В кармане у банкиров: почему занижается стоимость залогов
Стоимостной оценке банковских залогов требуется системная перезагрузка
О текущем состоянии оценки банковских залогов рассуждает кандидат экономических наук, международный эксперт по оценке имущества, почетный оценщик РК Александр Калинин.
История вопроса
На сегодняшний день оценка залогового имущества разделена на два уровня. Внешняя (независимая) оценка проводится профессиональными оценщиками, внутренняя оценка – специалистами банков. В первом случае процедура стоимостной независимой оценки залогов регламентируется законом РК «Об оценочной деятельности в РК» национальными и международными стандартами (НСО и МСО), стандартами СРО (палат оценщиков), методическими рекомендациями и указаниями оценочного сообщества.
Во втором случае оценка производится на основании различных утверждающих банковских документов – «Регламент по работе с залоговым имуществом», «Правила и рекомендации по оценке залогов» и др.
Безусловным приоритетом выступают отчеты, выполненные независимыми профессиональными оценщиками, а также НМА и другие документы в области оценочной деятельности, на основании которых должны разрабатываться и утверждаться внутренние банковские требования и рекомендации по оценке залогового имущества.
Но есть давняя историческая международная проблема: кто должен оценивать залоги – внешние или банковские оценщики? Каждая из сторон в лице владельца залога, независимого оценщика, банкира имеет свои аргументы и интересы. А именно:
владелец – на реальную, корректную рыночную стоимость;
оценщик – на заказы, составляющие не менее 35-40% общего рынка оценочных услуг; банкир – на возможность манипулирования стоимостью залога для выполнения основной своей задачи – извлечение прибыли.
Развитие взаимоотношений «профессиональный оценщик – банковский специалист по залоговому обеспечению» можно разделить на три основных периода, связанных в соответствии с началом и развитием казахстанской оценки, а также двумя последними ипотечным и финансовым кризисами.
Докризисный (1995-2006) период характеризовался становлением нормативной и методической базы оценочной и банковской систем. Была выбрана модель независимой внешней профессиональной оценки залогового обеспечения. Основные документы согласовывались и нередко разрабатывались совместно. Регулярно проводились специализированные курсы и семинары. В офисах ассоциаций, союзов, палат оценщиков и Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) обсуждались соответствующие вопросы и проблемы.
Кризисный (двух- и межкризисный) период (2007-2014) заставил кардинально перелицевать «успешные фасады» казахстанской оценочной и банковской системы. Оказалось, что БТА Банк дважды признавался «Лучшим частным банком СНГ». Руководитель Нацбанка РК назывался «Лучшим банкиром СНГ». При этом результаты показали, что к 2015 году в общем залоговом портфеле более 40% кредитов оказалось невозвратными, токсичными и проблемными.
Залоговое имущество либо отсутствовало, либо переоценивалось или недооценивалось, либо не соответствовало документальному и фактическому наличию и состоянию.
Были примеры, когда внутренние банковские оценщики (Казкоммерцбанк и Альянс-банк) параллельно трудились в независимых оценочных компаниях (НОК). До обеда оценивали одни и те же залоги в банках, после обеда – в НОКах. Подписывали «независимые отчеты» и банковские заключения.
В упомянутом БТА Банке родной племянник владельца – молодой, «талантливый оценщик» 27 лет от роду - делал более 70% независимых оценок залогового имущества. Подобное было в России, где сын руководителя Сбербанка России Германа Грефа был основным внешним оценщиком. Однако вопрос быстро решили, банк-то государственный!
На моей памяти в РК был ряд уголовных дел с участием НОК. Трое оценщиков получили реальные сроки, более десяти лишились лицензий. Однако оценку залогов в массовом порядке никто не отменял.
Кризисный период характерен и тем, что банкиры и независимые оценщики активно взялись за разработку единых согласованных решений, методик и рекомендаций. На базе АФК проходили дискуссии и обсуждения по реформированию и унификации подходов и методов по залоговой оценке. Участники договорились, что базовой остается рыночная, независимая оценка. От нее устанавливается понижающий дисконт в размере минус 20-35%, в зависимости от вида залога. В независимых отчетах об оценке указывались как рыночная, так и залоговая стоимость имущества.
По инициативе оценщиков было предложено создать ОБДИС (Объединенная база ипотечных сделок). Чтобы банки, оценщики и риелторы ежедневно поставляли бы в базу информацию о фактически проведенных сделках и оценках без указания владельца и адреса, но с указанием местоположения, характеристик и стоимости объекта. Рабочая группа начала разрабатывать программу и техническое обеспечения проекта. Однако именно представители БВУ данный вопрос «слили» и в итоге от него отказались.
Результаты работы казахстанской банковской системы достаточно известны – почти четверть банков было ликвидировано. Из Национального фонда выделили $18 млрд на поддержку БВУ, чтобы не рухнула экономика.
Позднее создали специальную госструктуру – АО «Фонд проблемных кредитов» (ФПК), в которое после очистки и передачи другим БВУ реальных, работающих залогов сбрасывают весь кредитный, залоговый и проблемный мусор. При этом оценщиков заставляют считать его по рыночной стоимости.
Надежных перспектив для рынка корпоративного долга практически нет
Проблемы 2020 года не сильно повлияли на кредитный аппетит казахстанских ко... →
Текущий посткризисный период имеет свои особенности. С 2013 года активная работа госорганов, мажилиса и сената парламента РК, НПП «Атамекен» с привлечением Республиканской палаты оценщиков (РПО) по новой редакции закона «Об оценочной деятельности в РК» не осталась без внимания БВУ и АФК. Как постоянный участник и основной представитель оценочного сообщества свидетельствую, что главной задачей банкиров стала передача оценки залогов в руки банковских специалистов. Была придумана завуалированная поправка о том, что «оценка залогового имущества проводится держателем залога». На рабочей группе мажилиса поправка не прошла, и независимая оценка залогов сохранилась в новом законе «Об оценочной деятельности в РК», вступившим в силу в июне 2018 года.
Оценщики vs банки
К сожалению, приходится констатировать, что в настоящее время позиции профессиональных оценщиков и банковских специалистов в оценке залогового имущества все более расходятся.
Сохраняется незаконная система аккредитации НОК при БВУ. В новом законе оценщиком является физическое лицо, но аккредитуются юридические лица. Через навязанные банками квалификационные требования подбираются свои удобные «карманные» оценщики, оказывающие услуги по принципу «чего изволите».
В условиях резкого сокращения рынка оценщики вынуждены идти на снижение тарифов, откатывают банкирам до трети и более своих доходов за предоставление заказов.
Обычно внешней и внутренней оценкой залогов «рулят» банковские менеджеры среднего звена, редко на уровне заместителей председателей правления через родственников или друзей. Из четырех зарегистрированных палат оценщиков одна четко ориентирована на работу с БВУ и страховыми компаниями.
Пару лет назад прокуратура Алматы раскрыла схему «честного отъема имущества банками у его владельцев». В схеме учувствовали: БВУ, частный судебный исполнитель, оценщик, суд, эксперт по оценке имущества, аукционные торги. Начальная стоимость залога серьезно занижалась, подтверждалась на суде экспертом и направлялась на аукцион, с последующим занижением до минус 49%. Казалось, все по закону, но итоговая стоимость имущества составляла не более 15-20% от реальной рыночной стоимости. Нарушения были выявлены, когда выяснялось, кто же приобретал данные залоги на аукционах. Оказалось, что одни и те же «обеспеченные люди» (в том числе пенсионеры и учащиеся) покупали залоги на сотни миллионов тенге.
Безусловно, стоимостная оценка залогового обеспечения банковских кредитов имеет объективные проблемы и сложности. Традиционные виды залогов – объекты коммерческой и жилой недвижимости, транспорт и оборудование - становятся менее ликвидными и рисковыми. Фондовый рынок РК только развивается. Объекты интеллектуальной собственности и нематериальные активы не востребованы. Методология их оценки и учета отсутствует.
Необходимо обратить внимание на иные виды залогов, в том числе на художественные, антикварные произведения, ювелирные изделия. В международной практике до 7-10% банковского залогового портфеля приходится на указанные активы. Казахстанскими оценщиками разработана «Методика оценки художественных произведений» и издано первое учебное пособие «Основы стоимостной оценки произведений искусства». Наши обращения в Нацбанк и правительство РК по их использованию в процессе оценки залогового имущества остаются без внимания.
Также необходимо:
- реорганизовать систему совместной подготовки и повышения квалификации банковских и независимых оценщиков;
- утвердить унифицированные правила и рекомендации по оценке залогов;
- вернуться к созданию единой базы данных по фактическим сделкам купли-продажи для банкиров, оценщиков, риелторов с подключением нотариусов;
- Необходим межведомственный научно-методический совет, объединяющий авторитетных казахстанских и международных специалистов по оценке, банковскому делу, финансовому анализу.
Пока попытки Агентства по развитию и регулированию финансового рынка поработать в этом направлении имеют рекомендательный характер в форме приглашения к разговору.
Конечно, не обойтись без контроля качества за услугами независимых и банковских оценщиков. Имеющаяся система экспертных советов палат оценщиков заточена скорее на безоглядную защиту членов своих палат.
Особая тема – многочисленные нестыковки и недоработки в содержании нового закона «Об оценочной деятельности». Оценщики регулярно требуют проведения повторного анализа регуляторного воздействия (АРВ) со стороны Минфина РК как госрегулятора по оценке и НПП «Атамекен» как инициатора закона «О саморегулировании».
В качестве положительных примеров практического решения части оценочных проблем отмечу «Краткие методические рекомендации по проведению оценки имущества АО «Фонд проблемных кредитов» в условиях пандемии COVID-19», разработанные председателем Экспертного совета по оценочной деятельности ЕАЭС Соломоном Дарсанией.
