Цены на аренду квартир в Астане пошли вниз

На рынке арендного жилья столицы пятый месяц подряд наблюдается снижение арендных ставок. Средняя ставка найма по городу за февраль существенно сократилась, а именно на 13,3% до уровня $922 (169 800 тенге) за месяц проживания. Цена аренды 1 квадратного метра снизилась до $13,5 (2485 тенге). Показатели в ценовых сегментах дорогого и дешевого арендного жилья сократились на 17,7% и 7,5% соответственно. Объем предложения в феврале — 1851 квартира.

Цены по районам

Итак, в феврале наблюдается снижение средневзвешенных арендных ставок во всех административных районах города. Максимально сократились ставки найма в районе Сарыарка — на 15,2%, менее существенно — в районе Есиль — на 12,3%. Основное влияние на снижение цен оказали 1- и 2-комнатные квартиры.

Показатели рынка аренды по административным районам города

Самые дорогие квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — $1229 в месяц, что превышает средний показатель по городу на 33%. В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 7-18%.

В отчетном месяце диапазон ставок аренды находится в пределах от $326/мес. (за 1-комнатную в районе Сарыарка) до $6000/мес (за многокомнатную квартиру в районе Алматы).

По данным департамента статистики Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в декабре 2013 составила 231 336 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 169 800 тенге за квартиру. Получается, что человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру как в среднем ценовом сегменте, так и в сегменте дешевого жилья. В сегменте дешевого жилья ставка найма находится на уровне 109 300 тенге за квартиру, что составляет 49% от среднемесячной номинальной заработной платы, в среднем ценовом сегменте — 73%.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 572 603 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса, отдавать за такую квартиру придется 47% от дохода.

Самый низкий уровень заработной платы - у работников сельского, лесного и рыбного хозяйств — 111 150 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 71% от среднемесячной заработной платы.

Цены по формату квартир

В разрезе формата квартир снижение ставок найма наблюдается на все форматы, кроме многокомнатных. Максимально сократились цены на 2-комнатные — на 16%, а минимально — на 3-комнатные: на 8%.

Показатели рынка аренды по формату квартир

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 28,5%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

Средние цены в дорогом и дешевом сегментах арендного жилья в течение последних четырех месяцев сократились на 33% и 28% соответственно. В феврале темп снижения в сегменте дешевого арендного жилья вырос до 17,7%, дорогое подешевело на 7,5%.

Данное различие связано с тем, что довольно сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация национальной валюты в первую очередь негативно сказываются на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами, которое образует массовый спрос в сегменте дешевого жилья. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса наиболее сильно подвергаются снижению.

Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах дешевого и дорогого жилья Астаны, $/мес.

В анализируемом периоде значительное уменьшение ценового показателя в сегменте дорогого жилья прослеживается в районе Сарыарка. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 1- и 2- комнатные квартиры.

В дешевом сегменте арендного жилья также отмечено значительное снижение ценовых показателей в районе Сарыарка. В разрезе комнатности снижение наблюдается на все форматы квартир.

Ценовые изменения в ретроспективе

В целом за год ставки найма по городу выросли на 4,2%, не превысив уровень инфляции, который составил 7,4%. Основное влияние на повышение средней цены оказали арендные ставки 3- и многокомнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте дорогого жилья за год выросла на 9,5%, а дешевого, напротив, сократилась на 2,8%.

Средний показатель аренды квартир по городу — $922/мес. — в феврале опустился ниже максимального показателя ноября 2007 ($1315) на 29,9%, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 ($633), на 45,8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке. В феврале 2014 средняя ставка по депозитам составила 8,8% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: Казком, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

В связи с тем, что на рынке аренды наблюдается снижение ставок найма, а темпы роста средних цен продажи жилья не покрывают данного снижения, на рынке вторичного жилья в феврале наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,06%. Этот индекс доходности свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 1,26 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в феврале высокий индекс доходности у трех- и многокомнатных квартир. На остальные форматы квартир в данном сегменте доходность ниже уровня среднего банковского вознаграждения.

В таблице представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Показатели доходности в Астане

Структура предложения

Анализ проведен на базе 1851 объекта, предоставленного газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, — Алматы и Сарыарка, занимает 83%. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 17% в анализируемом объеме.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 52%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.

Количество предложений в новостройках составило лишь 9%, причем в районе левобережья — 4%, в районе правого берега — 5%.

Выводы

Стоит отметить, что в феврале рынок арендного жилья Астаны повел себя вопреки ожиданиям. По законам рынка периоды кризиса на рынке аренды жилья в первую очередь негативно сказываются на доступности жилья для населения со средними и низкими доходами, которое образует массовый спрос в сегменте дешевого жилья. Снижение общей платежеспособности заставляет арендаторов подыскивать себе жилье подешевле, поэтому происходит так, что переток арендаторов из дорогого сегмента в дешевый удерживает цены в последнем от сильного падения.

Особенностью рынка арендного жилья Астаны является более низкое расслоение цен по сравнению, например, с Алматы. Разница между средней ценой на дешевое жилье двух городов составляет порядка $100 в пользу Астаны, в то время как на квартиры среднего сегмента разница составляет лишь $36. Другими словами, в Астане дешевых квартир мало, поэтому динамика цен на них не столь выражена. За последние два месяца средняя цена и в дорогом, и в дешевом сегментах арендного жилья Астаны сократилась на 26%.

Средние цены в дорогом и дешевом сегментах арендного жилья в течение последних 4 месяцев сократились на 33% и 28% соответственно. Основное падение при этом пришлось на январь и февраль текущего года — по 26% соответственно.

В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется увеличение темпов падения долларовых цен в связи с девальвацией национальной валюты. Вместе с тем снижение темпов роста реальных доходов населения будет оказывать давление и на тенговую цену аренды.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.