Число сделок на рынке недвижимости Алматы сократилось на четверть

На рынке вторичного жилья города Алматы в июне 2014 удельная цена предложения сократилась на 1,1% до $1967/кв. м. Ценовые показатели в сегментах дорогого и дешевого жилья снизились до $2489/кв. м и $1528/кв. м.

Цены по административным районам

В июне наблюдается снижение ценового показателя в 4 районах города, кроме Алатауского, Медеуского и Турксибского, где изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов

Самые дорогие квартиры Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, ‑ цена здесь превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 11% и 5% соответственно.

В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-29%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 26%, а в спальном Ауэзовском районе — на 15%.

В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Академия», ЖК «Салем», ЖК «Европолис», ЖК «Ренессанс», Коттеджный городок «Ботанический Сад», ЖК «Есентай Парк», ЖК «Долина Роз», Коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Керемет» и ЖК «Солнечная Долина». Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $5060–9880/кв.м.

10 самых дорогих квартир в июне 2014

В июне наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила $3006/кв. м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — $1470/кв. м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили 2-комнатные квартиры, квартиры в кирпичной и панельной постройке, где прослеживается снижение цен.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе комнатности

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует снижение цен на квартиры в приватизированных общежитиях, улучшенной планировки и в «хрущевках». Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе типа жилья

Распределение объема предложений по ценовым уровням в июне демонстрирует незначительные изменения к маю, однако с начала года прослеживается значительное сокращение объемов в сегменте «дорогого» жилья ‑ на 47%.

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 2,3% (до $2489/кв. м). Основное влияние на снижение показателя в данном сегменте оказали цены 2-х и многокомнатного жилья.

В секторе дешевого жилья по сравнению с маем средняя цена предложения сократилась лишь на 0,3%(до $1528/кв. м).

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу ($1967/кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 ($1425/кв. м), на 38,1%, но все еще находится на 35,7% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 ($3057/кв. м).

В июне прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой прирост зафиксирован на 4-комнатное жилье — 6,8%, а минимальный — на многокомнатное — на 0,2%. При этом в сегменте дешевого жилья за год рост цен составил 1,6%, а в сегменте дорогого, напротив, цены сократились на 0,2%.

В целом по городу годовой прирост составил 2,4%, не превысив уровня инфляции, ‑6,1% (с июня 2013 по май 2014, по данным Департамента статистики Алматы).

В динамике как дорогого, так и дешевого вторичного жилья также прослеживается небольшой понижательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 держался практически на одном уровне – около $1950/кв. м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась снижением.

Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,63, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 5,2 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 только 6,3% (по уточненным данным статагентства Алматы). За первые 4 месяца 2014 темп роста среднедушевых денежных доходов составил 3,4%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма.