Что выгоднее: снимать жилье, купить в ипотеку или построить самому?
Чтобы это выяснить, по традиции зададим условия. Предположим, что в недвижимости нуждается семья с двумя детьми. Они не очередники акимата и участвуют во всех программах на общих условиях. Совокупный доход супругов, живущих в регионах, — 250 тыс. тенге в месяц и 300 тыс. тенге — для астанинцев и алматинцев. Они рассчитывают приобрести квартиру или дом по цене примерно 10 млн тенге. Допустим, что у семьи есть накопления в размере 3 млн тенге, которые они могут использовать в качестве первоначального взноса при ипотеке. Полностью выкупить недвижимость они планируют за 10 лет.
Дешевеющее жильё, ипотека под 10% и другие новости рынка недвижимости
Конец весны – начало лета для сферы недвижимости республики был ознаменован... →
Также рассмотрим вариант, при котором семья не будет сразу покупать жилье, а продолжит копить. При этом ей придется арендовать квартиру.
Безусловно, у каждого из способов есть множество нюансов, которые нужно учесть, но попробуем поставить во главу угла лишь схему, способ решения вопроса. Возможно, это поможет нашим читателям получить дополнительную информацию, которая будет способствовать принятию в будущем верного решения.
Покупка квартиры в новостройке по госпрограмме
Ипотека от коммерческих банков
Купить первичное жилье можно в ипотеку под 10% годовых – таким образом программа «Нурлы жер» стимулирует жилищное строительство в стране. Оставшиеся проценты от ставки вознаграждения будет субсидировать государство в лице Казахстанской ипотечной компании.
Условия субсидирования ипотеки от «Нурлы жер» будут следующими:
- конечная ставка для заемщика по ипотеке — 10%;
- комиссии — 0%;
- целевое назначение — покупка первичного жилья;
- первоначальный взнос — от 30%;
- срок ипотеки — до 15 лет;
- максимальный срок субсидирования — 10 лет;
- максимальная субсидируемая сумма займа для Алматы, Астаны — 20 млн тенге;
- максимальная субсидируемая сумма займа для регионов — 15 млн тенге.
На сегодняшний день свое участие в программе подтвердили 7 банков: ДБ АО «Сбербанк», АО «Банк ЦентрКредит», АО «АТФ Банк», АО «Жилстройсбербанк Казахстана», АО «Tengri Bank», АО «Цеснабанк», АО «Bank RBK». Кроме того, ипотеку по госпрограмме будут выдавать не только банки, но еще и ипотечные организации.
Расчет покупки квартиры по программе «Нурлы жер»
Стоимость квартиры | 10 000 000 |
Первоначальный взнос | 3 000 000 (30%) |
Размер кредита | 7 000 000 |
Ставка по займу | 10% |
Срок кредитования | 10 лет |
Ежемесячный платеж | 92 500 |
Переплата | 4 100 000 |
Ипотека от Жилстройсбербанка
Участники государственных, региональных и отраслевых программ, а также специальных программ ЖССБ (например, «Свой дом») могут воспользоваться предварительным жилищным займом. Квартира должна быть в доме, возведенном в рамках вышеупомянутых программ. На руках должно быть 30% от стоимости квартиры. Это направление как раз подходит для нашей семьи. К слову, участнику программы даже можно иметь жилье на праве собственности.
Такой заем предоставляется без предварительного накопления жилстройсбережений, при подтверждении платежеспособности и достаточности залогового обеспечения. Накопление жилстройсбережений осуществляется одновременно с погашением вознаграждения по предварительному жилищному займу.
Ставка вознаграждения по предварительному жилищному займу — 9,5% (при накоплении не менее 30% от договорной суммы), размер годовой эффективной ставки – до 12,8%. Срок погашения и одновременного накопления по предварительному жилищному займу составляет до 8,5 лет в зависимости от выбранной тарифной программы.
Прогнозный расчет по предварительному займу с накоплением 30%
Общий срок кредитования | 108 месяцев |
Сумма предварительного займа | 10 000 000 |
Ставка по предварительному займу | 9,5% |
Сумма ежемесячного платежа по предварительному займу | 124 167 |
Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования предварительным займом | 2 850 000 |
Накопленная сумма | 5 281 420 |
Сумма жилищного займа | 4 718 580 |
Ставка по жилищному займу | 5,0% |
Ежемесячный взнос по погашению жилищного займа | 75 992 |
Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования жилищным займом | 752 874 |
Сумма выплат за весь срок, тенге |
Покупка вторичного жилья в ипотеку
К примеру, наша семья хочет приобрести квартиру в ипотеку в коммерческом банке. Обратимся в Народный банк Казахстана.
БВУ дает ипотеку на 30 лет. Минимальный первоначальный взнос — 20%, при предоставлении дополнительного залога — 0%. В банке требуют официально подтвердить доход, но готовы рассмотреть заявку от заемщика, чья зарплата отличается от данных из пенсионного фонда. При покупке квартиры за 10 млн тенге нужно показать зарплату порядка 300 000 тенге. Семье из регионов нужно будет привлекать созаемщика.
Расчет покупки квартиры по ипотеке в Народном банке
Срок займа | 10 лет |
Базовая ставка | от 17,5% |
Первоначальный взнос, 30% | 3 000 000 |
Сумма займа | 7 000 000 |
Ежемесячный взнос (аннуитет) | 125 500 |
Комиссии, 1% | 70 000 |
Переплата | 8 000 000 |
Для интереса предположим, что, если бы у нашей семьи было на руках не 30%, а 50% от стоимости, на покупку вторичного жилья выдал бы им ипотеку и ЖССБ.
Прогнозный расчет по промежуточному займу «Жеңіл»
Срок займа | 108 мес. |
Сумма займа | 10 000 000 |
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение только процентов под 8,5%) | 71 083 |
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг) | 113 691 |
Переплата | 3 685 360 |
Аренда жилья и накопление на депозите
Рассмотрим самый долгий путь к собственному жилью — 10 лет аренды с параллельным накоплением на депозите. Как уже многие подсчитывали до нас, всегда лучше сначала арендовать, накопить, а потом купить квартиру. Хотя многие семейные люди не готовы терпеть неудобства съемных квартир и готовы переплачивать банку.
— Когда вы откладываете деньги, они у вас прирастают на депозите, — говорил советник председателя Нацбанка Айдархан Кусаинов. — Человек может платить аренду и откладывать что-то для себя, может на спаде переехать в более дешевое жилье. Но при этом его накопления растут. И в какой-то момент, лет через 15, он на эти накопления покупает себе квартиру. Он не переплачивает.
Расходы на аренду жилья за 10 лет
Условия | Астана/Алматы | Регионы |
Ежемесячный арендный платеж | 100 000 | 50 000 |
Срок аренды | 120 мес. | 120 мес. |
Расходы на аренду за 10 лет | 12 000 000 | 6 000 000 |
А теперь рассмотрим, сколько денег накопит наша семья за 10 лет. Инструмент накопления выберем самый надежный — депозит в банке; рассмотрим варианты в накоплений долларах и в тенге.
Напоминаем, что у семьи имеется капитал в размере 3 млн тенге. К этой сумме ежемесячно семьи из мегаполисов смогут откладывать по 50 тыс. тенге, семьи из регионов — по 100 тыс. тенге с учетом расходов на аренду. В расчеты сразу включили ежегодную инфляцию в размере 6%. Здесь также стоит отметить, что за 10 лет вырастут и доходы семьи.
* Все цифры в таблице представлены аналитической службой kn.kz.
Накопление на депозите в течение 10 лет
Условия | Астана/Алматы | Регионы |
Тенговый депозит под 12,3% годовых | ||
Стартовый капитал | 3 000 000 | 3 000 000 |
Ежемесячный взнос, тг | 50 000 | 100 000 |
Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг | 13 556 000 | 21 528 000 |
Прирост | 352% | 619% |
Долларовый депозит под 2,6% годовых | ||
Стартовый капитал | 9384 $ | 9384 $ |
Ежемесячный взнос, $ (по курсу 319,7 тг) | 156,4 | 312,8 |
Накопления за 10 лет, $ | 31 563 | 52 004 |
Прирост | 236% | 454% |
Покупка индивидуального дома по госпрограмме
Напомним, одним из главных направлений программы «Нурлы жер» является развитие в республике индивидуального жилищного строительства. Дома будут строиться в едином архитектурном стиле в областных центрах через единого застройщика.
Основным институтом, представляющим жилье для граждан в рамках данного направления, является ЖССБ. Купить такой дом смогут граждане, стоящие в очереди в акиматах на получение земельных участков. Государство будет финансировать строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры (ИКИ) к районам застройки домов.
Стоимость строительства 1 кв. м частного дома не должна превышать 120 тыс. тенге (без учета стоимости ИКИ). При реализации построенного дома в общую стоимость включаются затраты на ИКИ.
Предварительный расчет покупки дома по программе «Нурлы жер»
Стоимость дома | 10 млн тенге |
Вид займа | Предварительный жилищный заем |
Обязательный первоначальный взнос, от 30% | 3 млн тенге |
Общий срок кредитования | 15 лет 6 месяцев, из них предварительный жилищный заем (5% годовых) – 5 лет 6 месяцев, жилищный заем (4,5% годовых) – 10 лет |
Ежемесячный платеж в первые 5 лет 60 месяцев | 60 000 тг |
Ежемесячный платеж за оставшиеся 10 лет | 50 000 тг |
Строительство дома
В заключение рассмотрим стоимость строительства дома самостоятельно. Представим, что земельный участок уже имеется. Его можно получить бесплатно у государства, либо купить.
По информации строительной компании GDA Group, занимающейся строительством и ремонтом недвижимости в Астане и Алматы, стоимость возведения дома стартует от 64 тыс. тенге/кв.м. Материал стен — кирпич, пеноблок или газоблок. В эту сумму входят: фундамент, стены, наполнение стен, железобетонные перекрытия, кровля из металлочерепицы, пластиковые окна, декорированный фасад. Внутри черновая отделка. Таким образом, если брать по минимуму, то такой бюджетный вариант дома площадью 100 кв.м обойдется в 6,4 млн тенге.
В карагандинской компании «ТрансКомплектация» нам предоставили смету на строительство дома из газоблока площадью 100 кв.м.
Расходы на возведение дома площадью 100 кв.м
Наименование | Объем | Цена за единицу площади | Итоговая сумма, тг |
Земляные работы и фундамент | 55 куб.м | 80 000 | 1 100 000 |
Каркас из газоблока с облицовкой сайдинг | 50 куб.м | 100 000 | 5 000 000 |
Кровля под ключ с сафитами | 120 кв.м | 8000 | 960 000 |
Отделка под ключ | 100 кв.м | 50 000 | 5 000 000 |
Итого | 12 060 000 | ||
По словам руководителя компании «ТрансКомплектация», строительство дома займет около 2 месяцев.
Во сколько обойдется кредит на строительство
Если для строительства дома необходимо, к примеру, 12 млн тенге, то, учитывая, что у нашей семьи имеется 3 млн, оставшиеся 9 млн тенге надо будет взять в банке. У некоторых банков имеются займы на индивидуальное строительство.
Но здесь стоит учитывать, что при оформлении займа на строительство дома необходимо предоставить дополнительный залог в виде недвижимости. Она не обязательно должна принадлежать заемщику. Также банки просят предоставить документы на земельный участок и проект дома.
Если не удастся получить землю бесплатно, на нее придется потратить накопления в размере 3 млн тенге. Если нет необходимости приобретать земельный участок эти деньги могут послужить первоначальным взносом, который требуют в банке. Обратимся в тот же Народный банк за займом под 17,5% годовых.
Расходы по кредиту на строительство дома
Сумма займа | 9 000 000 тг |
Срок | 10 лет |
Ежемесячный платеж | 160 000 тг |
Переплата | 10 000 000 тг |
Выводы
Итак, подведем итог. Каковы будут окончательные затраты нашей семьи за 10 лет на решение жилищного вопроса вышеописанными способами?
Ипотека | В рамках «Нурлы жер» | Жилстройсбербанк | Народный банк |
14 100 000 | 13 602 874 | 18 000 000 | |
Аренда | Астана/Алматы | Регионы |
|
12 000 000 | 6 000 000 |
| |
Строительство | 19 000 000 |
|
|
Получается, что наименее затратным способом является аренда жилья. Не забывайте также, что, еще снимая квартиру, наша семья параллельно накопила в Астане/Алматы 13 556 000 тенге, в регионах — 21 582 000 тенге. На долларовом депозите — $31 563 и $52 004 соответственно. На эти деньги можно затем купить квартиру или построить дом.
Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.