Девальвация вгонит рынок жилья в стагнацию

В январе 2014 средний ценовой показатель на вторичном рынке жилья Алматы увеличился на 1% до уровня $2032/кв.м (в тенговом эквиваленте — 316 000 тг/кв.м).

Ценовой показатель в сегменте дорогого жилья подрос на 1,1%, дешевого — на 0,5%. Тенденция роста цен на рынке вторичного жилья города Алматы продолжается пятый месяц подряд.

Цены по административным районам

В первый месяц года повышение средних цен предложения наблюдается в Ауэзовском и Медеуском районах. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов

Самые дорогие квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе, это цена превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 6% соответственно.

В районах первой Алматы, Жетысуском и Турксибском, ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-38%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 28%, а в спальном Ауэзовском — на 15%.

Топ-10 самых дорогих квартир в январе 2014

В топ-10 самых дорогих жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Триумф-2», «Долина Роз», «Megatower Almaty», коттеджный городок «Ботанический Сад», ЖК «Европолис», «Аль-Фараби», коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Maxima Residence», коттеджный городок «Алмалы» и ЖК «Керемет», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $5850-8330/кв.м (в тенговом эквиваленте — 901800-1283800 тг/кв.м).

Очевидно, что самая высокая запрашиваемая цена на квартиры приходится на жилье в новостройках элит-класса — $3022/кв.м (468 300 тг./кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях —$1507/кв.м (233 700 тг./кв.м). 

Анализ доступности жилья

Если учесть, что, по данным департамента статистики Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в декабре 2013 составила 182 265 тенге, то доступность жилья в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 4 года 7 месяцев. Для работников финансовой и страховой сфер деятельности, чья заработная плата держится на уровне 341 669 тенге — 2 года 5 месяцев, для работников сферы услуг по проживанию и питанию (105 272 тенге) — 7 лет 11 месяцев. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится немного выше уровня среднемесячной номинальной заработной платы по Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет для них 4 года 6 месяцев, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв. м — 11 лет 1 месяц. 

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что повышение среднего показателя по городу было обусловлено ростом цен на многокомнатные квартиры (с 5 комнатами и выше) в новостройках, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе комнатности

Распределение объема предложений по ценовым уровням показывает, что существенное снижение предложения произошло в диапазоне $500-1300/кв.м — на 16%. В диапазоне $1300-2500/кв.м и $2500-9000/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 7% и 9% соответственно. «Вымывание» из базы дешевого жилья также оказало свое влияние на увеличение общегородского показателя на 1%.

Цены по сегментам дорогого и дешёвого жилья

Ценовые показатели в сегментах дорогого и дешевого вторичного жилья также претерпевали рост в течение последних пяти месяцев, при этом темп роста в дорогом сегменте опережал темп роста в дешевом. Рост цен в верхнем ценовом сегменте обусловлен увеличившимися ценами в новостройках элит- и бизнес-класса, где ежемесячный прирост составлял около 2%.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

В дорогом сегменте вторичного жилья повышение удельных цен предложения наблюдается в Медеуском районе, а снижение — в Алатауском. В разрезе комнатности рост прослеживается на 3-, 4- и многокомнатные квартиры, а на 1-комнатное жилье цены сократились.

В дешевом сегменте вторичного жилья повышение средних цен предложения отмечается в Ауэзовском и Медеуском районах, снижение — в Алмалинском и Жетысуском, в остальных районах города средние цены изменились незначительно.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу ($2032/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 ($1425/кв.м), на 43%, но все еще находится на 34% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 ($3057/кв.м).

В январе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали 2-, 3-, 4- и многокомнатные квартиры, а 1-комнатные, напротив, подешевели на 0,5%. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — на 23,5%, а минимальный на 2-комнатное — на 1,4%,

При этом в сегменте дешевого жилья рост цен составил 2,8%, а в сегменте дорогого — 3,4%.

По данным департамента статистики Алматы, за год, с февраля 2013 по январь 2014, уровень инфляции составил 5%. При этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья во всех сегментах рынка (в дорогом, дешевом и среднем ценовом сегментах) не превышает уровня инфляции.

В динамике как дорогого, так и дешевого вторичного жилья продолжает наблюдаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 держался практически на одном уровне около $1950/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика. 

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 7,8 тысячи квартир.

При анализе города как совокупности районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 1980 объектов, а минимум на Алатауский — 181 объект.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 2849 объектов, а наименьший 5-комнатные и выше — 139 объектов.

Выводы и прогнозы

- В январе на рынке вторичного жилья Алматы прослеживается повышение цен во всех сегментах рынка.

- Сдерживающими факторами дальнейшего роста цен на жилую недвижимость Алматы являются снижение темпов роста реальных доходов населения и девальвация национальной валюты.

- Влияние данных факторов отразится на рынке недвижимости с временным лагом и выразится в стагнации и последующем снижении долларовых цен.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.