Как свободное плавание тенге влияет на цены на жильё в Астане
Темпы падения
Как показывает анализ kn.kz, рост курса доллара ведет к увеличению темпов снижения долларовой цены. Так, в период с 21 августа по 14 сентября средняя долларовая цена сократилась с $1771/кв.м до $1707/кв.м или на 3,6%.
График динамики долларовой цены с января 2015 показывает ускорение недельных темпов снижения с июня 2015. Так, если до июня средний темп снижения на рынке жилья составлял 0,3% в неделю (1,2% в месяц), то после возрос до 0,6% в неделю (2,4% в месяц).
В первые две недели сентября темпы снижения стали показывать новые рекорды, увеличившись до 1,7% в неделю.
Если такая скорость падения цен сохранится, жильё подешевеет к конце месяца на 7%, а к концу года — на 20-25%. Поскольку тренд указывает на дальнейшее ускорение снижения, прогноз имеет большую степень вероятности.
Цены в национальной валюте с 21 августа выросли с 332,8 тыс. тенге/кв.м до 423,1 тыс. тенге/кв.м или на 27%. При заключении реальных сделок купли-продажи рост цены в тенге компенсируется увеличением скидок при торге, которые за последнее время увеличились в среднем с 5% до 15-25%. Другими словами, в тенговом выражении цены пока остаются примерно на одном уровне.
Изменения цен в разрезе сегментов
В разрезе типов жилья наиболее высокие темпы снижения долларовых цен отмечаются в сегменте жилья старого типа — 15,7%. К этому сегменту относятся квартиры в двух- и трехэтажных домах 30-60-х годов постройки. Несмотря на низкую цену, эти квартиры являются наиболее неликвидными, чем и объясняются высокие темпы снижения. Самые дешевые предложения в сегменте старых квартир начинаются от $20-22 тыс. ($600-630/кв.м).
Снижение цен за квадратный метр в зависимости от типа жилья
Тип жилья | Средняя цена предложения, $/кв.м | Средняя цена предложения, тг/кв.м | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
10.08.2015 –16.08.2015 | 07.09.2015 – 14.09.2015 | Изменение, % | 10.08.2015 –16.08.2015 | 07.09.2015 – 14.09.2015 | Изменение, % | |
Новый | 1845 | 1761 | -4,5 | 346 689 | 436 446 | 25,9 |
Старый | 1496 | 1261 | -15,7 | 281 109 | 312 357 | 11,1 |
Улучшенный | 1646 | 1591 | -3,3 | 309 295 | 394 340 | 27,5 |
Хрущевка | 1643 | 1578 | -4,0 | 308 731 | 391 035 | 26,7 |
В сегменте новостроек максимальное снижение анализ показывает в сегменте комфорт-класса — 7,2%. Наиболее устойчивым пока оказывается элит-класс, который потерял лишь 3,7%.
Снижение цен за квадратный метр в зависимости от класса жилья
Класс жилья | Средняя цена предложения, $/кв.м | Средняя цена предложения, тг/кв.м | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
10.08.2015 –16.08.2015 | 07.09.2015 – 14.09.2015 | Изменение, % | 10.08.2015 –16.08.2015 | 07.09.2015 – 14.09.2015 | Изменение, % | |
Бизнес-класс | 1905 | 1801 | -5,4 | 357 963 | 446 402 | 24,7 |
Комфорт-класс | 1788 | 1659 | -7,2 | 335 978 | 411 035 | 22,3 |
Экономкласс | 1757 | 1656 | -5,7 | 330 153 | 410 437 | 24,3 |
Элит-класс | 2379 | 2291 | -3,7 | 447 031 | 567 761 | 27,0 |
В разрезе формата квартир наиболее высокие темпы снижения зафиксрованы на двух- и четырехкомнатные квартиры — 5,1%.
Снижение долларовых цен за квадратный метр в зависимости от формата жилья
Формат жилья | Средняя цена предложения, $/кв.м | Средняя цена предложения, тг/кв.м | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
10.08.2015 – 16.08.2015 | 07.09.2015 – 14.09.2015 | Изменение, % | 10.08.2015 – 16.08.2015 | 07.09.2015 – 14.09.2015 | Изменение, % | |
1-комн. | 1796 | 1712 | -4,7 | 337 481 | 424 111 | 25,7 |
2-комн. | 1766 | 1677 | -5,1 | 331 844 | 415 507 | 25,2 |
3-комн. | 1751 | 1706 | -2,6 | 329 025 | 422 745 | 28,5 |
4-комн. | 1902 | 1805 | -5,1 | 357 399 | 447 374 | 25,2 |
5-комн. | 2031 | 1947 | -4,1 | 381 639 | 482 546 | 26,4 |
Выводы
- С момента перехода на свободно плавающий курс средняя долларовая цена предложения на вторичном рынке жилья Астаны сократилась на 3,6%.
Темпы снижения цен значительно увеличились с начала сентября, что может привести к сокращению цен на 7% к концу месяца и на 20-25% - к концу года.
Технический рост тенговой цены составил 27%, что при заключении сделок компенсируется увеличением скидок на 15-25%.
Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.