Элитные квартиры в Алматы дорожают быстрее остальных

В августе 2014 на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения увеличилась на 1,5% до $1999/кв.м. Ценовые показатели в сегментах дорогого и дешевого жилья возросли до $2524/кв.м и $1577/кв.м. Анализ проведен на базе 3931 объекта, представленного на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В августе наблюдается рост ценового показателя в Бостандыкском и Медеуском районах, в остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов

Самые дорогие квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе ‑ цена здесь превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 9% и 5% соответственно. В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 31%. В новых административных районах Наурызбайском и Алатауском ценовой показатель ниже на 14-27%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.

В топ 10 самых дорогих жилых комплексов попали ЖК "Столичный Центр", ЖК "Жастар-1 MAG Group", ЖК "Салем", коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз" и ЖК "Керемет". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $4430–8330/кв.м.

Топ 10 самых дорогих квартир в августе 2014

В августе наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила $2974/кв.м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — $1659/кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили 1-комнатные квартиры и квартиры в панельной постройке, где прослеживается рост цен.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе комнатности

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья демонстрирует повышение цен на квартиры старой постройки и на квартиры улучшенной планировки. Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе типа жилья

Распределение объема предложений по ценовым уровням в августе демонстрирует к июлю сокращение объектов в среднем ценовом сегменте на 12%, которое и оказало влияние на средний ценовой показатель по городу, выросший на 1,5%.

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе дорогого жилья возросла на 2,2% (до $2524/кв.м). Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 2- комнатного жилья, где ценовой показатель сократился. В секторе дешевого жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения выросла на 1,1% (до $1577/кв.м). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали 1-, 2- и 4-комнатные квартиры.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу ($1999/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 ($1425 у.е./кв.м), на 40,3%, но все еще находится на 34,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 ($3057 у.е./кв.м). В августе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме 2- и многокомнатных, где цены снизились. При этом в сегменте дешевого жилья за год рост цен составил 4,2%, а в сегменте дорогого – 3,1%.

В целом по городу годовой прирост составил 3,2%, не превысив уровня инфляции, ‑ 5,8% (с августа 2013 по июль 2014 по данным Департамента статистики Алматы).

В динамике как дорогого, так и дешевого вторичного жилья также прослеживается небольшой повышательный тренд, связанный с началом делового сезона. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 держался практически на одном уровне – около $1950/кв. м, однако с сентября 2013 прослеживалась небольшая положительная динамика, которая после девальвации национальной валюты сменилась небольшим снижением.

Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которого берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,60, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,9 тыс. квартир. Максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум - на новый Наурызбайский район.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 в динамике темпов роста доходов населения наблюдается замедление. Так, если по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 только 6,3% (по уточненным данным департамента по статистике Алматы). За первые 6 месяцев 2014 темп роста среднедушевых денежных доходов составил 5,3%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма.

Ипотечное кредитование населения Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне, в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

При этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, объемы которых за последние 5 лет заметно сократились. Однако в апреле-июне текущего года рост долларовых кредитов возобновился.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Алматы за январь-июль 2014 составил 1218 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 (1565 сделок) на 22%. В июле 2014 по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 15%. Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 1,4%.

По данным департамента по статистике Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого в эксплуатацию жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами. В январе-июне 2014 на жилищное строительство было направлено 48301,7 млн тенге, что на 28,9% больше, чем в январе-июне 2013. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-июнем 2013 на 7,3% и составила 514,7 тыс. кв.м. За счет всех источников финансирования за январь-июнь 2014 введены в эксплуатацию жилые дома на 3920 квартир.

Выводы

• В августе на рынке вторичного жилья Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла на 1,5%.
• В разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на дешевое жилье на 1,1%, на дорогое – на 2,2%.
• С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 1,4%.
• Количество сделок по отношения к июню увеличилось на 15% и составило 1565 единиц.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, с началом делового сезона на вторичном рынке жилья ожидается повышение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.