Упадут ли цены на недвижимость в РК на 50%?

Поводом для обсуждения возможного постдевальвационного обвала на рынке недвижимости стала информация от эксперта (имя его не озвучили), который на прошлой неделе предрек обвал цен в конце 2014 - начале 2015.

- Лицо, которое сделало заявление, было приглашено, но оно не нашло возможности прийти. Может быть, нет аргументов, - предположила президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко и дала возможность высказаться тем, кто строит недвижимость или является посредником при совершении сделок на этом рынке.

«Ни о каком падении, тем более на 50%, говорить не приходится»

Директор агентства недвижимости (АН) RIA Light Александр Вайншток утверждает, что 70% продавцов на рынке недвижимости готовы выжидать подходящего момента, не опуская цену.

– Этот рынок давно находится в стагнации, на нем идут изменения плюс-минус 3-10%, - сообщил Вайншток. - Другие 30% игроков (покупатели и продавцы, которые занимаются прямой продажей и покупкой) двигают рынок. Продавцы – это люди, которые уезжают из страны или меняют квартиры на машины. Покупатели – это те, у которых есть наличные средства, или они могут взять кредиты.

По его мнению, количество таких игроков настолько мало, что обрушить рынок они не смогут.

– Никто не спорит с тем, что цены завышены, но, тем не менее, цены ожидают предложения, а пока у нас будет дефицит на рынке жилья, то цены если и будут опускаться, то не более чем на 10%, и то очень мягко: это будет откат до уровня девальвации, – предположил спикер.

По наблюдениям директора АН Vizit Ларисы Степаненко, на рынке коммерческой недвижимости также нет никакого спада:

– Девелоперы и инвесторы по-прежнему заинтересованы в коммерческой недвижимости. Сегодня население, имеющее свободный капитал в пределах $300-500 тыс., с удовольствием приобретает именно коммерческую недвижимость: магазинчики, салоны, офисы, сдают их в аренду, потому что это выгоднее, чем сдавать в аренду жилую недвижимость.

Нариман Исмаилов, президент ОЮЛ «Ассоциация инженеров Казахстана», прокомментировал ситуацию на рынке строящегося жилья.

– На текущий момент стоимость строительных материалов растет: цены на основные материалы за февраль-март увеличились в среднем на 10%, поэтому стоимость нового жилья скорее всего будет подниматься. Стоимость строительства вырастит, рост будет в пределах от 10% до 15%, - предположил инженер. - Почему до 15%? Стоимость оборудования многими поставщиками до сих пор не представлена. Но если цена будет расти (а с учетом того, что оборудование продается в долларах и привязано к стоимости доллара, то удорожание произойдет), то будет увеличиваться и стоимость строительства.

Руководитель АН Dixi Наталья Рожкова работала на рынке недвижимости во время девальвации 2009, поэтому знает, «как ведут себя клиенты».

– После девальвации панических настроений среди продавцов нет: никто не скидывает цены настолько, чтобы эта цена выглядела просто [бросовой]. Дальнейшее поведение продавцов может выглядеть следующим образом: это уход с рынка, то есть временная «отмена» своих объектов. Но покупатели все равно остаются, это подтверждает наш опыт: обращаемость в агентство очень высокая - как покупателей, которые имеют наличные средства, так и тех, кто берет заемные средства у банка. Когда спрос превышает предложение (объекты ушли с рынка, покупателям нечего выбирать), то цены начинают ползти вверх. То есть ни о каком падении, тем более на 50%, говорить не приходится, этого не будет, будет небольшое снижение, нивелирование до уровнях тех цен, которые были до девальвации, – дала свой прогноз Рожкова.

Управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов рассказал о тенденции, которую наблюдают в его агентстве: люди, располагающие средства, стали вкладывать в недвижимость, особенно в недвижимость эконом-класса.

– Так как рынок депозитов сузился, особенно в долларовом эквиваленте - до 4%, в этом свете недвижимость станет защитным активом, который покажет свой рост, - считает эксперт.

Он также прокомментировал меры центрального банка, ограничивающие возможность выдавать кредиты, выплаты по которым будут превышать 50% заработной платы заемщика.

- Нацбанк и раньше так оценивал наших заемщиков. Эта норма будет касаться потребительского кредитования, поэтому какого-то негативного влияния этот норматив не окажет на наш рынок, - уверен Бигазинов.

«Инвестиции в недвижимость – интересный инструмент»

По информации Нины Лукьяненко, рост цени на первичное жилье в результате девальвации составил 17-20%. Что касается вторичного рынка, то «бэушное» тоже подорожало.

- Цены на квартиры и машины исчисляются в долларовом эквиваленте, поэтому в ближайшее время мы ожидаем откат цен на прежний уровень, - сказала президент Объединенной ассоциации риелторов.

Лукьяненко сообщила, что средняя обеспеченность казахстанцев жильем составляет 18-19 кв.м на человека при международных нормах 30 кв. м.

- Кроме всего прочего, урбанизацию никто не отменял: Алматы, Астана и прочие крупные города как были экономическими центрами, так и останутся. Численность населения больших городов растет, поэтому спрос остается достаточно высоким и стабильным. В связи с недостаточностью обеспечения жильем и снижением темпа ввода объектов в эксплуатацию ожидается дополнительное увеличение спроса в ближайшей перспективе, - констатировала спикер.

Она рассказала, что инвестиции в недвижимость – это интересный альтернативный инструмент, «нравится это кому-то или нет».

- После провокации, связанной депозитами населения, часть этих денег превратится в самую твердую валюту – в недвижимость, - предрекла выступающая. - И начало это волны мы уже наблюдаем.

Нина Лукьяненко также сказала, что слухи о прекращении ипотечного кредитования не подтверждаются фактами: банки продолжают выдавать деньги на покупку жилья.

- Есть банки, которые приостановили выдачу таких займов. Но если проанализировать их портфели, то можно увидеть: они никогда и не специализировались на ипотечном кредитовании. При этом есть масса других банков, которые борются за благонадежного заемщика, - констатировала глава ассоциации.

Она также продемонстрировала график, из которого видно, что доходы населения растут. «Сделки по недвижимости идут, значит, мы можем говорить о том, что спрос подтвержден платежеспособностью», - сделала вывод выступающая.

Нина Лукьяненко также отметила: стройматериалы дорожают; участков под застройку в Алматы мало, поэтому на 50% земля дешеветь не будет; снижать строителям зарплату в два раза тоже никто не собирается. Значит, нет никаких предпосылок к тому, что будет снижаться себестоимость строительства и цены на жилье.

- История международного рынка недвижимости свидетельствует о последовательном приросте цен с учетом некоторых временных спадов. В данном контексте изменения стоимости жилья компенсируются ростом благосостояния населения и доступности кредитования. Будет ли уделено должное внимание данным мерам, покажет ближайшее время, - закончила свое выступление и круглый стол Нина Лукьяненко.