Без потрясений

Почему казахстанцы откладывают решение квартирного вопроса

Фото: Андрей Лунин

Рынок жилой недвижимости обходится последние годы без штормов и потрясений, и радикальных перемен, которые отличали бы нынешний год от предыдущих, эксперты и участники не отмечают. В условиях нестабильности в экономике и на рынке труда большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий по-прежнему трудно рассчитывать на воплощение своих планов в реальность, и в целом жилье не стало более доступным. Основным игроком, предпринимающим усилия по изменению данной ситуации, стало государство.

Доллар в уме

Наличие спроса на жилую недвижимость подтверждают данные Комитета по статистике МНЭ. Количество сделок купли-продажи в январе – сентябре 2018 года составило 192 051, это на 8,3 % больше, чем за соответствующий период 2017 года. Увеличилось и число введенных в эксплуатацию площадей: за указанный период – 8842 тыс. кв. м жилых зданий против 7924 тыс. кв. м годом ранее. Несмотря на то что в качестве инструмента инвестиций жилая недвижимость сегодня менее привлекательна, чем на пике цен, многие казахстанцы, в том числе в регионах, рассматривают вложения в квартиры и дома в двух столицах как относительно надежную возможность сохранить накопления, учитывая нестабильность на валютном рынке.

По данным онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz, на рынках Алматы и Астаны с начала года цены на недвижимость продемонстрировали небольшой рост, и это одно из основных отличий нынешнего года. «Если в прошлом году цены в обеих столицах оставались относительно стабильными, а по его итогам было зафиксировано небольшое снижение, менее 5 %, то в текущем году наблюдается незначительный, но уверенный рост средней цены. На начало октября она достигла показателя начала 2017 года. В Алматы средняя цена квадратного метра в новостройках составляет 400 000 тенге, в Астане – 317 000», – комментирует управляющий партнер Homsters.kz Мария Рен.

По мнению участников рынка, некоторое повышение цен на жилую недвижимость в Алматы в этом году связано с дефицитом участков под многоэтажное строительство, фактором сейсмичности, который увеличивает себестоимость строительства и ограничивает высотность застройки во многих районах. Как отмечают в Объединенной ассоциации риелторов, на рынке можно выделить три типа объектов. Те, что выставлены по реальной цене, продаются в течение двух месяцев, и спрос на них достаточно высокий. В течение шести-восьми месяцев реализуются объекты, которые выставлены на продажу по цене, приближенной к реальной. Владельцы такой недвижимости готовы идти на уступки, в отличие от собственников, выставляющих недвижимость по заведомо завышенным ценам. Тем не менее и последние начинают снижать цены, до тех пор пока они не придут в равновесие с установившимися на рынке.

Наметившаяся ранее тенденция роста спроса на малоформатные квартиры в нынешнем году укрепилась. По данным Homsters.kz, среди обратившихся за консультацией доля желающих приобрести однокомнатные квартиры составила 38,9 %, двухкомнатные – 47,2 %, трехкомнатные – 6,9 %, чтырехкомнатные и более – 7,1 %. Если в прошлом году доля заявок на одно- и двухкомнатные квартиры составляла 76 %, то сегодня они набрали более 86 % голосов.

Сохраняет актуальность и наблюдавшийся в прошлом году рост спроса на жилье в новостройках, а не на вторичном рынке. Судя по количеству заявок, оставленных на Homsters.kz, в Алматы число желающих отметить новоселье в абсолютно новой квартире по сравнению с прошлым годом увеличилось на 8,1 %, в Астане – на 4,8 %. Увеличился и средний бюджет, который покупатели готовы потратить на приобретение квартиры от застройщика. По данным на начало IV квартала, по сравнению с прошлым годом он увеличился на 12,5 %, до 24,3 млн тенге. Столичные покупатели готовы потратить на 9,7 % больше, чем годом ранее, – в среднем 21,5 млн тенге.

Фото: © Depositphotos.com/ooGleb

Несмотря на официально провозглашенный курс на дедолларизацию, окончательно уйти от привязки цен на недвижимость к «условным единицам» до сих пор не удалось, и вряд ли этот процесс окажется успешным, учитывая постепенное снижение курса казахстанской валюты. Таким образом, и покупатели и продавцы все же склонны делать определенную привязку к американской валюте. По словам Рен, данный тренд в большей степени актуален для дорогого жилья бизнес- и элит-класса. «На вторичном рынке в период колебаний курса интерес к совершению сделки падает до стабилизации ситуации. На первичном по некоторым ЖК мы также отмечаем рост цен, совпадающий с определенными изменениями курса. В сегменте недорогого жилья цены все же чаще не привязаны к текущему валютному курсу. На первичном рынке более существенное влияние на цену оказывает этап строительства: большинство застройщиков ожидают планомерного повышения цен», – комментирует эксперт.

В премиальном сегменте, который в меньшей степени подвержен влиянию кризиса, за последний год особых изменений не произошло. На продажу выставлены квартиры в тех же ЖК, что и годом ранее. В Алматы список премиального жилья пополнил новый объект Jasmine Garden. В жилом комплексе всего 12 квартир и одна резиденция. Причем по меркам премиум-класса площадь квартир достаточно скромная, немногим более 170 кв. м. Впрочем, отмечают эксперты, это отвечает наметившимся за последние годы потребительским предпочтениям, которые в топ-сегменте ориентированы не столько на большую площадь, сколько на соответствие критериям качества строительства – использование элитных стройматериалов, оригинальную концепцию, наличие всех составляющих премиальной инфраструктуры: от парковки для специальных гостей и строгого контроля безопасности до консьерж-службы.

Ипотека не для каждого

Пожалуй, самым громким событием года на рынке жилой недвижимости стал запуск программы «7–20–25», анонсированной в качестве новой социальной программы по улучшению жилищных условий, нацеленной на оживление рынка ипотечного кредитования. Основные условия: ставка 7 % годовых, первоначальный взнос 20 %, срок займа – до 25 лет. В связи с запуском программы ожидалось оживление рынка, увеличение спроса и цен. О том, что получится на практике, можно будет судить позже – все-таки пока прошло не так много времени. До сих пор в Казахстане не было доступной ипотеки с минимальным первоначальным взносом и длительным сроком, но, отмечают в Объединенной ассоциации риелторов, одна из главных проблем связана с дефицитом предложения по данной программе, поскольку условия оговаривают покупку недвижимости только на первичном рынке у застройщика.

Эту точку зрения разделяют и в Homsters.kz, отмечая, что основная проблема в реализации программы – нехватка предложений от застройщиков. «С акиматами Шымкента и Актобе этот вопрос решен, оператор программы ипотечная организация «Баспана» выделила средства на строительство жилья. Что касается обеих столиц, лидирующих по объемам строительства, доля новостроек эконом- и комфорт-класса здесь составляет примерно половину от общего количества в продаже. Однако с учетом того, что самые дешевые варианты продаются еще на этапе строительства, реальное количество предложений, доступных для приобретения по программе, весьма ограничено. Во многих регионах их в принципе нет. Кстати, некоторые застройщики, ценник которых позволяет осуществлять продажи по программе, уже начали «перестраиваться» и на этапе строительства предлагать «бронировать» квартиры, которые можно будет приобрести после ввода дома в эксплуатацию в следующем году», – рассказывает Рен.

И все же, по словам представителя Homsters.kz, со стороны казахстанцев наблюдается большой интерес к программе: «Мы увидели это в сентябре, когда проводили ярмарку недвижимости в Алматы и Астане. Всего за четыре дня мероприятие посетили более 12 тыс. потенциальных покупателей». Эксперт полагает, что первые результаты «7–20–25» можно будет оценить через год с момента запуска программы, а активизации вторичного рынка будет способствовать продукт «Баспана Хит».

Казахстанская ипотечная компания (КИК) недавно объявила о запуске продукта, который, по словам разработчиков, ориентирован на тех, кто не попадает в целевую аудиторию госпрограмм. Анонсированная в октябре ипотека «Орда» – рыночная программа, в соответствии с условиями которой предусмотрено приобретение жилья на первичном и вторичном рынках, вне зависимости от того, есть ли жилье у потенциальных заемщиков. «В последнее время КИК больше ассоциировалась с госпрограммами «Доступное жилье – 2020», «Нурлы жол», «Нурлы жер», но для себя мы рассматривали возможность развивать ипотечное кредитование в целом, не ограничивая круг потенциальных заемщиков представителями социально уязвимых слоев населения. «Орда» не таргетирована на определенные слои, это рыночная программа, деньги на которую мы привлекли на KASE. Она рассчитана на тех, кто планирует купить новую квартиру, улучшить жилищные условия, и не предусматривает жестких ограничений, как государственные программы», – комментирует председатель правления КИК Адиль Мухамеджанов.

Впрочем, ограничения все же есть. Максимальная сумма займа составляет 40 млн тенге, минимальная – 1 млн. При полном подтверждении платежеспособности ставка по ипотечному займу составит 12 % годовых, при частичном – 14 %. Ипотека «Орда» предполагает внесение первоначального взноса от 30 % от стоимости жилья при полном подтверждении дохода и от 50 % при частичном, срок займа – до 20 лет. Первоначальный взнос может быть заменен дополнительным залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заемщику или третьим лицам; при этом не рассматриваются земельные участки или частные дома.

«Возможность дополнительного залога была одним из пожеланий со стороны потенциальных заемщиков. Привлечение ресурсов нам обошлось дешевле, чем БВУ, но так или иначе наше фондирование рыночное. Мы добились более дешевых денег, которые можем использовать для более дешевой ипотеки. Имея опыт в продвижении ипотечных продуктов через банки-партнеры в рамках субсидирования ставки вознаграждения по ипотечным займам, мы намерены использовать ту же схему работы с БВУ: клиент самостоятельно выбирает квартиру, обращается в банк-партнер, который принимает необходимые документы и направляет ходатайство в КИК. Мы в свою очередь проверяем платежеспособность заемщика и озвучиваем решение банку», – поясняет Мухамеджанов. Компания намерена сотрудничать с несколькими банками и с «Казпочтой».

Хотя разработчики нового ипотечного продукта планируют охватить достаточно широкую аудиторию – до конца года выдать 3–4 млрд тенге из 5 млрд средств, – по факту «Орда», вероятнее всего, подойдет людям, уже имеющим собственное жилье и планирующим улучшить жилищные условия, уверенным в стабильности своего заработка. Как бы то ни было, если ожидания, которые КИК возлагает на свой новый продукт, оправдаются, в будущем году в рамках «Орды» планируется освоить 30–40 млрд тенге.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
341 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
24 августа родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить