Цены на аренду жилья в Алматы пойдут вниз

В октябре на рынке арендного жилья Алматы наблюдается ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель остановился на уровне $1125 за 1 месяц проживания.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — $15,8, а наименьшая — в Наурызбайском — $5,53.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Средняя стоимость аренды квартиры,у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
Район	Средняя стоимость аренды квартиры,у.е./мес.	у.е.	%	Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	у.е.	%
Алатауский	349	-121	-25.65	7.94	-2.52	-24.09
Алмалинский	917	-66	-6.71	14.02	-0.35	-2.44
Ауэзовский	549	-1	-0.18	10.17	-0.32	-3.05
Бостандыкский	1236	+27	+2.23	14.18	-0.10	-0.70
Жетысуский	600	+37	+6.57	7.86	-1.38	-14.94
Медеуский	1534	+15	+0.98	15.8	-0.80	-4.82
Наурызбайский	504	+188	+59.45	5.53	-0.18	-3.15
Турксибский	399	+7	+1.71	10.09	+0.41	+4.24
По городу	1125	+14	+1.30	13.78	-0.31	-2.20

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в октябре изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 1-комнатные квартиры, где прослеживается снижение арендных ставок. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $15,6, а наименьшая – на многокомнатные — $12,25. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,7 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	Изменение к предыдущему периоду
Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, у.е./мес.	у.е.	%	Средняя стоимость аренды, у.е./1 кв.м	у.е.	%
1-комнатные	494	-33	-6.22	13.02	-0.54	-3.98
2-комнатные	876	-45	-4.91	13.88	-0.21	-1.49
3-комнатные	1314	-16	-1.23	13.81	-0.46	-3.22
4-комнатные	2335	-8	-0.33	15.6	-0.47	-2.92
5-комнатные и выше	3391	-97	-2.79	12.25	+0.37	+3.11
По городу	1125	+14	+1.30	13.78	-0.31	-2.20

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

После восьмимесячного снижения средних арендных ставок четвертый месяц подряд в обоих сегментах рынка арендного жилья наблюдается рост цен. Обычно продолжительность повышения ставок найма составляет 3 месяца, при этом рост за данный период начинается с 28%. Можно отметить, что в сегменте дорогого жилья в прошедшем месяце рост цен незначительный.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

Формат квартиры/район	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
Формат квартиры/район	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, у.е./мес.	у.е.	%	Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, у.е./мес.	у.е.	%	Индекс расслоения
1-комнатные	695	-46	-6.16	376	-25	-6.15	1.85
2-комнатные	1449	-62	-4.13	521	-29	-5.26	2.78
3-комнатные	2113	-130	-5.80	732	+49	+7.23	2.88
4-комнатные	3919	-216	-5.23	1232	+89	+7.77	3.18
5-комнатные и выше	5375	+42	+0.78	1953	-447	-18.62	2.75
Алатауский	-	-	-	-	-	-	-
Алмалинский	1489	-45	-2.92	582	-43	-6.86	2.56
Ауэзовский	707	-11	-1.54	397	-22	-5.31	1.78
Бостандыкский	2030	+3	+0.15	660	+16	+2.50	3.07
Жетысуский	850	+38	+4.63	435	-19	-4.10	1.95
Медеуский	2460	-3	-0.13	851	+65	+8.34	2.89
Наурызбайский	387			304	-	-	-
Турксибский	518	+37	+7.60	321	+5	+1.58	1.61
По городу	1797	+11	+0.63	650	+18	+2.90	2.76

В сегменте дорогого жилья прослеживается снижение ценовых показателей на все форматы квартир, кроме многокомнатных. В разрезе районов основной рост пришелся на Турксибский и Жетысуский. В дешевом сегменте арендного жилья отмечено повышение ценовых показателей в Бостандыкском, Медеуском и Турксибском районах на 3- и 4-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 средний показатель аренды квартиры по городу ($1125/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 ($733/мес.), на 53,5%, но все еще находится на 20,4% ниже, чем показатель января 2008 ($1414/мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 3%. Основное влияние на уменьшение средней цены оказали снизившиеся арендные ставки 1-комнатных квартир. Арендная ставка в сегменте дорогого жилья за год сократилась на 2%, а дешевого – на 6%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних месяцев наблюдался рост ставок найма. Октябрь ознаменовался ценовым затишьем.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить деньги на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В октябре 2014 средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, в тенге – 9,5%.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	8.52	7.86	9.45
2-комнатные	8.92	8.20	9.51
3-комнатные	8.51	7.47	9.46
4-комнатные	7.93	6.89	9.27
Многокомнатные	6.30	5.27	8.70
Алатауский	6.58	-	-
Алмалинский	8.33	7.94	9.27
Ауэзовский	7.29	6.14	8.41
Бостандыкский	7.84	7.09	8.36
Жетысуский	6.58	5.91	8.80
Медеуский	7.01	6.01	8.35
Наурызбайский	5.35	2.27	9.90
Турксибский	8.15	5.73	9.19
По городу	8.56	7.73	9.42

В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. С июля текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок вознаграждения по депозитам в тенге.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31%, а минимальное – на Алатауский, Наурызбайский и Турксибский районы – по 1%.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 3%.

Выводы и прогнозы

· В октябре 2014 после роста в период делового сезона на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье.

· В период роста аренды с июля по сентябрь средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,7% годовых. В октябре средняя доходность снизилась до 8,6% годовых.

· По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья начнется снижение ставок аренды.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.