Не мегаполисом единым: как казахстанец развивает ретейл и гостиничный бизнес в регионах

31727

Руслан Шаекин считает, что регионы сильно недооценены

Руслан Шаекин – председатель правления Ассоциации владельцев региональной торговой недвижимости РК
Руслан Шаекин – председатель правления Ассоциации владельцев региональной торговой недвижимости РК
ФОТО: © Андрей Лунин

Торгово-развлекательные центры давно взяли на себя роль точки притяжения жителей современных мегаполисов и относительно крупных городов. Можно спорить о том, больше в этом минусов или плюсов, но факт остается фактом: в ТРЦ мы отправляемся, когда хотим обновить гардероб или посмотреть новый блокбастер, а для школьников и студентов торговые центры – одно из излюбленных мест встречи с друзьями, своеобразный клуб по интересам.

По данным консалтинговой компании Colliers Kazakhstan, в стране насчитывается 7,9 млн кв. м торговых площадей, или почти 70 тысяч магазинов и ТРЦ. Но при этом к современным аналитики относят только их пятую часть – 1,7 млн кв. м, из которых 0,8 млн кв. м находится в Алматы и 0,4 кв. м в Астане. В регионах обеспеченность качественными торговыми площадями значительно ниже. По статистике Colliers Kazakhstan, если, например, в городах-миллионниках России обеспеченность современными торговыми площадями составляет 430–650 кв. м на 1000 человек, то в крупных городах Казахстана – лишь 330–400 кв. м, а в областных центрах и вовсе 24–151 кв. м.

Методом проб и ошибок

Развивать цивилизованный ретейл за пределами столиц бизнес не сможет без поддержки государства. В этом уверен председатель правления Ассоциации владельцев региональной торговой недвижимости РК Руслан Шаекин. Между тем на рынке регионов, замечает он, давно есть спрос на качественные торговые площади как со стороны потребителей, так и со стороны арендаторов. Так, после того как группа компаний Orient Finance Group, в которой Шаекин является акционером, приобрела ТРЦ в Уральске, лист ожидания арендаторов вырос до 100–150 игроков, а это прямое свидетельство заинтересованности рынка.

46-летний предприниматель, за плечами которого 12 лет опыта работы в ретейле, вспоминает, что в свое время пришел в индустрию розничной торговли по воле случая. Получив в конце 1990-х экономическое образование в Карагандинском кооперативном институте (ныне Карагандинский экономический университет), он некоторое время проработал в семейном бизнесе, а в 2000-м решил делать собственную предпринимательскую карьеру. На протяжении четырех лет успешно занимался поставками металлолома в Китай, а потом, уже переехав из родной Караганды в столицу, решил войти в строительный проект, вложив заработанные деньги. Тогда Астана переживала период строительного бума, но для Шаекина и его партнеров опыт оказался неудачным. Причин, по его словам, было много, в том числе и специфика строительного рынка, и неопытность, и разразившийся экономический кризис.

«В 2008–2009 годах я разошелся с прежними партнерами, вышел из всех проектов с большими убытками и на протяжении трех с половиной лет расплачивался с долгами. До сих пор уверен, что решение непременно раздать долги было самым правильным в моей жизни. В 2010 году один из банков предложил взять в управление карагандинский торговый центр GrandStore. Мы с командой долго пытались занять свою нишу, учились на собственных ошибках, пытались завести к себе разных продуктовых ретейлеров. На то, чтобы понять, на что нужно делать упор, к чему стремиться, ушло почти семь лет, но потом за три года мы смогли сделать GrandStore одним из самых эффективных ТРЦ в регионе по доходности на квадратный метр», – вспоминает Шаекин.

По словам собеседника, понять стратегию успешного развития торговых центров позволило изучение рынка Москвы. Он обошел там множество ТРЦ и понял, что при всех нюансах их объединяет общая философия правильного расположения брендов. В ее основе лежит серьезная аналитическая работа: нужно изучить самые востребованные бренды и линейки, оценить доход потенциальных покупателей, привлечь крупных игроков, способных обеспечить торговому центру главное – трафик, от которого в конечном итоге и зависит рост доходов магазина.

«Большинство владельцев ТРЦ до сих пор сдают в аренду квадратные метры, но это неэффективный подход. Допустим, арендатор A готов заплатить за «квадрат» условные $100, а арендатор B – $90. Логичным кажется отдать предпочтение первому арендатору, но, проанализировав расклад, можно понять, что второй за счет оборота даст тебе больше дохода, принесет больше трафика, и люди, приходящие в твой ТРЦ, начнут покупать и другие товары, ходить в кино, приводить детей на фудкорт и детскую площадку. Исходя из этого принципа, мы решили, что, например, в сегменте спортивной одежды обязательно должен быть представлен «Спортмастер» как лидер рынка. Рассматривали варианты сотрудничества с разными продуктовыми ретейлерами и в итоге остановились на сети Magnum, которая сегодня является нашим стратегическим партнером», – объясняет Шаекин.

Недооцененные регионы

При проектировании торгового центра и подборе арендаторов не бывает мелочей, учитывать необходимо всё, вплоть до особенностей поведения потребителей в том или ином регионе и даже климатических условий. Алматинцы после традиционного воскресного завтрака в кафе почти наверняка захотят пройтись по магазинам, тогда как в Караганде, например, традиция завтраков вне дома по выходным только набирает популярность, а значит, открывать «заточенное» на них кафе внутри ТРЦ скорее всего не имеет смысла. В регионах с холодным климатом выход из супермаркета располагают максимально близко к парковке, оборудуют входную группу таким образом, чтобы лучше сохранить тепло, рассказывает предприниматель.

ФОТО: архив пресс-службы

Сегодня сегмент региональных ТРЦ развивается в основном силами местных компаний, хотя есть отдельные примеры, когда на рынки областных центров выходят игроки из мегаполисов – тот же ADK River в Усть-Каменогорске. Усилиями местных предпринимателей растет рынок торговой недвижимости в Караганде, Павлодаре, Петропавловске. Локальные сети хорошо конкурируют с крупными игроками и в продуктовом ретейле. В Караганде, говорит Шаекин, уверенно чувствуют себя сети супермаркетов «Аян» и «Южный» (обе теперь вышли на рынок Астаны), в Павлодаре – «Гринвич», в Актобе – «Дина» и «Анвар», в Уральске – «Алтындар». «Даже в тех регионах, где уже представлены крупные игроки республиканского масштаба, локальные сети чувствуют себя хорошо и успешно конкурируют за покупателя», – комментирует собеседник.

С точки зрения развития цивилизованного ретейла, считает Шаекин, регионы сильно недооценены, и во многом этим обусловлены нюансы работы на местах. Так, крупных сетевых игроков привлечь в региональные ТРЦ труднее, чем в столичные, – сказывается и нехватка современных торговых площадей, соответствующих требованиям таких компаний, и необходимость серьезных финансовых вложений. Затраты, которые владелец торгового центра должен понести, чтобы привлечь к себе известный сетевой бренд, отбиваются больше десяти лет. С другой стороны, хозяин ТРЦ должен понимать, что, теряя на арендаторах уровня условных H&M или Inditex, он заработает на всех остальных, потому что известное имя привлечет трафик – кровь, текущую по жилам кровеносной системы торгового центра.

Сложности в развитии региональных ТРЦ часто связаны и с обеспечением инженерных коммуникаций. В казахстанских областных центрах, как, впрочем, и во многих российских городах, торговые центры в большинстве случаев располагаются в производственных помещениях бывших советских предприятий. Здания, построенные еще в 50–60-х годах XX века, ветшают и требуют инвестиций, вкладывать деньги нужно и в современные инженерные системы, например, в ту же приточно-вытяжную вентиляцию, без которой в ТРЦ не зайдет ни один крупный сетевой игрок.

«В Караганде мы столкнулись с проблемой отсутствия тепла в районе, где находится наш ТРЦ, – там физически не проходит тепломагистраль. В 2018 году одна из компаний нашей группы построила котельную на угле. Мы успели принять участие в программе ПРООН и получить от них субсидии в размере 10%, поскольку наш проект котельной соответствовал критериям по уменьшению выбросов СО2 – таково было требование участия в программе. Дважды приезжали европейские эксперты, замеряли уровень выбросов. Я до последнего скептически относился к этой затее, не верил в нее, и очень обрадовался, когда все получилось. Таким образом, взяв $1,5 млн на строительство в кредит под 13,25%, мы выплачивали 3,25%. Успели запрыгнуть в последний вагон, решившись на участие в этом проекте. В торговых центрах, расположенных в сотне метров от нас, отопление на дизтопливе, а оно обходится намного дороже с учетом продолжительности отопительного сезона. Таким образом, мы уменьшили себестоимость тепла и увеличили эффективность ТРЦ», – рассказывает Шаекин.

Предпочесть ли реконструкцию старого помещения или сделать выбор в пользу строительства нового – зависит от многих факторов, включая цену покупки, говорит предприниматель, но финансовые затраты в обоих случаях примерно сопоставимы. С одной стороны, в регионах многое зависит от локации и наличия инженерных коммуникаций, а в этом зачастую плюс на стороне готовых кейсов. С другой – при строительстве с нуля можно спроектировать ТРЦ таким образом, чтобы посетителям было удобно сделать покупки, перекусить на фудкорте, пойти в кино, то есть чтобы каждый квадратный метр приносил доход.

Пандемия и другие вызовы

Последние годы выдались для сегмента торговой недвижимости нелегкими, и региональный бизнес пережил это время в режиме турбулентности. В пандемию ТРЦ по всей стране сильно пострадали из-за карантинных ограничений. Именно тогда, рассказывает Шаекин, было принято решение о создании Ассоциации владельцев региональной торговой недвижимости. На сегодняшний день ассоциация объединяет участников из девяти областей Казахстана, она аккредитована в НПП «Атамекен» и обладает правом голоса в Комитете торговли палаты. Во время пандемии члены ассоциации отстаивали права участников рынка перед государственными инстанциями, предложили включить в разгар локдауна крупные торговые проекты в программу Ashyq.

ФОТО: © Андрей Лунин

Сегодня ассоциация участвует в разработке нового Налогового кодекса. В отношениях с арендаторами пока не все ТРЦ перешли на процент с оборота, но такая тенденция наблюдается. По словам собеседника, не может не радовать, что участники рынка всё больше понимают: нужно работать вбелую, платить налоги и спокойно себя чувствовать. Особое внимание уделяется поддержанию уровня рентабельности бизнеса в условиях ухода международных ретейлеров с российского рынка, перестройки и удорожания логистических цепочек. Чтобы поддержать региональные торговые центры, ассоциация ищет новых партнеров. Компании из Китая и Турции, некоторые узбекские и казахстанские бренды проявляют интерес к сотрудничеству, но лишь на условиях дисконта от существующих арендных ставок.

В 2021 году было отменено субсидирование реконструкции, модернизации и строительства новых ТРЦ, а без этого при действующих рыночных ставках кредитования и сроках окупаемости порядка десяти лет ни один региональный бизнес не сможет реализовать проект по запуску нового торгового центра, уверен Шаекин. Соответственно, проблема дефицита современных торговых форматов в регионах так и останется в повестке.

Собеседник приводит в пример собственный опыт. «В 2019 году мы купили соседний торговый центр площадью 14 000 кв. м, придумали, как объединить его с GrandStore, заказали рабочий проект за $300 тыс. и в мае 2021 года наконец-то получили заключение экспертизы. В конечном итоге мы хотели бы пристроить туда дополнительные площади, но пока реализацию этого проекта пришлось приостановить, потому что по рыночной ставке мы не можем его строить. Кроме того, мы успели попасть в программу субсидирования с нашим новым торговым центром в Уральске – это ТРЦ 2015 года постройки площадью 20 000 кв. м, который приобрели в 2021 году. Но без поддержки со стороны государства развивать эти проекты очень трудно», – комментирует Шаекин.

Руководство Ассоциации владельцев региональной торговой недвижимости пытается донести до правительства необходимость выделения субсидий на строительство и модернизацию торговых центров в регионах. В особенности ТРЦ, развивающих развлекательную, социальную составляющую, которая, отмечает Шаекин, привлекает посетителей, идет на пользу обществу, не принося особой прибыли бизнесу. Он приводит в пример тот же карагандинский GrandStore, рассказывая о планах присоединить к имеющимся 35 000 «квадратам» еще 52 000. При этом из 87 000 кв. м общей площади объединенного проекта 13 500 будет выделено под так называемую социалку – 15-зальный кинотеатр, детскую площадку, фудкорт. «Это не тот бизнес, который генерирует деньги, но без социальной составляющей современный ТРЦ нельзя представить. Тот же кинотеатр приносит 8–10% трафика, а люди, пришедшие за покупками, должны быть уверены, что смогут на время похода по магазинам оставить детей в красивом, надежном и безопасном детском центре, а потом всей семьей перекусить на фудкорте. То есть они будут приходить в торговый центр не только за покупками, но и за эмоциями. В этом случае ТРЦ выполняют функцию объектов культуры, образовательно-развлекательного сектора, становятся точкой притяжения для туристов», – считает собеседник.

Не Римом единым

С индустрией туризма связано еще одно направление деятельности Шаекина – рынок гостиничной недвижимости. В 2013 году одна из компаний, входящих в Orient Finance Group, приобрела небольшой карагандинский отель «Меридиан», ставший для команды своего рода учебным полигоном, а в 2018 году – еще один небольшой отель на 25 номеров. По словам бизнесмена, опять набивали руку на своем опыте и за свои деньги: этаж одного из отелей отремонтировали и оснастили в соответствии с критериями международных гостиничных сетей, чтобы убедиться, выдержит ли заявленную нагрузку напольное покрытие, и понять, стоит ли вкладываться в сантехнику известного премиального бренда. Сделав выводы, развивали бизнес дальше, целенаправленно двигаясь в регионы.

ФОТО: архив пресс-службы

Сегодня компания планирует строительство отеля сети Radisson на базе расположенной в центре Павлодара гостиницы 1959 года постройки, которую Orient Finance Group купила в 2022 году. Осознавая, насколько большую культурную ценность имеет здание для жителей города, в компании решили пойти по пути реконструкции и расширения площади отеля с 3000 кв. м до 8200 кв. м. «Конечно, с точки зрения финансов нам было бы выгоднее снести старое здание и построить новое, но некоторые вещи стоят дороже денег, в частности, готовность сохранять культуру города. Мы разработали несколько проектов модернизации здания и в данный момент решаем, какой из них лучше впишется в окружающий архитектурный ансамбль. Такой расклад обойдется дороже, но мы совершенно осознанно идем на эти затраты», – говорит Шаекин.

Осознанным выбором является и развитие гостиничного бизнеса именно в регионах. Собеседник уверен: лучше быть первым, кто работает с мировым брендом гостиничных сетей в областном центре, чем одним из многих – в мегаполисе. В планах компании – выход на рынки областных центров, где пока нет крупных сетевых отелей. Из западных регионов таковые отсутствуют в Уральске, отсюда интерес холдинга к этому городу, как и к Петропавловску, Костанаю, Семею, Караганде. В том, что спрос будет, собеседник не сомневается: Караганда – крупный промышленный регион, Северо-Казахстанская и Костанайская области – главные аграрные регионы страны, у жителей которых традиционно тесные личные и деловые связи с Россией. Что касается Семея, то город имеет хорошие перспективы для развития туризма, он получил статус областного центра и должен иметь соответствующую гостиничную инфраструктуру.

«Мы знаем и понимаем, как вести гостиничный бизнес в регионах. Это же можно сказать о сегменте розничной торговли. В настоящее время ведем переговоры с несколькими региональными ТРЦ, эффективность которых оставляет желать лучшего. Они по-прежнему берут с арендаторов плату за квадратный метр и не понимают, почему такой подход не работает. Мы же из своего опыта знаем, что спустя год после того, как к управлению торговым центром придут наши специалисты, он будет зарабатывать как минимум на 20% больше. Конечно, это потребует инвестиций, серьезной аналитической работы, но заслуга всей нашей команды в том, что мы любим и умеем делать такую работу и всё время ставим себе новую планку, ниже которой не позволяет опускаться профессионализм», – подчеркивает Шаекин.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить
Куралай Нуркадилова: письмо Токаева, политические амбиции Смотреть на Youtube