Какие изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в Казахстане

Почему рынку коммерческой недвижимости не грозит стагнация и какие тренды будут доминировать в ближайшие годы? Своим мнением поделился Лев Тетин, эксперт рынка инвестиций и недвижимости

Лев Тетин
Фото: личный архив
Лев Тетин

Вопреки тенденции стагнации в строительной отрасли Казахстана, ситуация в сегменте коммерческой недвижимости сильно отличается от положения на рынке жилья. Особенно это характерно для Астаны и Алматы, где на протяжении последних лет продолжается активное строительство торговых объектов, офисных и складских помещений. По мере развития этого рынка на него постепенно стали выходить фонды недвижимости или REIT (Real Estate Investment Trusts), что в перспективе может стать мощным стимулом для дальнейшего роста.

Южная столица является финансовым центром страны, а потому совсем не случайно, что де-факто во всех сегментах коммерческой недвижимости сегодня она заметно опережает Астану. Так, согласно аналитическим данным компании IRISE GROUP, сегодня общая площадь офисных помещений класса А, В и С в Алматы составляет 1 млн 955 тыс. м2 против 1 млн 057 тыс. м2 в Астане. Столь ощутимая разница объясняется тем, что, во-первых, рынок офисной недвижимости Астаны относительно молод по сравнению с алматинским и характеризуется «искусственным» ростом. Во-вторых, в столице наблюдаются значительные колебания в стоимости аренды офисов одного и того же класса.

Ситуация на рынке торговой недвижимости Астаны складывается под влиянием высокой конкуренции и сравнительно невысокой покупательной способности населения. По данным компании IRISE GROUP, общая площадь торговых центров в 2018 достигала 690 тыс. м2, а средняя доля пустующих площадей в столице колеблется от 8 до 12%. В 2018-2019 ожидается ввод новых торговых объектов (Greem mall, Talan Towers Gallery, Abu Dhabi Plaza, Republika Plaza) с общей площадью 200 тыс. м2. Если говорить о торговой недвижимости Алматы, то к началу 2018 её общая площадь достигала 1 млн 320 тыс. м2, и запланированы к вводу в 2018-2019 ещё 265 тыс. м2 (Forum, Passage de Paris, «Алмалы» и третья очередь Aport Mall).

Наиболее развитым в Алматы и Алматинской области остается рынок складской недвижимости. Общая площадь складских помещений здесь составляет свыше 2,5 млн м2. При этом складские терминалы класса А и B занимают около 25% от объёма рынка, а оставшаяся часть приходится на складские площади класса C и ниже.

В этом сегменте Астана ещё больше отстаёт от Алматы. Согласно данным CUSHMAN&WAKEFIELD, общий фонд современных логистических центров в столице составляет около 105 тыс. м2. Что касается ставок на аренду складских помещений, то они, как правило, оговариваются в индивидуальном порядке с каждым арендатором. При этом многое зависит от требуемой складской площади, вида товара, срока аренды и торговой марки арендатора.

В ожидании роста

Фото: Андрей Лунин

Наиболее перспективным сегментом на рынке коммерческой недвижимости остаётся торговая недвижимость. Ожидается, что в ближайшие 2-3 года на рынок Казахстана выйдут крупные зарубежные торговые сети, которые предпочитают торговые помещения класса А, в результате чего можно прогнозировать увеличение спроса на этот вид недвижимости. Растёт спрос на аренду качественных офисных помещений, причём как среди присутствующих на рынке отечественных компаний, так и со стороны международных игроков.

По мере наращивания присутствия в Казахстане российского бизнеса в рамках Таможенного союза, интерес со стороны инвесторов и покупателей из стран ближнего и дальнего зарубежья к небольшим бизнес-центрам будет только расти. В долгосрочной перспективе очень привлекательным может стать сектор складской недвижимости. В нашей стране ожидается появление новых игроков ретейл-рынка (уже открывшиеся Leroy Merlin и OBI, а также Decathlon, Auchan, IKEA и др.), что будет стимулировать рост объёмов торговли. Как результат, возникнет потребность в качественных складских помещениях класса А и В. Однако на данный момент даже в Алматы и Алматинской области этот сектор развит недостаточно.

Фонды в помощь

На фоне позитивных тенденций на казахстанском рынке коммерческой недвижимости активную роль в его развитии могут сыграть фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trusts).

Для справки отметим, что они представляют собой акционерные общества, главная задача деятельности которых заключается в аккумулировании и инвестировании денег и активов в недвижимость и другое разрешённое законодательством имущество.

Первые фонды недвижимости появились в США более 100 лет назад с целью предоставления инвесторам возможности вложения капитала в крупномасштабные и разнообразные портфели рентабельного недвижимого имущества. Сам термин «инвестиционный фонд недвижимости» возник в 1960, когда президент Соединённых Штатов Дуайт Дэвид Эйзенхауэр утвердил «Положение об инвестиционных трастах». Именно оно определяло основные принципы деятельности таких фондов.

На данный момент правовые режимы функционирования REIT установлены более чем в 20 странах мира. В 2007 только в США уже насчитывалось около тысячи таких фондов. Их стандартная модель предусматривает получение дохода из двух основных источников: роста цен на недвижимость и сдачи недвижимости в аренду.

У нас подобные фонды пока не получили широкого распространения. Первым REIT в республике стало АО «АИФН «Великая Стена», созданное в 2008 инвестиционно-финансовым домом «RESMI». В общей же сложности в Казахстане зарегистрировано всего девять фондов REIT. Это объясняется сравнительно «молодой» практикой внедрения данного инструмента. Однако правовая основа для его функционирования и развития уже предусмотрена законодательством.

В чем преимущества REIT-фондов?

Фонды недвижимости имеют несколько преимуществ. Во-первых, это налоговые льготы. Арендные поступления в виде инвестиционного дохода REIT освобождаются от уплаты корпоративного подоходного налога. Акционеры таких фондов, в зависимости от их типа, также имеют право на освобождение от обложения подоходным налогом при соблюдении определённых условий, установленных Налоговым кодексом РК.

Второе преимущество REIT заключается в ликвидности его активов. Фонд обеспечивает акционерам выплату дивидендов в размере не менее 90% чистой прибыли. Третий плюс состоит в том, что фонд может привлекать дополнительное финансирование, поскольку имеет выход на локальную биржевую площадку с доступом к широкому кругу инвесторов.

Ещё одно преимущество REIT - возможность повышать эффективность управления коммерческой недвижимостью через разделение операционной и инвестиционной деятельности. И, конечно же, важным фактором при вложении инвестиций в фонд недвижимости является открытость и прозрачность деятельности.

Не будет преувеличением сказать, что все эти плюсы REIT в перспективе могут сделать их эффективным инструментом управления коммерческой недвижимостью и дать мощный толчок развитию этого рынка.

Лев Тетин, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7049 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
17 декабря родились
Нурлан Аханзарипов
руководитель АО "Интергаз Центральная Азия"
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить