Эпоха реновации. Как в Алматы будут бороться с проблемой ветхого жилья
СПК «Алматы» представила новую программу реновации жилищного фонда в южной столице на 2021-2025 годы
Проблема с обветшавшими домами, да и вообще с жилищным фондом в Алматы стоит перед властями не первое десятилетие. И в разные годы с этой ситуацией боролись по-разному, но часто подобные действия подвергались критике общественности - застройка и перепланировка города постоянно находятся под пристальным вниманием активистов, и нередко решения застройщиков да и самих сотрудников администрации города вызывали возмущение.
Как Варламов посещал казахстанские новостройки
Известный российский общественный деятель, архитектор и блогер Илья Варламо... →
В тучные годы - до кризиса 2007-2008 - жителям подобных домов, чаще всего расположенных в привлекательных частях города, щедро компенсировали вынужденные переезды: за малогабаритную двухкомнатную квартиру, расположенную в каркасно-камышитовом строении и находящуюся в откровенно аварийном состоянии, могли спокойно выплатить от $100 тыс. и выше. Понятно, что подобное «моральное» возмещение жильцами особой критике не подвергалось - все стороны были довольны.
Все оказалось сложнее в последующие годы. Компенсации снижались, и все чаще на месте снесенного жилья возводились крупные строения, которые не вписывались ни в городской ансамбль, ни даже в структуру районов, транспортная и социальная нагрузка только увеличивались, да и качество возводимых зданий оставляло желать лучшего, что вкупе вызывало бурю негодования. В общем, проблема реновации ветхого жилья решалась ни шатко, ни валко.
Так, в предыдущем десятилетии в городе было снесено 56 ветхих домов (в сумме 579 квартир) общей площадью 22 973 кв. м, на месте которых было построено 63 многоквартирных дома (2 368 квартир) площадью 136 673 кв. м. Все 579 семей переселены в собственные квартиры суммарной площадью 32 961 кв.м.
Учитывая низкие темпы сноса аварийного и ветхого жилья, акимат города совместно с АО «Социально-предпринимательская корпорация «Алматы» представил новую программу реновации жилищного фонда в южной столице на 2021-2025 годы, которая разработана на основании госпрограммы жилищно-коммунального развития «Нурлы жер» на 2020-2025 годы, утвержденной постановлением правительства РК в декабре 2019.
Как рассказал председатель правления СПК «Алматы» Аскар Билисбеков, сегодня в городе насчитывается 1427 ветхих домов 1930-1970 годов постройки, расположенных во всех 8 территориальных образованиях мегаполиса: 607 домов - в Турксибском, 264 - в Бостандыкском, 163 - в Жетысуйском, 126 - в Алмалинском, 104 - в Алатауском, 76 - в Ауэзовском, 60 - в Медеуском и 27 - в Наурызбайском районах.
Особо подчеркивается, что не все они могут считаться аварийными, но, тем не менее, у большинства строений одинаковые проблемы - в любой момент эти здания могут обрушиться даже после слабых сейсмических толчков, они являются пожароопасными (изношенные электрические и газовые сети), у большинства отсутствуют полноценные инженерные сети - некоторые жильцы до сих пор не имеют дома санузлов.
Отмечается, что при реализации этой программы в Алматы будут опираться на международный опыт. Например, в Москве программа реновации рассчитана на 15 лет и охватывает более 5 000 домов 1950-60-х годов постройки (не менее 30 млн кв.м). За 4 года с момента старта программы уже использовано около 400 млрд рублей из бюджета на строительство 4,1 млн кв. м жилья взамен 1,37 млн кв. м снесенного.
В Южной Корее также существует своя программа по реновации, но здесь разрешают сносить здания, которым от 15 лет и старше.
В прошлом веке в США в течение 25 лет реализовывали план реновации Urban Renewal Program, в рамках которого было охвачено 458 городов. Всего было реализовано 2 100 проектов на сумму $60 млрд, в основном за счет бюджета. Переселено более 2 млн семей.
Улица имени Нурлана Каппарова появится в Алматы
Всего в южной столице планирует переименовать более 100 улиц →
В плане на ближайшие пять лет замещению должны подвергнуться 708 ветхих домов, из которых 458 - за счет частных инвестиций. По 280 из них уже ведутся работы. Общая сумма затрат на пятилетнюю программу пока окончательно не определена, но, как стало известно Forbes.kz, на 280 объектов, по которым уже ведется работа, по предварительным данным, планируется потратить 65 млрд тенге.
Для еще 250 домов авторы проекта планируют привлечь средства за счет бюджетных займов, например, в рамках реализации программы «Нурлы жер». Однако этот вопрос еще будет дополнительно прорабатываться.
После 2025 года в перспективе планируются работы над еще 719 ветхими объектами: 458 - за счет застройщиков, 261 - с использованием льготных бюджетных займов.
- В ходе реализации этой программы мы постараемся учесть все нюансы, чтобы были довольны и жильцы сносимых домов, и жители данного района, да и вообще все алматинцы. Мы специально стараемся максимально осветить в СМИ наш проект, чтобы решались все возникающие вопросы и не было каких-либо недоразумений, потому что именно скрытность и дает повод к различным инсинуациям, слухам и критике. Встречи с прессой и активистами будут регулярными. Мы хотим быть прозрачными. И еще продолжаем работать над концепцией программы. По каждому проекту мы будем принимать индивидуальные решения вместе с акиматом, управлениями, застройщиком и жителями, - отметил Аскар Билисбеков.
Особо подчеркивается, что для того, чтобы принять окончательное решение о судьбе ветхого дома (его сносе или капитальном ремонте, при котором в любом случае потребуется переселение жильцов), нужно 100-процентное одобрение всех жителей проблемного строения - даже если хотя бы одна семья будет против, дом будет оставлен в прежнем виде. Но жильцам тогда придется за свои деньги заниматься благоустройством и ремонтом жилья.
- Когда мы покупаем себе машину, то мы сами несем ответственность за ее сохранность: проводим техобслуживание, ремонт, заливаем бензин, меняем колеса от сезона к сезону - все самостоятельно. Фактически жильцы домов, которые находятся в их собственности, должны также нести полное материальное бремя, поскольку это их частная собственность. Но мы, как социально ориентированное государство, понимаем, что это далеко не всем по карману, что для большей части жителей подобные суммы по капитальному ремонту жилья попросту неподъемны. Именно поэтому мы являемся активными сторонниками этой программы. Проблему ветхого жилья нужно решать в любом случае. И мы постараемся на всех этапах контролировать качество возводимых домой и соответствие той концепции, которую утвердили, - отметил руководитель управления городского планирования и урбанистики Алматы Алмасхан Ахмеджанов.
В случае если получено одобрение всех жильцов, им предоставляется временное жилье, а после введения в эксплуатацию здания выделяется квартира в новом доме - с тем же количеством комнат, что было в старом строении, но уже с увеличенной квадратурой - современные квартиры строятся по новым стандартам.
Разработчики новой программы, а также застройщики обещают, что ключевыми требованиями к строительству новых домов являются учет специфики района города, обеспечение инсоляции (доступности к солнцу), проветривания, защиты от городского шума, возведение зеленых и рекреационных зон, сохранение исторической части города, в общем - создание достойных условий для проживания, работы, отдыха с учетом демографических и социальных потребностей жителей.
- Безусловно, городу надо решать проблему с ветхим жильем. Его с каждым годом становится все больше, и если мы не начнем это делать сегодня, потом будет поздно. И в целом представленную программу я поддерживаю. Как всегда, вопросы будут вызывать качество проделанных работ, соответствие тем требованиям, которые были поставлены перед проектом. Надо четко контролировать все действия застройщиков, которые у нас нередко на ходу могут менять свои планы. Например, вместо трехкомнатной квартиры начать делать однокомнатную и двухкомнатную. Не нужно возводить огромные здания там, где они ни к месту. Я поддерживаю жильцов тех домов, которые бастуют, потому что оказались в окружении высоток, потому что теперь им жить в кольце из бетона и асфальта. Я понимаю, что застройщиком движет жажда выгоды, но нужно иметь и чувство меры. Вот если будут соблюдены все нормы и правила и программа будет реализована по всем установленным стандартам, то уверен, что это пойдет на благо городу, - добавил почетный архитектор Казахстана, экс-главный архитектор Алматы Сайран Фазылов.
С тем, что реновация фонда ветхого жилья необходима городу, согласен и кандидат политических наук, соучредитель общественного фонда Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков. Он отметил, что новый подход, который представлен в этом проекте, когда в обсуждении участвуют и эксперты, и общественники, - положительная динамика. Тем не менее к новой программе есть вопросы, которые составлены по итогам исследования, проведенного Urban Forum Kazakhstan.
- Одно законченное исследование у нас посвящено двум участкам (первый - в районе «Атакента» на бульваре Бухар Жырау, второй - в квадрате улиц Манаса - Шевченко - Джамбыла - Байзакова - F), которые будут подвергнуты реновации, и мы сейчас заканчиваем еще один обзор по ряду проектов, которые были завершены в последние годы. У заказчиков план очень амбициозен: за 5 лет решить вопрос по 700 домам - это очень большой объем работ. И основное наше беспокойство вызывает то, что ни по одному из планируемых участков не было проведено предварительное комплексное исследование. Не было установлено, как обустроен тот или иной район, как он живет, как работает, как отдыхает. Именно от этого и зависит то, каким будет новый путь развития этого участка. Не ясно, какой есть потенциал у конкретного жилого сектора, в чем его потребности. Никто не говорил с жителями о том, что они хотят увидеть в своем районе. Нужно сделать так, чтобы обновленный участок города оставался его живой тканью, а не очередным темным пятном. Повторюсь, что подобные исследования должны быть проведены заказчиком и застройщиком еще на подготовительной стадии, и именно от этого в дальнейшем и должны отталкиваться разработчики, ставя задачи и цели, иначе все обсуждения и пожелания ни к чему хорошему не приведут. Этих шагов мы пока не видим, - сказал Адиль Нурмаков.
Руководитель группы городских исследований Urban Forum Kazakhstan Алина Бейсенова считает, что к настоящему моменту разработчики проекта подошли несколько однобоко.
Вполне вероятно, они постараются снизить этажность строений, разместить на территории зеленые зоны, возможно, в дальнейшем в застраиваемом районе появятся и другие инфраструктурные сооружения: школы, больницы, детские сады. Но главная проблема заключается в том, что комплексного анализа конкретного жилого массива никто так и не проводит. Например, изменение структуры всего одного квартала может привести к тому, что будет нарушена циркуляция дорожного движения не только в конкретном районе, но и по всему городу. А если реновации будут подвергнуты сразу несколько кварталов? Проблема ведь заключается не только в рекреации и дворовом пространстве.
- Более того, не изучается практический потенциал конкретных районов. Например, в Турксибском районе можно развивать рабочий кластер, помимо жилых домов выстроив мастерские, цеха, иные предприятия и заведения, то есть предоставить жителям конкретного района возможность жить и работать неподалеку от дома - это значительно снизит нагрузку в часы пик на дорожное движение. В районе "Атакента" можно развивать туристическое направление. Если мы там возведем очередной спальный район, мы просто сделаем его очередным потерянным куском земли. Этот район можно сделать привлекательным со многих точек зрения, сделав его центром притяжения всех жителей города. Алматинцам не хватает мест, куда можно просто поехать и отдохнуть. Нужно развивать новые туристические маршруты. Нужно развивать Алматы с разных направлений. Если мы застроим город квартирами, то попросту задержим его в развитии, а может быть, и вообще отнимем шанс на дальнейший рост, - заключила Алина Бейсенова.
