Чем девелоперы отличаются от строителей

В Казахстане девелоперов можно пересчитать по пальцам

Фото: pixabay.com

Девелопер точно понимает, что происходит с рынком: куда он идёт, что в тренде и на что есть спрос. Оценив ресурсы, которые у него есть, девелопер начинает создавать концепт проекта, понимая, что он не просто построит объект, который должен быть удобным, его ещё нужно будет вживить в экосистему. В концепт проекта входят не только планировка и наличие коммерческих площадей, фасады и материалы, но и будущая проработка, подо что будут эти площади, логистика, чтобы даже большие объекты не были проблемой для перемещения людей и их жизни. Более того, часто потребности рынка отличаются от личных пристрастий собственников строительных компаний.

С этого первоначального этапа и начинается разница.

Так, девелопер создаёт детальный концепт проекта со всей инфраструктурой и преимуществами для пользователей и маркетинговой стратегией и только потом приступает к этапу проектирования. Например, группа компаний «Верный капитал», прорабатывая концепт Talan Towers, сразу решили построить проект по стандартам мирового класса. Это напрямую повлияло не только на концепт проекта, подход к нему, но и на решения, применяемые при строительстве и управлении объектом в будущем.

Как правило, строительная компания пропускает этот этап, полагаясь не на цифры и аналитику рынка, а на личное мнение топ-менеджмента. Ещё хуже, когда компания опирается только на субъективное мнение собственника — генерального директора, который уже 20 лет строит и сам всё знает. Опыт — это хорошо, но рынок — это рынок, а не мысли одного человека.

Проектирование объекта

Практика показывает, что заплатить дороже за проектирование лидерам, лучшим в мире или в стране компаниям бывает дешевле и надёжнее, чем заплатить соседней компании, которая берёт за эти услуги меньше и однажды участвовала в этом деле.

На этом этапе необходимо учесть все детали концепта проекта и подобрать оптимальные решения не только для строительства, но и для эксплуатации объекта. Плюс ко всему — получить достойную прибыль по итогу проекта.

Строительные компании отдают проектирование без концепта на откуп пониманию рынка проектировочных компаний, которые так же, как и собственник строительной компании, давно уже этим занимаются и сами знают рынок. В итоге это приводит к бесчисленному количеству безобразных, устаревших ещё на стадии проектирования, зданий.

Строительство объекта

Строительная компания строит сама. Есть люди, есть опыт. Компания покупает материалы сама, свои же люди их и воруют. Строительная компания сама создаёт структуры генерального подряда — не терять же деньги, когда можно освоить самим? В какой-то мере в этом есть смысл, но чаще всего краткосрочный, только материальный.

Девелоперы же крайне редко строят свои объекты сами. Обычно в их штате немного людей. Все они профессионалы, но профильные.

Для строительства проекта есть два варианта:

1. Девелоперы отдают строительство в генподряд, и контролируют качество с помощью сторонних экспертов. Это самый распространённый вариант. Тут большая сложность возникает лишь с выбором хорошего подходящего генподрядчика.

2. Отдают управление строительством лучшим профессионалам, которые всё организовывают. Такой подход используется реже, он сложнее, но позволяет лучше контролировать расходы и влиять на ход строительства и качество используемых материалов. Из известных проектов — это передача управления строительством Talan Towers компании Turner, которая уже 50 лет управляет строительными объектами по всему миру.

Продажи и маркетинг

Пока идёт строительство проекта, желательно продать 100% площадей, учитывая концепт проекта, если проект не нацелен на создание потока денег от сдачи площадей в аренду.

Вариантов исполнения тут несколько. И девелоперы, и строители действуют чаще всего одинаково — это либо полный аутсорсинг маркетинга и продаж, либо частичный (маркетинг - на аутсорсинге рекламного агентства, а отдел продаж свой).

Редко когда в компании выстроен и маркетинг, и продажи. Это эффективнее и сложнее, так как профессионалов очень мало, да и понимание этих систем есть далеко не у всех.

Также есть варианты строительства проектов под государственные нужды, госпрограммы, где на первый план выходит прибыль от проекта, что в итоге негативно сказывается на качестве реализации и концепте проекта. Вопрос продаж тут решается по другому.

Так повелось, что девелоперы чаще создают уникальные проекты в премиум- и бизнес-сегменте. И в данном случае они могут выбрать путь полной или частичной продажи уже действующего проекта, как инвестиционного, крупному инвестору. В таком случае проект получается несколько длиннее по времени, но более прибыльным. Для меня самым ярким примером в СНГ является продажа компанией Meridian Capital банку Morgan Stanley ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге за $ 1,1 млрд после 1 года эксплуатации. Уверен, что прибылью были довольны все.

Сервис и эксплуатация

Строительная компания проектирует, строит и продаёт. Всё. Для неё неважно, что будет на месте коммерческого помещения, удобно ли всей экосистеме, когда в давно обжитом жилом комплексе нет магазина, потому что помещение под него выгоднее 3-4 раза продать. А в итоге в нём откроется вовсе не магазин.

Девелоперы же, напротив, завершив стадию строительства объекта, всеми силами заставляют заработать всю экосистему. И обычно это не сводится к банальному сервису (КСК). Вся экосистема проекта должна быть удобна и приносить добавленную стоимость проекта не только девелоперу, но и человеку, который её использует.

В премиальном сегменте девелоперы часто отдают управление объектом лидерам мирового рынка. Да, так же, как и с проектированием, получается дороже, но в итоге выгоднее для всех. И, конечно же, менее выгодно при горизонте планирования в 3 года, что, к сожалению, так сильно распространено в нашей стране.

Девелоперов в Казахстане можно пересчитать по пальцам.

Это Capital Partners во главе с Сержаном Жумашевым, где каждый проект достоин уважения. Более того, компания воплощает успешные проекты и за рубежом. Например, строительство и продажа отеля The Ritz Carlton в Москве.

Это и Astana Group Нурлана Смагулова с их Mega-центрами. Сильная команда и отличный результат.

Группа компаний «Верный капитал» с самым лучшим проектом Астаны Talan Towers во главе с Ерланом Оспановым, строительство и эксплуатацию которого мне удалось наблюдать. Честно признаться, восхищён!

Небольшая девелоперская компания Бахыта Ниязова с первым проектом Mountain drive в Алматы.

Highwill Astana - корейская компания, которая является примером настоящего девелопера, чьи проекты успешно функционируют, а экосистема живёт уже много лет в Казахстане.

Надеюсь, у нас будет больше настоящих девелоперов. От этого всем жителям нашей страны будет только лучше.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
12592 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
17 июня родились
Михаил Гамбургер
генеральный директор ТОО «Алматыэнергосбыт»
Апрель в цифрах

Экономика Казахстана в цифрах и фактах. Апрель 2019 года.

Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить