Цены на квартиры Астаны и Алматы до сих пор снижаются

В октябре курс национальной валюты укрепился, и вместе с тем увеличилось снижение цен на рынке вторичного жилья. Тенговая цена в Астане за месяц сократилась на 1,8%, в Алматы — на 2,1% и в Караганде — на 1,3%. Количество предложений в 2-3 раза превышает спрос, к тому же рынок первичного жилья оказывает значительное давление на вторичный рынок. Продавцам "вторички" приходится идти на значительные скидки от стартовой цены.

Текущие тенденции

На рынке вторичного жилья в октябре 2016 цены в долларовом эквиваленте в Астане, Алматы и Караганде остались без изменений. За год изменения цен как в долларовом, так и в тенговом эквиваленте имеют отрицательный характер.

Курс доллара в Казахстане продолжает расти, независимо от колебаний цен на нефть. Это дает повод к снижению покупательской способности населения. Как результат, цена на недвижимость постепенно идет вниз.

В Астане на рынке вторичного жилья больше всех потеряли в цене квартиры новой постройки — минус 1,8%. Далее следуют квартиры в хрущевках — минус 1,2%, квартиры улучшенной планировки снизились в цене на 1,1%. При этом квартиры старой постройки увеличились в цене на 1,3%. В разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали 4-комнатные квартиры, средняя цена предложения которых сократилась на 3,3%. Наименьшее снижение прослеживается на многокомнатные квартиры — на 0,2%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 35% меньше, или минус $38 тыс.

В Алматы наибольшему снижению подверглись квартиры в новостройках — минус 6,6%, квартиры в старых постройках — на 4,2%, а на квартиры улучшенной планировки, напротив, прослеживается рост цен — 0,7%. В разрезе комнатности наибольшее снижение прослеживается на квартиры 4- и многокомнатного формата — на 7,4% и 11,1% соответственно, а наименьшее — на квартиры 2-комнатного формата — 0,7%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 43% меньше, или минус $52,5 тыс.

В Караганде в разрезе типов жилья за период цена в «хрущевках» снизилась на 2%. В разрезе формата жилья подешевели трехкомнатные квартиры в среднем на 2%.

Анализ спроса

Несмотря на снижение доходов населения и ужесточение условий ипотечного кредитования, сделки купли-продажи с начала 2016 увеличивались. По данным Комитета по статистике РК, в январе-сентябре 2016 количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 13%, до 138,1 тыс. сделок.

Количество сделок в сентябре нынешнего года составило 16,943 тыс., что, по сравнению с предыдущим месяцем, меньше на 5%. В Астане количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах уменьшилось на 6%.

В Республике Казахстан количество введенных квартир в эксплуатацию составляет в текущем году в среднем 6,8 тыс. в месяц. В октябре наибольший рост введенных в эксплуатацию квартир зафиксировано в Карагандинской области —176%.

Поглощение первичного рынка жилья, по данным крупных застройщиков Астаны, составляет в среднем 90%, то есть почти все квартиры проданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Оставшееся количество сделок купли-продажи происходит на рынке вторичного жилья.

По мнению ведущего специалиста Эльнуры Бисалиевой из агентства недвижимости Ramazan Real Estate Астаны, ажиотажного спроса в период делового сезона не наблюдалось, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то в прошлом году спрос был выше на 15-18%. Возможно покупательская активность начнется после Нового года с приближением ЭКСПО-2017. В этом же году собственники, ожидая спроса, и, не найдя его, вынуждены были идти на встречу покупателям уступая в среднем 9-12%.

Популярность за собой, конечно же, сохраняют 1-комнатные квартиры — на них больше спроса, они более доступные по цене, соответственно, потенциальных покупателей больше по сравнению 2-, 3-комнатными квартирами. При этом район левого берега (Есильский район) активно набирает спрос, так как город разрастается в сторону аэропорта и люди приобретают недвижимость для жилья и инвестирования непосредственной близостью с ЭКСПО-2017. Лидером по продажам является Алматинский район — он самый большой, в нем продается наибольшее количество квартир в жилых комплексах. В основном приобретают квартиры казахстанцы среднего и высокого уровня достатка.

Опрос карагандинских экспертов показал, что спрос на жилье в период делового сезона (август, сентябрь, октябрь) оставался стабильным. Сохраняется тенденция прошлых месяцев, когда покупатели больше приобретают недвижимость в ипотеку.

Как стало известно из интервью с руководителем агентства по недвижимости «Городок» в Караганде Ольгой Викуленко, продавцы шли на уступки. Но в основном дисконт 10-15% касался трех- и четырехкомнатных квартир. На них был спрос не совсем устойчивый, поэтому продавцы, которым нужно было реализовать квартиры, готовы были хорошо торговаться. На одно- и двухкомнатные квартиры спрос остался стабильным, и дисконт был минимальным.

В рассматриваемом периоде сделки проходили по всем районам. Однако 10-15 млн тенге — это максимум, на что рассчитывают карагандинские покупатели, квартиры дороже, даже если они выгодные по цене, продать очень сложно.

В сравнении с текущим периодом, в прошлом году сделки больше совершались за наличный расчет. Это было связано с девальвацией. Во-первых, банки неохотно давали деньги, а во-вторых, у части людей были накопления в долларах в связи с девальвацией цены пошли вниз, и они тратили их на покупку недвижимости.

Итоги октября

По итогам октября 2016 ценовые колебания на рынке вторичного жилья практически по всем сегментам отрицательные.

Цены на нефть держатся возле уровня $50 за баррель, что позволило несколько укрепить национальную валюту. При этом темпы снижения цен на жилье в долларовом эквиваленте замедлились. Причины понятны: доходы населения по-прежнему на достаточно низком уровне, ипотечное кредитование доступнее не становится, да и макроэкономические проблемы никуда не делись.

В ближайшей перспективе ожидается снижение цен в пределах 1-2% в месяц. Спрос будет иметь сдержанный характер. Коррекция цен продолжится в пределах колебаний курса валют.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.