.kz Мария Рен.
По мнению участников рынка, некоторое повышение цен на жилую недвижимость в Алматы в этом году связано с дефицитом участков под многоэтажное строительство, фактором сейсмичности, который увеличивает себестоимость строительства и ограничивает высотность застройки во многих районах. Как отмечают в Объединённой ассоциации риелторов, на рынке можно выделить три типа объектов. Те, что выставлены по реальной цене, продаются в течение двух месяцев, и спрос на них достаточно высокий. В течение шести-восьми месяцев реализуются объекты, которые выставлены на продажу по цене, приближенной к реальной. Владельцы такой недвижимости готовы идти на уступки, в отличие от собственников, выставляющих недвижимость по заведомо завышенным ценам. Тем не менее и последние начинают снижать цены, до тех пор пока они не придут в равновесие с установившимися на рынке.
Наметившаяся ранее тенденция роста спроса на малоформатные квартиры в нынешнем году укрепилась. По данным Homsters.kz, среди обратившихся за консультацией доля желающих приобрести однокомнатные квартиры составила 38,9%, двухкомнатные – 47,2%, трёхкомнатные – 6,9%, четырёхкомнатные и более – 7,1%. Если в прошлом году доля заявок на одно- и двухкомнатные квартиры составляла 76%, то сегодня они набрали более 86% голосов.
Сохраняет актуальность и наблюдавшийся в прошлом году рост спроса на жильё в новостройках, а не на вторичном рынке. Судя по количеству заявок, оставленных на Homsters.kz, в Алматы число желающих отметить новоселье в абсолютно новой квартире по сравнению с прошлым годом увеличилось на 8,1%, в Астане – на 4,8%. Увеличился и средний бюджет, который покупатели готовы потратить на приобретение квартиры от застройщика. По данным на начало IV квартала, по сравнению с прошлым годом он увеличился на 12,5%, до 24,3 млн тенге. Столичные покупатели готовы потратить на 9,7% больше, чем годом ранее, – в среднем 21,5 млн тенге.
Несмотря на официально провозглашённый курс на дедолларизацию, окончательно уйти от привязки цен на недвижимость к «условным единицам» до сих пор не удалось, и вряд ли этот процесс окажется успешным, учитывая постепенное снижение курса казахстанской валюты. Таким образом, и покупатели и продавцы всё же склонны делать определённую привязку к американской валюте. По словам Рен, данный тренд в большей степени актуален для дорогого жилья бизнес- и элит-класса.
- На вторичном рынке в период колебаний курса интерес к совершению сделки падает до стабилизации ситуации. На первичном по некоторым ЖК мы также отмечаем рост цен, совпадающий с изменениями курса. В сегменте недорогого жилья цены всё же чаще не привязаны к текущему валютному курсу. На первичном рынке более существенное влияние на цену оказывает этап строительства: большинство застройщиков ожидают планомерного повышения цен, – комментирует эксперт.
В РК могут отменить штраф за несвоевременную регистрацию недвижимости
Об этом в ходе правительственного часа в мажилисе в понедельник, 24 ноября,... →
В премиальном сегменте, который в меньшей степени подвержен влиянию кризиса, за последний год особых изменений не произошло. На продажу выставлены квартиры в тех же ЖК, что и годом ранее. В Алматы список премиального жилья пополнил новый объект Jasmine Garden. В жилом комплексе всего 12 квартир и одна резиденция. Причём по меркам премиум-класса площадь квартир достаточно скромная, немногим более 170 кв. м. Впрочем, отмечают эксперты, это отвечает наметившимся за последние годы потребительским предпочтениям, которые в топ-сегменте ориентированы не столько на большую площадь, сколько на соответствие критериям качества строительства – использование элитных стройматериалов, оригинальную концепцию, наличие всех составляющих премиальной инфраструктуры: от парковки для специальных гостей и строгого контроля безопасности до консьерж-службы.
Ипотека не для каждого
Пожалуй, самым громким событием года на рынке жилой недвижимости стал запуск программы «7–20–25», анонсированной в качестве новой социальной программы по улучшению жилищных условий, нацеленной на оживление рынка ипотечного кредитования. Основные условия: ставка 7% годовых, первоначальный взнос 20%, срок займа – до 25 лет. В связи с запуском программы ожидалось оживление рынка, увеличение спроса и цен. О том, что получится на практике, можно будет судить позже – всё-таки пока прошло не так много времени. До сих пор в Казахстане не было доступной ипотеки с минимальным первоначальным взносом и длительным сроком, но, отмечают в Объединённой ассоциации риелторов, одна из главных проблем связана с дефицитом предложения по данной программе, поскольку условия оговаривают покупку недвижимости только на первичном рынке у застройщика.
Эту точку зрения разделяют и в Homsters.kz, отмечая, что основная проблема в реализации программы – нехватка предложений от застройщиков.
- С акиматами Шымкента и Актобе этот вопрос решён, оператор программы ипотечная организация «Баспана» выделила средства на строительство жилья. Что касается обеих столиц, лидирующих по объёмам строительства, доля новостроек эконом- и комфорт-класса здесь составляет примерно половину от общего количества в продаже. Однако с учётом того, что самые дешёвые варианты продаются ещё на этапе строительства, реальное количество предложений, доступных для приобретения по программе, весьма ограничено. Во многих регионах их в принципе нет. Кстати, некоторые застройщики, ценник которых позволяет осуществлять продажи по программе, уже начали «перестраиваться» и на этапе строительства предлагать «бронировать» квартиры, которые можно будет приобрести после ввода дома в эксплуатацию в следующем году, – рассказывает Рен.
И всё же, по словам представителя Homsters.kz, со стороны казахстанцев наблюдается большой интерес к программе: «Мы увидели это в сентябре, когда проводили ярмарку недвижимости в Алматы и Астане. Всего за четыре дня мероприятие посетили более 12 тыс. потенциальных покупателей». Эксперт полагает, что первые результаты «7–20–25» можно будет оценить через год с момента запуска программы, а активизации вторичного рынка будет способствовать продукт «Баспана Хит».
Как изменились цены на новостройки Казахстана за осень 2018 и что ожидать в декабре?
Итак, осень завершилась. За сентябрь-ноябрь курс тенге относительно доллара... →
Казахстанская ипотечная компания (КИК) недавно объявила о запуске продукта, который, по словам разработчиков, ориентирован на тех, кто не попадает в целевую аудиторию госпрограмм. Анонсированная в октябре ипотека «Орда» – рыночная программа, в соответствии с условиями которой предусмотрено приобретение жилья на первичном и вторичном рынках, вне зависимости от того, есть ли жилье у потенциальных заёмщиков.
- В последнее время КИК больше ассоциировалась с госпрограммами «Доступное жильё – 2020», «Нурлы жол», «Нурлы жер», но для себя мы рассматривали возможность развивать ипотечное кредитование в целом, не ограничивая круг потенциальных заёмщиков представителями социально уязвимых слоев населения. «Орда» не таргетирована на определённые слои, это рыночная программа, деньги на которую мы привлекли на KASE. Она рассчитана на тех, кто планирует купить новую квартиру, улучшить жилищные условия, и не предусматривает жёстких ограничений, как государственные программы, – комментирует новость председатель правления КИК Адиль Мухамеджанов.
Впрочем, ограничения всё же есть. Максимальная сумма займа составляет 40 млн тенге, минимальная – 1 млн. При полном подтверждении платёжеспособности ставка по ипотечному займу составит 12% годовых, при частичном – 14%. Ипотека «Орда» предполагает внесение первоначального взноса от 30% от стоимости жилья при полном подтверждении дохода и от 50% при частичном, срок займа – до 20 лет. Первоначальный взнос может быть заменён дополнительным залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заёмщику или третьим лицам; при этом не рассматриваются земельные участки или частные дома.
- Возможность дополнительного залога была одним из пожеланий со стороны потенциальных заёмщиков. Привлечение ресурсов нам обошлось дешевле, чем БВУ, но так или иначе наше фондирование рыночное. Мы добились более дешёвых денег, которые можем использовать для более дешёвой ипотеки. Имея опыт в продвижении ипотечных продуктов через банки-партнёры в рамках субсидирования ставки вознаграждения по ипотечным займам, мы намерены использовать ту же схему работы с БВУ: клиент самостоятельно выбирает квартиру, обращается в банк-партнёр, который принимает необходимые документы и направляет ходатайство в КИК. Мы в свою очередь проверяем платёжеспособность заёмщика и озвучиваем решение банку, – поясняет Мухамеджанов.
Компания намерена сотрудничать с несколькими банками и с «Казпочтой».
Хотя разработчики нового ипотечного продукта планируют охватить достаточно широкую аудиторию, по факту «Орда», вероятнее всего, подойдёт людям, уже имеющим собственное жильё и планирующим улучшить жилищные условия, уверенным в стабильности своего заработка. Как бы то ни было, если ожидания, которые КИК возлагает на свой новый продукт, оправдаются, в будущем году в рамках «Орды» планируется освоить 30–40 млрд тенге.
