Пузырь на рынке жилья: уроки Китая и России для Казахстана

Аналитики Центра исследований прикладной экономики (AERC) в своем октябрьском макроэкономическом обзоре Казахстана рассмотрели положение дел на рынке недвижимости в Китае и России, где также растут цены на квадратные метры

ФОТО: © pixabay.com

Пандемия и связанные с ней ограничения затронули всю глобальную экономику. В 2020 году экономика Казахстана сократилась на 2,6%, а за 9 месяцев текущего года выросла на 3,4% и почти полностью восстановилась. Однако в стране наблюдается высокая инфляция, которая по итогу сентября составила 8,9% в годовом выражении при таргете НБ РК 4-6%. Одновременно с ростом индекса потребительских цен в стране растут цены и на недвижимость: новое жилье подорожало в сентябре на 13,1% по отношению к сентябрю прошлого года, вторичное жилье – на 24,0%, аренда жилья – на 16,6%. Количество сделок купли-продажи подскочило за год на 97,4%.

Рост цен на жилье – глобальный тренд, что связано с рекордно низкими ипотечными ставками в развитых и развивающихся экономиках, которые стали драйвером спроса на рынке жилья. Рост спроса на квадратные метры привел к их удорожанию в ряде стран. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в июне 2021 года среднегодовые цены на квадратный метр в 55 странах выросли на 9,2% за 12 месяцев, и это самый быстрый рост с 2005 года. Каждая третья страна, включая Германию и Россию, зарегистрировала двузначный рост цен. Более того, в США, Австралии, Новой Зеландии, Турции и Канаде номинальный рост цен на жилье превысил 16%.

Резкий скачок цен на рынке жилой недвижимости по всему миру вследствие роста спроса стал привлекать в этот сектор инвесторов и спекулянтов, желающих обогатиться на перепродаже. Все это создало условия для состояния «пузыря», как минимум на вторичном рынке недвижимости многих стран, где цены росли вследствие роста спроса, сильно отрываясь от фактической оценки стоимости жилья. Ярким примером такой ситуации стал Китай. Угроза разрастания пузыря на рынке недвижимости в Китае уже вынудила Компартию ввести ограничения на данном рынке. К концу июля 2021 года правительством Китая были приняты меры, которые ввели значительные барьеры для сектора жилой недвижимости. В большей части страны был усилен надзор и регулирование операций с недвижимостью. Однако принятые директивные методы привели к еще большей катастрофе – череде дефолтов китайских застройщиков.

Если в начале года рост национальных инвестиций в недвижимость составил рекордные 38,1%, то уже по итогу августа этот показатель замедлился и составил 10,9%. Похожая тенденция наблюдается и в объеме продаж коммерческого жилья. Наконец, в конце августа площадь выставленного на продажу коммерческого жилья составила 505,8 млн кв. м, что на 2,84 млн кв. м меньше, чем в конце июля. Таким образом, бурный рост сектора недвижимости Китая в начале года начал замедляться из-за введенных ограничений правительства.

«Закручивание гаек» в секторе привело к ухудшению ситуации у ведущих девелоперов страны. Последние месяцы не утихают новости вокруг возможного дефолта Evergrande, одного из крупнейших застройщиков Китая. Это связано с тем, что компания является мировым лидером по долговым обязательствам в размере $300 млрд. В то же время другой крупный застройщик Китая Fantasia Holdings уже допустил дефолт по своим обязательствам в размере $206 млн (общие долговые обязательства $12,8 млрд). На этом фоне, помимо китайских девелоперов, пострадали и другие застройщики Китая, так как их рейтинги были понижены из-за надвигающихся дефолтов.

Что важно понять Казахстану на примере сдерживания Китаем и Россией цен на жилье?

Пример Китая наглядно демонстрирует, как низкая стоимость кредитов, в частности ипотечных займов, может негативно сказываться на конечных результатах: стимулируя спрос, государство, таким образом, косвенно повышает цены на жилье, что становится точкой привлечения спекулянтов на рынок. Дальнейшие попытки «охладить» рынок путем давления на самих застройщиков, а не повышения ставок (Китай 8-й месяц подряд сохраняет ставки на прежнем уровне) заканчивается чередой дефолтов, быстро распространяющихся по всей экономике. Кейс Китая показывает, что навредить экономическому росту и финансовой стабильности государство может с вполне благими намерениями.

В противовес Китаю хороший пример «охлаждения» рынка недвижимости демонстрирует Россия: ЦБ России одним из первых среди развивающихся стран заговорил о рисках пузыря на ипотечном рынке вследствие рекордно низких процентных ставок, после чего начал серию их повышения. Как результат, уже в сентябре спрос на ипотеку в России упал на 41,4% по сравнению с сентябрем прошлого года. Вслед за этим спрос на квартиры в новостройках России упал в 3 квартале 2021 года на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Иными словами, рост спроса и, как следствие, дальнейшее ускорение роста цен на жилье в России удалось охладить удорожанием ипотечных займов, которое стало следствием роста ключевой ставки.

Безусловно, казахстанский сектор недвижимости имеет отличия как от китайского, так и российского. Но вкупе эти две страны демонстрируют отличные уроки для Казахстана. Основная особенность казахстанского рынка недвижимости – поддержание спроса на жилье низкими процентными ставками, которые являются в большей степени фиксированными в рамках государственных ипотечных программ и не привязаны к базовой ставке, что и отличает Казахстан от России и Китая.

В итоге повышение базовой ставки не может быть достаточным инструментом для сдерживания спекулятивного спроса и, как результат, цен на жилье. В этих условиях государство пытается «ручными» методами снизить стоимость жилья, «разбираясь» с каждым застройщиком по отдельности и выявляя факты «сговора» на рынке первичной недвижимости. Это наводит на параллели с китайским рынком недвижимости. И если такие меры в Казахстане позволили незначительно снизить темпы роста цен на первичное жилье в месячном выражении с 1,1% в августе до 0,7% в сентябре, то цены на вторичное жилье продолжают ускоряться: с 0,9% в августе до 1,0% в сентябре в месячном выражении.

Иными словами, в текущих условиях фиксированных ставок по ипотекам у государства нет эффективного инструмента сдерживания цен, а директивный контроль за ценами и усиление контроля над застройщиками при игнорировании факта роста цен на строительные материалы (индекс цен на строительные материалы, к примеру, в сентябре текущего года вырос на 32,2% в годовом выражении) приводит к ухудшению качества строящегося жилья и уменьшению ввода жилья в эксплуатацию, еще больше поднимая цены на жилье.

Таким образом, ужесточая монетарную политику, как и Россия, Казахстан, тем не менее, не может этими мерами сдерживать цены на рынке жилья, принимая директивные меры по аналогии с Китаем. Разница лишь в том, что казахстанские строительные компании, в отличие от китайских, не листингуются на фондовом рынке, что несколько снижает риски перерастания проблемы в межстрановой формат. Тем не менее строительный рынок в целом характеризуется мультипликативным эффектом на всю экономику, а потому проблемы на нем опасны для всей экономики.

Вывод на этом фоне можно сделать один – о необходимости либерализации рынка ипотечного кредитования. Так, в 2020 году доля государства в ипотечном рынке Казахстана составила уже 99%, увеличившись с 61% по сравнению с 2016 годом.

Государственные ипотечные программы с фиксированными ставками, устранив рыночные ипотечные продукты банков и имея цель сделать жилье дешевле, сами по себе стали фактором постоянного роста цен на жилье за счет искусственного поддерживания высоких темпов роста спроса. Рост цен на жилье в итоге даже с учетом низких процентных ставок делает жилье недоступнее для населения, которому с удорожанием квадратных метров требуются большие сбережения на первоначальный взнос для покупки, большие доходы для покрытия основного долга. Между тем единственный способ сделать жилье доступнее, не оказывая асимметричного влияния на экономику, – это повышать уровень реальных доходов населения. Альтернативным способом поддержки доступности жилья могут быть прямые выплаты государства на покрытие какой-то части первоначального взноса, как, например, в России, вместо субсидирования и искажения самих процентных ставок.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
19376 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить