Офисные войны
Год назад на рынке коммерческой недвижимости был кризис. Оглядываясь на осень 2016 года, вспоминая мысли, которые тогда были, могу сказать, что на рынке не произошло ничего необычного или сверхординарного: рынок дрейфует в понижающем направлении, как мы тогда и предполагали.
Стоимость аренды квадратного метра еще больше «просела» из-за отсутствия платежеспособного спроса и появления на рынке дополнительных предложений практически во всех сегментах – нововведенных комплексов, как жилых, так и офисных.
В офисном сегменте мы видим полное отсутствие приходящих на рынок новых арендаторов, в основном весь рынок живет «переездами». Например, компания «А» переезжает в здание «Б», так как там аренда ниже и выше класс здания. Кроме того, собственник помещения – здания «Б» – предлагает другие бонусы, включая ремонт под ключ за свой счет. Главное – чтобы клиент переехал.
Важнейшая тенденция на рынке коммерческой недвижимости – это низкие ставки. Таких дешевых офисов в Казахстане не было.
Сегодня идет борьба за арендатора, переходящая в ценовые войны. Цель – получить платежеспособного и долгосрочного арендатора.
Скажу больше – рынок офисов в Казахстане на сегодня является одним из самых низких в мире из-за полного отсутствия свежего спроса.
Стоит помнить, что в ближайшее время на астанинский рынок выйдут площади, высвободившиеся после EXPO, и тогда собственникам придется еще немного ужаться в своих аппетитах. Мы говорим не об одном здании, здесь речь идет примерно о 500 тыс. кв. м. Ситуация на рынке Астаны чуть лучше из-за наличия там посольств, госструктур, офисов квазигосударственных компаний, тем не менее и его можно охарактеризовать как очень «мягкий». И он будет еще мягче.
В Алматы же самыми интересными и, по сути, единственными игроками теперь являются фармацевтические компании. Они также являются основными игроками на корпоративном отельном рынке. Здесь тоже ситуация, к сожалению, «средняя» и «ниже среднего».
Уровень заполняемости 3* отелей в районе 60%, что чуть лучше, чем в прошлом году. Такие результаты были достигнуты за счет снижения цен и разных преференций, предложенных клиентам.
Заполняемость 5* отелей – в районе 40%. Отели класса люкс предлагают такие цены за свои номера, что можно с уверенностью сказать: это самые дешевые отели в мире в своем сегменте.
В Астане отели заполняются только во время выставок и конференций, во все остальное время ситуация тоже нелегкая. По стоимости номера в Астане лучше, чем в Алматы, но клиенты в Астане деловые, в Алматы есть большая доля туристов.
Весь рынок недвижимости находится в нижнем тренде уже который год, и, что самое печальное, не видно сигналов, что тренд начинает меняться. Боюсь, в таком стагнирующем положении мы можем оказаться запертыми еще на несколько долгих лет.
Сложившаяся ситуация печальна для собственника или продавца помещений. Если смотреть глазами арендатора и покупателя, ситуация выглядит совсем по-другому: так дешево отели и офисы никогда не предлагались, поэтому можно выбирать среди множества вариантов и диктовать свои условия.
Покупать квартиру тоже приятно, продают все и много, покупатель – король, а если покупатель еще и с наличными, то король вдвойне. При этом в Казахстане работает много разных госпрограмм по поддержке покупателя в виде различных ипотечных программ и займов. Однако самый большой вопрос, который сейчас мучает весь рынок, – это оживить спрос и поднять продажи.
