Вернутся ли цены на жилье в Казахстане на уровень 2015 года?

10823

Во втором квартале 2016 на рынке жилья в целом сохранились тенденции начала года, однако темпы снижения долларовых цен замедлились

Фото: © Depositphotos.com/docer2000

Во втором квартале 2016 цены на нефть показывали положительную динамику: стоимость барреля выросла с $38 до 50. Последовавшее за этим укрепление национальной валюты с апреля до середины мая в среднем с 345 до 335 тенге за доллар, или на 2,9%, привело к существенному замедлению снижения долларовых цен на жилье.

Цены на жилье продолжают снижаться

В мае 2016 по отношению к апрелю долларовые цены на квартиры в Алматы и Караганде остались без изменений, а с апреля по июнь снизились на 8%. По сравнению с первым кварталом темпы падения долларовых цен на квартиры замедлились в два раза.

Несмотря на это, тенговые цены на рынке жилья продолжают падать прежними темпами. Во втором квартале в Астане и Алматы средняя цена в тенге на вторичном рынке сократились на 9,7%, в Караганде — на 9,2%. В целом за первое полугодие тенговые цены на вторичные квартиры потеряли более 18%.

Как показывает анализ, наиболее устойчивыми к снижению оказались однокомнатные квартиры в Алматы, которые потеряли с начала года около 11%. А на многокомнатные квартиры цены падали в два раза быстрее и более.

Как ни странно, такой дифференциации по форматам в Астане и Караганде не наблюдается. Ситуация в этих городах сложилась иначе. Меньше всего здесь подешевели многокомнатные квартиры, в то время как однокомнатные оказались лидерами по темпам, потеряв более 20% с начала года.

Средние цены продажи квартир на рынках Астаны, Алматы, Караганды 

Кол-во комнат

Астана

Алматы

Караганда

тыс. тг/кв. м

%, к январю

тыс. тг/кв. м

%, к январю

тыс. тг/кв. м

%, к январю

1-комн.

362,4

-21,1

386,3

-11,3

211,0

-21,5

2-комн.

362,1

-19,9

382,8

-17,3

203,7

-18,4

3-комн.

376,0

-19,3

395,2

-20,1

226,5

-17,6

4-комн.

404,0

-11,5

461,6

-35,1

232,4

-15,9

Снижение цен на вторичное жилье продолжает привлекать продавцов на рынке аренды. Пополнение предложения в сегменте арендного жилья привело в свою очередь к снижению ставок. Одновременно, в зависимости от формата квартиры, снижение ставок сильно разнится. Существенное снижение ставок произошло в Алматы, где более 20% потеряли трехкомнатные квартиры. Столь существенное снижение можно объяснить тем, что, в отличие от Астаны и Караганды, здесь многие арендодатели продолжают номинировать ставки в долларах. В Астане и Караганде, как видно из таблицы, существенных изменений в ставках не произошло. Однако заслуживает внимания рост ставок аренды на трехкомнатные квартиры в Астане на 25%. Это объясняется притоком жителей в столицу и ростом спроса на этот формат квартир со стороны арендаторов, желающих арендовать квартиры вскладчину в силу снижения платежеспособности.

Средние цены на рынках аренды квартир Астаны, Алматы, Караганды

Кол-во комнат

Астана

Алматы

Караганда

тг/кв. м

%, к январю

тг/кв. м

%, к январю

тг/кв. м

%, к январю

1-комн.

2423

-4,2

1951

-8,5

1326

-2,6

2-комн.

2262

2,6

2091

-16,5

1160

-0,3

3-комн.

2898

25,5

2326

-21,4

986

-6,8

На снижение цен на недвижимость продолжают оказывать влияние сокращение реальных доходов и объемов ипотечного кредитования.

Сегмент ипотечного кредитования во втором квартале характеризовался низкой активностью, и дальнейшие перспективы его развития в краткосрочном периоде, по данным банков, ограничены в виду отсутствия факторов роста и дефицита длинного тенгового фондирования. Вместе с тем стабилизация курса тенге и улучшение ситуации с ликвидностью в банковском секторе уменьшили валютный риск, риск ликвидности, а также процентный риск.

Во втором квартале 2016 на динамику спроса у населения оказывало сезонное оживление потребности в кредитах. Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Астане в 2013 составлял 1,3% в месяц, в 2014 – 1,5% и лишь 0,1% в 2015.

В мае позитивным изменением стало снижение базовой ставки НБК с 17 до 15%.

В целом во втором квартале 2016 кредитная политика банков оставалась достаточно жесткой. Банки ссылаются на низкую платежеспособность заемщиков, высокий кредитный риск и высокую стоимость привлекаемых средств.

Спрос на квартиры в Астане и Алматы остается высоким

Несмотря на сложности с ипотекой, количество сделок на рынке жилья в Астане и Алматы продолжает бить все рекорды. Высокие темпы строительства нового жилья и большой объем предложения на вторичном рынке дают широкий выбор покупателям. Компании-застройщики продолжают создавать лояльные условия на рынке, предлагая рассрочки, акции и бонусы для покупателей, что делает первичное жилье привлекательным по сравнению со вторичным.

Агентства недвижимости отмечают, что основным источником спроса на рынке продолжают оставаться валютные сбережения граждан и ипотека Жилстройсбербанка.

В настоящее время владельцы долларовых вкладов остаются в большом выигрыше, ведь после перехода на плавающий курс они оказались на пике финансовых возможностей. Цена в долларах с момента перехода сократилась на 40%, а вклады подорожали более чем на 80%. Таким образом, тем, кому до перехода на плавающий курс средств на жилье не хватало, теперь стали способными его приобрести. Сейчас - время покупателя с наличными.

Вместе с тем ограничения в выдаче ипотечных займов и снижение платежеспособности покупателей концентрирует спрос в недорогом сегменте жилья. Тут спрос на покупку одно- и двухкомнатных квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса с начала года покрыл предложение на 100%. Спрос на квартиры малых форматов в новостройках столь высок, что в среднем за три месяца с начала открытия продаж в некоторых строящихся домах распродается более половины всех квартир, а в течение полугода распродаются практически все квартиры. В целом, в Астане и Алматы жилья покупается больше, чем вводится.

Высокую активность спроса на столичном рынке жилья подтверждают и статистические данные. В январе-мае 2016 на рынке жилья Астаны было приобретено 10 391 квартир, при том, что за этот же период было введено в эксплуатацию 8 564 новых квартир.

В Алматы в первом полугодии 2016 рост ввода в эксплуатацию нового жилья также продолжился. За январь-май в городе было введено 6471 квартир, что на 30,6% больше по сравнению с прошлым годом. При этом на рынке было куплено 9731 квартир.

В Караганде темпы ввода нового жилья кардинально отличаются, основные сделки здесь совершаются на вторичном рынке. Так, если за январь-май в Караганде было сдано 455 квартир, то сделок было 5597 за январь-май 2016. Существенных изменений в объемах сделок в течение года не наблюдается.

Прогнозы на рынке жилья: цены вернутся к уровню августа 2015

По прогнозам некоторых аналитиков, до конца текущего года цена на нефть может подрасти до $60 баррель, что приведет к дальнейшему укреплению тенге.

Благотворное влияние на банковский сектор (в части предоставления «длинной тенговой ликвидности») окажет начавшаяся программа инвестирования пенсионных активов ЕНПФ. По данным Национального банка, до конца 2016 банкам выдадут еще 138 млрд тенге на кредитование малого и среднего бизнеса. На сегодня 12 банков уже профинансированы на общую сумму 62,2 млрд тенге.

На фоне некоторого улучшения макроэкономического фона на рынке жилья продолжают происходить качественные изменения, связанные с внедрением новых технологий в строительстве, позволяющих сократить сроки и стоимость возведения нового жилья. О приобретении и открытии домостроительных заводов недавно заявили сразу два крупнейших столичных застройщика. Отмечается, что новые технологии позволят на 40% быстрее возводить недорогое жилье.

По прогнозам аналитиков kn.kz, осенью на рынке жилья ожидается сезонное повышение спроса и продолжение тенденции снижения тенговых цен. Ожидается, что к концу текущего года тенговые цены достигнут своего равновесного уровня. Так, в Астане и Алматы этот уровень составляет 350-360 тыс. тенге за кв. м., в Караганде — 180-190 тыс. тенге. Таким образом, к концу года тенговые цены могут сократиться еще на 8-10%.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить