В Алматы выросли в цене квартиры эконом-класса

7731

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы за июль 2014

На рынке вторичного жилья Алматы в июле 2014 удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась и составила $1970/кв. м. Однако в разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на дешевое жилье с $1528/кв. м. до $1564/кв. м или на 2,3%. В сегменте дорогого жилья средняя цена составила $2467/кв. м.

Цены по административным районам

В июне-июле во всех районах Алматы средние цены предложения находились в стабильном состоянии, изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложения, ед.

Удельный вес в общем объеме, %

Средняя цена предложения, USD/1 кв.м

Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м

Относительное изменение удельной цены предложения, %

Алатауский

31

1.08

1494

33.32

2.28

Алмалинский

549

19.19

2077

3.26

0.16

Ауэзовский

733

25.62

1662

-11.55

-0.69

Бостандыкский

806

28.17

2145

-29.31

-1.35

Жетысуский

181

6.33

1429

-10.07

-0.7

Медеуский

390

13.63

2583

-54.64

-2.07

Турксибский

171

5.98

1386

-17.98

-1.28

По городу

2861

100

1970

3.55

0.18

Самые дорогие квартиры Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе – $2583, цена здесь превышает средний показатель по городу на 31%. Далее, в порядке снижения средней цены следуют Бостандыкский и Алмалинский районы – $2145 и $2077 соответственно.

В среднем ценовом диапазоне находится Ауэзовский район, где средняя цена составляет $1662 за квадратный метр. В конце районного рейтинга находятся Алатауский, Жетысуский и Турксибский районы. В этих районах цены в среднем на 25-30% ниже среднегородского уровня. В июне наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила $3006/кв. м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — $1470/кв. м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составил сегмент 4-комнатных квартир, где зафиксирован рост средней цены на 4,7%.

Количество комнат (расчет)

Объем предложения, ед.

Удельный вес по объему предложения, USD/1 кв.м

Удельная цена предложения, USD/1 кв.м

Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м

Относительное изменение удельной цены предложения,%

1-комнатные

604

21.11

1877.21

-1.81

-0.1

2-комнатные

947

33.1

1872.65

-16

-0.85

3-комнатные

1000

34.95

1988.36

13.09

0.66

4-комнатные

259

9.05

2402.56

108.06

4.71

5-комнатные и выше

51

1.78

2331.58

-225.94

-8.83

По городу

2861

100

1970.21

3.55

0.18

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует разнонаправленные изменения. Так, увеличение средней цены было зафиксировано на жилье в приватизированных общежитиях – на 11%, тогда как в сегменте старого жилого фонда напротив – наблюдается снижение показателя на 18% к июню. В остальных сегментах жилья изменения незначительны.

Тип дома

Объем предложения, ед.

Удельный вес по объему предложения, USD/1 кв.м

Удельная цена предложения, USD/1 кв.м

Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м

Относительное изменение удельной цены предложения,%

новый

797

27.86

2119

36.79

1.77

приватизированное общежитие

35

1.22

1595

159.59

11.12

старый

44

1.54

1419

-323.26

-18.55

улучшенный

1145

40.02

2005

0.09

0

хрущевка

840

29.36

1826

8.21

0.45

По городу

2861

100

1970

3.55

0.18

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе дорогого жилья не изменилась и составила $2466/кв. м. В секторе дешевого жилья по сравнению с июнем средняя цена предложения увеличилась на 2,3% до $1564/кв. м).

Ценовые изменения в ретроспективе

С начала кризиса 2007 до ценового дна октября 2009, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Алматы сократилась в среднем на 47%, или с $2870 до $1526 за квадратный метр. С момента перемены отрицательного тренда на положительный (за последние 5 лет) ценовой показатель отыграл 28% в среднем порядка 6% в год. При этом в динамике наблюдается замедление темпов роста цен – с 13,8% в 2010 до 2,0% в 2013. В настоящее время ценовой показатель находится ниже докризисного уровня на 30%.     

За последний год годовой прирост составил 2%, не превысив уровня инфляции, ‑ 6,1% (с июня 2013 по май 2014, по данным Департамента статистики Алматы).

Динамка индекса расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которых берется 20% анализируемой базы) показывает сокращение показателя с начала текущего года. Этот факт связан с различием в темпах изменения сегментов дорогого и дешевого жилья. Закономерность заключается в том, что в сегмент дешевых квартир теряет меньшими темпами по сравнению с дорогим. По отношения к началу года дорогое жилье подешевело на 5,1%, дешевое - лишь на 1,7%

Структура предложения

В июле база данных для анализа составила 2861 актуальных предложений. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

Динамика индекса реальных денежных доходов населения показывает, что с начала 2011 темпы роста составляют в среднем 100%, то есть не увеличиваются. С начала 2014 средний индекс реальных доходов составляет уже 97,5%, что говорит о снижении платежеспособности населения по сравнению с прошлым годом.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Алматы за июнь 2014 составил 1357 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 (1482 сделки) на 24%. По отношения к маю 2014 количество сделок купли-продажи практически не изменилось и составило 1357 сделок.

Однако несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 3,8%.

Выводы

· В июле на рынке вторичного жилья Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась;

· В разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на дешевое жилье на 2,3%;

· С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3,8%;

· Количество сделок по отношения к маю практически не изменилось и составило 1357 единиц;

· Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц. 

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить