Какие меры необходимо принять Нацбанку, чтобы ипотеку не постигла судьба Прокруста

Об этом специально для Forbes.kz рассказал юрист Айдар Егеубаев

Фото: pixabay.com

В договорах ипотеки основные риски несут заёмщики согласно модели, которую можно описать девизом киногероя Гордона Гекко из фильма «Уолл-стрит», сказавшим, что жадность - это хорошо. Парадигма этой модели подразумевает в заёмщике больше спекулянта, чем хозяина дома, и банк не хочет упускать долю в росте на рынке недвижимости. Но этого роста уже нет больше 10 лет, а банки, кажется, не осознают, что они находятся в той же лодке, что и заёмщики. При этом количество банков всё время уменьшается, и причины хрупкой стабилизации объясняются скорее вмешательством государства и отсутствием живородящих идей, чем улучшением качества активности банков.

Капитал выполняет две важные функции: обеспечение жилья и производство других товаров и услуг. В Казахстане неэластичное исполнение банками первой функции часто приводит к печальным последствиям. Речь идёт о влиянии амортизационного метода, который используется банками для калькуляции вознаграждения. У нас амортизационные ссуды знакомы как аннуитетные и графики с равными долями. Дело в том, что использование неэластичной амортизационной структуры ставки в сочетании с её высоким уровнем рассчитано только на быстрорастущую экономику. Однако то же сочетание в экономических спадах приводит к образованию плохих кредитов. Характерной чертой является то, что в ипотеках объём банковского вознаграждения внутри ежемесячного платежа всегда один и тот же. В варианте с равными долями разница достигается только нарастанием основного долга.

Признавая многие успешные шаги регулятора по стабилизации ипотечного рынка за последние 10 лет, нельзя не отметить, что ни разу мы не решились признать, что людей, существующих за счёт заработной платы, поставили под ту же нагрузку, что и коммерческий капитал. Так, амортизационная ссуда стала прокрустовым ложем для людей, живущих на трудовые доходы. Но не стоит забывать, что даже могучего Прокруста ожидала участь его жертв.

В казахстанских банках кредиты могут иметь срок почти до 30 лет. Однако при ставке 14% банк не позволяет гасить первые 10 лет основной долг больше, чем на 2-5%. Стоимость жилья за первую треть срока взвинчивается до 150%. При этом равенство долей вознаграждения и основного долга будет достигнуто больше, чем через 20 лет. Сама же сумма основного долга буксует до заключительной стадии срока. Это искусственно затягивает процесс. Такое удорожание квартиры ведёт к потере её ликвидности на рынке, а затем и к потенциальной неплатёжеспособности заёмщика. Убеждён, что абсолютное большинство заёмщиков (и, кажется, банков тоже) не осознают такого эффекта и тем более не способны осознавать своего состояния через несколько лет, когда они почувствуют эту ношу на деле. Получается, что ипотечный заём, помогая человеку приобрести крышу над головой, тут же лишает его возможности в ней процветать. Всё это слишком похоже на реформу 1861 года в России, где под лозунгом освобождения от крепостного права на самом деле дали права взимать больший оброк.

Мы пришли к ситуации, которую описывал Маркс: банки накапливают капитал во всё возрастающих объёмах, что приводит к неизбежному снижению нормы прибыли и приближает их гибель. Бесконечное накопление капитала, которого боялся Маркс, имеет не менее фундаментальное значение для анализа XXI века, чем для века девятнадцатого. Подтверждение мнения Маркса мы видим в Казахстане, когда на протяжении последних 15 лет обрушился не один крупный банк.

Как показывает аналитика НБРК, ситуация настолько плоха, что обнаруживается сокрытие объёма плохих кредитов. В этой связи, в рамках программы по оздоровлению банковской системы, было начато списание кредитов. Но такого пожарного списания можно избежать.

Предлагаемые меры

Желателен комплекс мер, которые дадут прямой положительный эффект для семей, у которых есть или ожидаются проблемы с платёжеспособностью. В руках НБРК и банков есть способность попытаться остановить и изменить направление процесса.

Для решения этой проблемы возможно рассмотреть установление верхних пределов для переплаты по недвижимости, которую приобретает человек, амнистии или требования к соотношениям параметров займа и темпам их амортизации, как это сделали регуляторы в Швеции, Норвегии, Германии, Дании, Великобритании, Грузии и других странах.

Шведский регулятор Finansinspektionen очень бдителен в этом вопросе. В 2016 году он ввёл требования, основанные на соотношении сумм займа к оценочной стоимости. В 2018 году он пошёл дальше и внёс дополнительные изменения в амортизационные требования. Новые параметры в случаях, когда сумма ипотеки превышает годовой доход плательщика более, чем в 4,5 раза, требуют ежегодно дополнительно к существующему графику амортизировать от 3% до 1% основного долга. Основной риск, который шведский регулятор связывает с ипотеками, - что домохозяйства будут резко снижать потребление в случае макроэкономических шоков. А когда существенная доля домохозяйств одновременно снижает потребление, то экономический спад усиливается. Поскольку у заёмщиков коэффициент «долг-доход» достаточно большой, они представляют собой повышенный макроэкономический риск. Европейский центральный банк настолько приветствует этот шаг, что Марио Драги, его президент, даже выпустил свое официальное заключение в поддержку «использования макропруденциальных инструментов для стимулирования культуры здоровой амортизации для влияния на чрезмерные задолженности домашних хозяйств и финансовую нестабильность». Швеция подтверждает статус одного из самых эгалитарных обществ в мире.

Безусловно, рыночные отношения подразумевают свободу и невмешательство в операционную деятельность банков. Но имеет смысл вспомнить гегелевское определение свободы, ведь она заключается в возможности поступать правильно, а не произвольно. Но похоже, что банки мыслят свободу в смысле произвола, исключающего из уравнения реальную устойчивость заёмщиков, и не видят граблей за сладостью процента.

Текущая дилемма перед регулятором и банками состоит в следующем: продолжать соблазняться мясокомбинатным задором и ждать, когда всё не упадет под взмахом топора, или проявить дальновидность и предоставить им «луга, осоку, сенокос».

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
4855 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
17 сентября родились
Серик Тульбасов
владелец компании TS Development
Тимур Жаксылыков
Член коллегии (министр) Евразийской экономической комиссии по экономике и финансовой политике
Яхия Чудров
председатель совета директоров АО «Западно-Казахстанская РЭК»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить