Аренда торговых площадей в Алматы подорожала за год на 16%

В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в III квартале 2014 по отношению к II кварталу  2014 наблюдались следующие изменения:

- Средняя цена продажи офисной недвижимости – $2291/кв.м (без изменения*).

- Средняя ставка аренды офисной недвижимости – $20,9/кв.м/мес. (плюс 11%).

- Средняя цена продажи торговой недвижимости – $1640/кв.м (без изменения).

- Средняя ставка аренды торговой недвижимости – $28,9/кв.м/мес. (плюс 8,4%).

- Средняя цена продажи производственной недвижимости – $683/кв.м (без изменения).

- Средняя ставка аренды производственной недвижимости – $9,8/кв.м/мес. (плюс 15,7%).

- Средняя цена продажи складской недвижимости – $359/кв.м (минус 19%).

Средняя ставка аренды складской недвижимости – $7,5/кв.м/мес. (плюс 9,2%).

*Изменения средних цен не превышают погрешностей расчетов.

Офисная недвижимость

Продажа офисов

В III квартале 2014 на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне $2291/кв.м. По отношению ко II кварталу наблюдаются незначительные изменения средней цены предложения по городу.

Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости зафиксирована в жилых домах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города, и зданиями более низкого класса составляет $600/кв.м. В этом сегменте отмечено повышение цен на офисные площади в коттеджах и на площади, расположенные на первых этажах жилых домов.

Показатели на рынке продажи офисной недвижимости Алматы

Расположение офисной недвижимости	Объем предложения продажи, ед.	Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему кварталу		Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м	Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м	Индекс расслоения
			у.е./кв.м	%
в административном здании	22	2130	-43	-1.97	3338	1494	2.24
в бизнес-центре	34	2459	-113	-4.41	4181	1717	2.43
в жилом доме	127	2554	+166	+6.96	3996	1459	2.74
в отдельно стоящем здании	15	1876	+64	+3.55	6579	1000	6.58
в коттедже	7	2203	+291	+15.22	-	-	-
По городу	237	2291	+22	+0.96	3998	1461	2.74

Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 62%, минимум приходится на площади в коттеджах – 3%.

Аренда офисов

В III квартале 2014 на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне $20,9/кв.м за месяц, что на 11% выше, чем во II квартале. Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Основное влияние на повышение ставок найма в данном сегменте оказали подросшие цены на офисные площади в торговых центрах и коттеджах.

Показатели на рынке аренды офисной недвижимости Алматы

Расположение офисной недвижимости	Объем предложения аренды, ед.	Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему кварталу		Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м	Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м	Индекс расслоения
			у.е./кв.м	%
в административном здании	144	16.61	+0.34	+2.11	26.45	9.77	2.71
в бизнес-центре	261	22.01	+0.83	+3.9	30.14	14.5	2.08
в жилом доме	149	21.23	+1.49	+7.55	34.58	11.03	3.14
в отдельно стоящем здании	25	15.62	+1.03	+7.07	23.5	12.26	1.92
в торговом центре	10	16.66	+2.33	+16.25	31	11.98	2.59
в коттедже	19	21.89	+6.1	+38.61	26.27	17.75	1.48
По городу	633	20.85	+2.07	+10.99	30.35	12.51	2.43

Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 43%, минимум приходится на площади в торговых центрах – 2%.

Торговая недвижимость

Продажа торговой недвижимости

В III квартале 2014 средняя удельная цена на торговые площади составила $1640/кв.м, по сравнению со II кварталом изменения незначительные. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в бизнес-центрах, а наименьшие традиционно прослеживаются на городских рынках.

В этом сегменте отмечен рост запрашиваемых цен на торговые площади в бизнес-центрах и в жилых домах, а снижение цен – в отдельно стоящих зданиях, в торговых центрах, на рынке и в коттеджах.

Показатели на рынке продажи торговой недвижимости Алматы

Расположение торговой недвижимости	Объем предложения продажи, ед.	Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему кварталу		Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м	Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м	Индекс расслоения
			у.е./кв.м	%
в административном здании	5	1402	+40	+2.95	-	-	-
в бизнес-центре	5	2917	+694	+31.24	-	-	-
в жилом доме	111	2773	+223	+8.74	4781	1534	3.12
в отдельно стоящем здании	37	1342	-166	-11.01	2932	716	4.09
в торговом центре	167	1147	-276	-19.39	2577	410	6.29
на рынке	88	995	-193	-16.25	3634	303	12.01
в коттедже	23	1577	-557	-26.09	1619	719	2.25
По городу	478	1640	-43	-2.54	3318	846	3.92

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в торговых центрах – 38%, минимум приходится на площади в административных зданиях и бизнес-центрах – по 1%.

Аренда торговой недвижимости

В III квартале 2014 средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне $28,9/кв.м за месяц. Рост аренды по отношению ко II кварталу 2014 составил 8,4%.

Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади и площади в административных зданиях, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Рост ставок найма на торговые площади отмечен во всех сегментах рынка: максимальное повышение арендных ставок прослеживается в административных зданиях, а минимальное – на площади в жилых домах.

Показатели на рынке аренды торговой недвижимости Алматы

Расположение торговой недвижимости	Объем предложения аренды, ед.	Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему кварталу		Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м	Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м	Индекс расслоения
			у.е./кв.м	%
в административном здании	5	47.38	+20.99	+79.54	-	-	-
в жилом доме	95	29.26	+1.94	+7.12	56.91	12.65	4.5
в отдельно стоящем здании	28	22.15	+2.96	+15.43	27.86	8.48	3.28
в торговом центре	69	35.09	+5.11	+17.03	73.33	14.55	5.04
на рынке	40	47.89	+13.79	+40.45	82.46	19.42	4.25
в коттедже	50	23.89	+1.92	+8.75	52.19	8.97	5.82
По городу	317	28.87	+2.24	+8.41	59.97	12.98	4.62

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено на первых этажах жилых домов – 33%, минимум приходится на площади в административных зданиях – 2%.

Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости

В сегменте продажи офисной недвижимости в течение 2013 наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В I квартале 2014 средние цены предложения претерпели снижение по отношению к I кварталу 2013 на 3,5%, а по отношению к IV кварталу 2013 — на 0,6%.

При этом во II квартале 2014 прослеживался рост цен на 11,2% по отношению к I кварталу текущего года и на 12,7% по отношению ко II кварталу 2013. Однако III квартал 2014 ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу текущего года, но ростом по отношению к III кварталу 2013 на 7,1%.

На торговую недвижимость в течение 2013 прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В I квартале 2014 средние цены предложения выросли по отношению к IV кварталу 2013 на 5,9%, а по отношению к I кварталу 2013, напротив, сократились на 0,2%.

Во II квартале 2014 по отношению к I кварталу 2014 наблюдается снижение цен на 5,7%, а по отношению ко II кварталу 2013, напротив, прослеживается рост на 6,8%. Однако III квартал 2014 ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу, но снижением по отношению к III кварталу 2013 на 5,6%. Анализ динамики средних цен предложений по городу по полугодиям показал, что в течение последних двух лет на рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке офисной недвижимости – небольшой рост цен.

Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости

В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовой рост составил лишь 0,7%. В I квартале 2014 по отношению к IV кварталу 2013 размер аренды сократился на 5,4%, а по отношению к I кварталу 2013, напротив, вырос на 1%.

Во II квартале тенденция к снижению продолжилась, но темпы сократились: по отношению к I кварталу 2014 ставки найма уменьшились на 2,8%, а по отношению ко II кварталу 2013 – на 2,4%. В III квартале 2014 на рынке аренды офисных площадей зафиксирован рост цен на 11%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 5%.

Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 сократились на 8,5%. В I квартале 2014 изменения незначительные: к IV кварталу 2013 ‑ снижение на 1,2%, к I кварталу 2013 ‑ рост на 0,1%.

Во II квартале по отношению к I кварталу 2014 ставки найма торговой недвижимости выросли на 5,3%, при этом за год увеличились лишь на 1,4% (по отношению ко II кварталу 2013). В III квартале 2014 на рынке аренды торговых площадей зафиксирован рост цен на 8,4%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 16,1%.

Производственно-складская недвижимость

Рынок продажи

На рынке продажи производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 отмечено снижение цен на складские площади на 19% по отношению ко II кварталу 2014 и рост цен на недвижимость производственного сервиса на 14,2%.

Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости Алматы

Расположение производственно-складской недвижимости	Объем предложения продажи, ед.	Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему кварталу		Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м	Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м	Индекс расслоения
			у.е./кв.м	%
Производственного сервиса (СТО, автосервис)	65	851	+106	+14.19	2500	286	8.75
Производственная недвижимость (произв. цеха, базы)	60	683	+32	+4.87	3048	259	11.76
Складская недвижимость	37	359	-84	-19.01	833	125	6.65

Рынок аренды

На рынке аренды производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 отмечен рост арендных ставок во всех сегментах рынка по отношению ко II кварталу 2014. Максимальный рост прослеживается на недвижимость производственного сервиса на 20,3%, минимальный – на складскую недвижимость – на 9,2%.

Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости Алматы

Расположение производственно-складской недвижимости	Объем предложения аренды, ед.	Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м	Изменение к предыдущему кварталу		Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м	Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м	Индекс расслоения
			у.е./кв.м	%
Производственного сервиса	36	11.85	+2	+20.28	16.24	3.59	4.53
Производственная недвижимость	25	9.8	+1.33	+15.67	33	2.91	11.35
Складская недвижимость	133	7.51	+0.63	+9.23	11.49	4.38	2.62

Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости

По городу продолжается сокращение темпов роста экономических показателей. Ограниченный доступ к кредитным займам влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов. По данным исследования Нацбанка РК, во втором полугодии 2014 существенных изменений в кредитной политике банков второго уровня не ожидается. Исключение составляют некоторые банки, которые прогнозируют ужесточение политики в отношении малого бизнеса.

В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 – до 102,3%. Однако за январь-сентябрь 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 332 799,9 млн тенге, что на 0,7% больше, чем в январе-сентябре 2013.

Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий Алматы видно, что в течение 2011-2012 происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 рентабельность производства составила 8,3%, за II квартал 2014 уровень рентабельности составил 9,3%. Объем произведенной продукции и оказанных услуг во II квартале 2014 – 923,6 млрд тг., прибыль (убыток) до налогообложения – 167,4 млрд тг.

Выводы

· Во II квартале 2014 на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте складской недвижимости. На рынках офисной и торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье.

· На рынке аренды коммерческой недвижимости повышение ставок найма прослеживается во всех сегментах рынка.

· Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 1-2% до конца года.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.