Какие налоги должны платить граждане РК, сдающие в аренду имущество в США

Все больше граждан Казахстана инвестируют в недвижимость в Соединенных Штатах Америки, стремясь получить стабильный доход от аренды. Однако, как и в любой другой стране, доход от аренды в США облагается налогами. Для казахстанцев, владеющих недвижимостью в США, важно понимать налоговые последствия и обязательства, связанные с таким видом дохода.

Прежде всего, необходимо отметить различие в налоговых обязательствах между резидентами и нерезидентами в США. Резиденты США обязаны декларировать и уплачивать налоги с мирового дохода, включая доходы от аренды недвижимости за границей. Нерезиденты, в свою очередь, платят налоги только с дохода, полученного на территории США. Аналогичные условия существуют и в Казахстане: резиденты Казахстана обязаны уплачивать налоги с дохода, полученного по всему миру, включая доход от аренды недвижимости за границей, в то время как нерезиденты облагаются налогом только на доход, полученный в Казахстане.

Граждане Казахстана, как правило, считаются резидентами Казахстана и нерезидентами США, если у них нет грин-карты или они не пребывают в США длительное время. Таким образом, казахстанцы, владеющие недвижимостью в США и сдающие её в аренду, должны уплачивать налоги как в США, так и в Казахстане.

Доход от аренды недвижимости в США подлежит федеральному подоходному налогу. Федеральная ставка налога для нерезидентов может варьироваться в зависимости от типа дохода и структуры сделки. Если недвижимость сдается в аренду и приносит пассивный доход, нерезидент обязан уплатить 30% от валового дохода, полученного от аренды, без возможности вычета расходов.

Однако, если казахстанский арендодатель активно управляет недвижимостью и участвует в деятельности, связанной с арендой, такой доход может рассматриваться как активный доход (Effectively Connected Income — ECI). В этом случае будет применяться прогрессивная шкала налогообложения, как для граждан США. Кроме того, арендодатель сможет вычитать определенные расходы, связанные с арендой, такие как ремонт, налоги на недвижимость, страхование и амортизация. Применение прогрессивной шкалы налогообложения позволит платить налоги по ставкам от 10% до 37% в зависимости от уровня дохода, что может быть значительно выгоднее фиксированной ставки в 30%.

Что касается вычетов по амортизации, то этот механизм позволяет владельцам недвижимости распределять стоимость объекта на протяжении его срока службы. В США срок амортизации для жилой недвижимости составляет 27,5 года, а для коммерческой — 39 лет. Это означает, что арендодатель может ежегодно списывать часть стоимости недвижимости в качестве амортизации, что снижает налогооблагаемую прибыль и, соответственно, налоговые обязательства.

Рассмотрим пример казахстанского гражданина, владеющего жилой недвижимостью в США и активно управляющего её арендой. Мы сравним налоговые последствия при применении фиксированной ставки и прогрессивной шкалы налогообложения.

Исходные данные:

• Доход от аренды: $60 000
• Расходы на ремонт и обслуживание: $15 000
• Проценты по ипотеке: $10 000
• Налоги на имущество: $3 000
• Амортизация: $6 000

Расчет налогооблагаемого дохода:

1.Общий доход: $60 000

2. Вычеты:

• Расходы на ремонт и обслуживание: $15 000
• Проценты по ипотеке: $10 000
• Налоги на имущество: $3 000
• Амортизация: $6 000
• Итого вычеты: $34 000

3. Налогооблагаемый доход: $26 000.

Налог по фиксированной ставке

• фиксированная ставка: 30%;
• налог: $60,000 × 30% = $18 000 (без возможности вычета расходов).

Налог по прогрессивной шкале

Прогрессивные ставки федерального налога для нерезидентов могут варьироваться. Рассмотрим ставки для 2024 года:

• 10% на доход до $11 000
• 12% на доход от $11 001 до $44 725
• 22% на доход от $44 726 до $95 375

Применение ставок:

1. Доход до $11 000: $11 000 × 10% = $1 100.
2. Доход от $11 001 до $26 000: ($26 000 — $11 000) × 12% = $15 000 × 12% = $1 800.

Итого налог по прогрессивной шкале: $2 900

Сравнение

• Фиксированная ставка (30%): $18 000
• Прогрессивная шкала: $2 900

Для того чтобы доход от аренды был признан активным (ECI), необходимо выполнение одного из следующих условий:

1. Активное управление: Арендодатель должен активно участвовать в управлении недвижимостью. Это может включать регулярное взаимодействие с арендаторами, маркетинг и поддержание арендных отношений.
2. Предоставление дополнительных услуг: Если арендодатель предоставляет услуги, такие как уборка, ремонт, техническое обслуживание, это может считаться активной деятельностью, связанной с арендой.

Кроме федерального подоходного налога, доход от аренды недвижимости может облагаться налогами на уровне штатов и муниципалитетов. В зависимости от расположения недвижимости, ставки налогов и правила могут значительно различаться. Некоторые штаты не взимают подоходный налог, тогда как другие могут иметь довольно высокие ставки. Например, штаты Калифорния и Нью-Йорк известны своими высокими налоговыми ставками.

Согласно конвенции, казахстанские налоговые резиденты могут получить зачет или освобождение от налогов, уплаченных в США, при декларировании дохода в Казахстане. Данная конвенция позволяет избежать двойного налогообложения и уменьшить налоговое бремя для владельцев недвижимости.

Сдача в аренду имущества на территории США гражданами Казахстана требует тщательного понимания налоговых обязательств и возможностей. Признание дохода от аренды как Effectively Connected Income (ECI) может предоставить значительные налоговые преимущества, включая возможность вычета расходов и применение прогрессивной шкалы налогообложения. Важно правильно оформлять и подавать налоговые декларации, а также учитывать соглашения об избежании двойного налогообложения между Казахстаном и США.