В какую недвижимость инвестируют казахстанцы и как быстро она окупается

56601

Недвижимость как объект для инвестирования не теряет свою привлекательность

ФОТО: © Андрей Лунин

На протяжении последних лет эксперты часто говорили о том, что недвижимость как объект для инвестирования теряет свою привлекательность на фоне развития других инвестиционных инструментов, например фондового рынка, доступ к которому перестал быть прерогативой узкого круга «посвященных». И все же в Казахстане недвижимость остается одним из привлекательных инвестиционных активов, да и на мировом рынке ситуация складывается по-разному, в зависимости от сегмента и страны.

Офис временно не работает

Как отмечает партнер Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин, на мировом рынке сегмент офисной недвижимости по-прежнему переживает тяжелые времена. После пандемии не все компании вернулись в офис в полном объеме. Уже понятно, что полностью отказаться от «удаленки» не получится, да и смысла в этом особого нет. Гибридная форма работы удобна для сотрудников, но владельцы бизнес-центров остаются в проигрыше – арендаторы отказываются от части офисных площадей, не продлевают аренду. Физические офисы и дальше не будут востребованы в том объеме, который был актуален до пандемии.

То же самое, считает эксперт, можно прогнозировать в отношении торговой недвижимости. За время пандемии многие оценили преимущества электронной коммерции и теперь продолжают делать покупки онлайн, пусть даже не в том объеме, как в период локдауна. В прошлом году, отмечает Долбилин, ставки кредитования выросли. Для сегмента коммерческой недвижимости это означает вынужденную корректировку показателей, заложенных в бизнес-планы.

Рынок жилой недвижимости становится рынком покупателей. Люди не горят желанием покупать жилье в ипотеку под 7–8% годовых, поэтому продавцы должны быть готовы торговаться, идти на уступки, ждать «своего» покупателя. Зато, отмечает эксперт, хорошо себя чувствует рынок аренды жилья. «Людям надо где-то жить, так что арендное жилье пользуется спросом, к тому же во всех контрактах аренды заложена поправка на инфляцию. Пока рынок труда силен, рынок аренды будет чувствовать себя хорошо, и ситуация складывается именно таким образом, особенно в Америке. Другое дело, если люди начнут терять работу и не смогут оплачивать аренду», – комментирует Долбилин.

Рынок же коммерческой недвижимости будет меняться, уверен собеседник. Уже есть примеры переделки офисных зданий под жилые помещения и отели. Сегмент гостиничной недвижимости, к слову, неплохо восстанавливается по мере снятия ковидных ограничений, и восстановление пойдет еще быстрее после того, как из режима изоляции выйдет Китай, граждане которого генерируют основной поток туристов и наверняка захотят путешествовать по миру после более чем трехлетнего перерыва.

«Что касается Казахстана, то здесь не хватает современных офисов, а за счет наплыва российских компаний спрос на них вырос, и рынок оживился еще больше. Но на мой взгляд, это такое же временное явление, как ажиотаж на рынке арендного жилья. Российские компании, релоцировавшие бизнес в Казахстан, останутся здесь, но значительная часть их сотрудников будет работать онлайн, так что о значительном расширении речи не идет. Если рассматривать коммерческую недвижимость как объект для инвестиций, то у казахстанских банков слишком высоки ставки кредитования, чтобы это было выгодным. Это могло бы работать при наличии госпрограмм по типу тех, которые существуют для сегмента жилой недвижимости и поддерживают активность в нем», – считает эксперт.

Своя рубашка ближе к телу

В свое время рынок жилой недвижимости активизировался также благодаря возможности изъятия части пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий. Но с повышением порога достаточности число потенциальных покупателей, которые могли бы использовать пенсионные на покупку жилья, пошло на спад.

Тем не менее, отмечает CEO онлайн-площадки Homsters.kz Зульфия Гетманчук, тенденция инвестировать в новостройки остается популярной на рынке Казахстана. Если говорить об инвестировании с целью перепродажи, то в Алматы, например, который сохраняет наибольшую привлекательность для инвесторов, спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса, квартиры стоимостью до 25 млн тенге, которые в готовом варианте можно будет продать по бюджетным финансовым программам. Предпочтение отдается районам с развитой инфраструктурой. Это могут быть и районы на окраинах мегаполиса, но уже достаточно хорошо развитые и обжитые, и центр. Цены на жилье в центре гораздо выше, соответственно покупателей намного меньше, хотя спрос есть. Доход с инвестиций в первичную недвижимость, отмечает эксперт, может составлять до 50%.

ФОТО: Caria Estates International

«С целью заработка предпочитают покупать квартиры в новостройках – их цена и стоимость обслуживания намного привлекательнее, чем у жилья в старом фонде. Поскольку цены на старте продаж и к моменту ввода дома в эксплуатацию отличаются довольно сильно, покупатель может относительно быстро вернуть вложенные деньги. Срок окупаемости во многом зависит от скорости строительства жилого комплекса. Вкладчики тоже отличаются друг от друга: есть те, кто покупает только у проверенных застройщиков, а некоторые вкладываются в новых, еще не известных на рынке», – комментирует Гетманчук.

По-разному казахстанцы подходят и к самому процессу инвестирования: кто-то предпочитает вариант покупки недвижимости с последующей перепродажей, а кто-то считает самым подходящим вариантом заработок на аренде. Аналитики портала Krisha.kz посчитали, сколько лет нужно сдавать квартиру в разных городах страны, чтобы полностью оправдать затраты на покупку квартиры. Результаты исследования свидетельствуют, что максимальный срок окупаемости составляет 13 лет и семь месяцев – при нынешних ценах продажи и ставках аренды такой показатель зафиксирован в Шымкенте. В самые короткие сроки сдача квартиры в аренду окупится в Уральске (восемь лет), Алматы (восемь лет и три месяца) и Актобе (восемь лет и пять месяцев).

По мнению Гетманчук, арендное жилье все же не представляет большого интереса для инвесторов, поскольку предполагает высокие затраты при низких доходах, не следует забывать и об инфляции. К тому же если говорить о вторичном рынке, то жилье в этом сегменте обесценивается и не выдерживает конкуренции с новостройками. Те, кто инвестирует в недвижимость, предпочитают быстро купить жилье, продать его и вложить деньги в следующие проекты, отмечает эксперт.

Ажиотаж, возникший после вторжения России в Украину и усугубившийся после объявления мобилизации в РФ, показал незрелость рынка арендного жилья и, конечно, повлиял на ситуацию в этом сегменте, констатируют эксперты. По наблюдениям Гетманчук, кто-то на волне спроса решил покупать «вторичку», что повлекло рост цен, кто-то отказался от планов продажи и решил сдавать жилье в аренду, хотя лихорадка на рынке аренды – явление временное. «В любом случае цены на аренду не вернутся к прежним, от силы снизятся на 10–20%, поскольку никаких регуляторов рынка нет, все отдается на откуп решению хозяев и механизмам рынка. Многие арендодатели работают по серым схемам, с какой целью приобретается недвижимость, никто сказать не может, но вторичное жилье в любом случае продается хуже первичного», – поясняет собеседница.

С оглядкой на дальние страны

Для тех, кто располагает достаточными средствами, покупка жилья за границей также остается актуальным вариантом инвестирования в жилую недвижимость. Казахстанцы стабильно покупают недвижимость в Дубае, Турции, а если говорить о высоком ценовом сегменте, то это Лондон, юг Франции, Нью-Йорк. Впрочем, отмечает Долбилин, вполне логично, что граждане РК не делают погоды на рынках зарубежных стран, в отличие, например, от россиян, которые, по данным Bloomberg, стали лидерами по покупке дубайской недвижимости в 2022 году. Российские покупатели рассматривали Дубай в качестве «запасного аэродрома», а также возможного источника заработка на квадратных метрах. «После начала войны в Украине в Дубай перешло много капитала российского происхождения из Западной Европы, США, Великобритании, люди покупали дубайскую недвижимость, чтобы избежать заморозки средств в странах, объявивших о введении санкций. Гражданам РФ проблематично легализоваться в Европе, а ОАЭ не вводили санкции. Те же россияне стали лидерами среди иностранцев по покупке жилья в Турции, их наплыв сыграл на руку многим застройщикам и собственникам, которые получили возможность сдавать пустовавшие квартиры по более высоким расценкам. В Казахстане в 2022 году не было потрясений, сопоставимых с Кантаром, так что этот рынок остается сугубо локальным», – говорит Долбилин.

Между тем, по данным Turkstat, в прошлом году Казахстан вошел в топ-5 стран, граждане которых приобрели турецкую недвижимость. Всего в 2022 году иностранцы приобрели 67 490 жилых объектов, в том числе россияне – 16 132, граждане Ирана – 8223, Ирака – 6241, Германии – 2705, Казахстана – 2702. В прошлом году турецкое правительство ужесточило требования к выдаче вида на жительство. Практика выдачи вида на жительство на основании договора долгосрочной аренды осталась в прошлом, сегодня ВНЖ выдается при покупке недвижимости стоимостью от $75 тыс. в определенных районах страны. Самым высоким спросом среди покупателей турецкой недвижимости пользуются прибрежные регионы, в первую очередь Алания – более молодой город, чем Анталия, к тому же с более низкими ценами.

Еще одно набирающее популярность среди казахстанцев направление для инвестиций в зарубежную недвижимость – Турецкая Республика Северный Кипр (ТРСК). Здесь выгодные условия покупки недвижимости: предварительный взнос составляет 30% стоимости жилья, на остальные 70% можно оформить беспроцентную рассрочку на шесть с половиной лет, при этом цены ниже, чем на Южном Кипре. Сегодня, например, стоимость квартиры с одной спальней на этапе котлована начинается от $120 тыс., а покупка недвижимости автоматически дает право на получение вида на жительство. Надо понимать, отмечает Долбилин, что Северный Кипр на сегодняшний день признан только Турцией, но, если цель покупки местной недвижимости – квартира у моря с возможностью получения дохода от сдачи в аренду, это вполне подходящий вариант.

Эксперты рекомендуют при покупке недвижимости за границей исходить в первую очередь из своих потребностей. Недвижимость в Турции, особенно в приморских городах, чаще приобретают те, кто ищет жилье для себя или для пожилых родителей. Квартиру в Алании или Стамбуле есть смысл покупать и в том случае, если потенциальный инвестор рассчитывает заработать на перепродаже готового жилья. Недвижимость, приобретенная на этапе котлована, к моменту сдачи дома в эксплуатацию подорожает как минимум на 30%, а с учетом естественного роста рынка – и того больше.

Если же целью является получать пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду, то не стоит сбрасывать со счетов Северный Кипр, советуют в компании Moreway Investment, специализирующейся на продаже недвижимости в Турции и ТРСК. Там очень хорошие пляжи, с каждым годом приезжает все больше туристов, но отели дорогие, к тому же они не всегда доступны для бронирования – на выходные из Турции на Северный Кипр устремляется поток желающих поиграть в казино, и для отелей это более выгодные гости, чем «пляжные» туристы, так что шансы сдать квартиру в аренду высоки. В той же Алании на этом поле придется конкурировать с отелями, которые ориентированы на пляжный отдых, заключили соглашения с туроператорами, и не факт, что владельцы квартир, желающие заработать на аренде, смогут выдержать эту конкуренцию.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить