Цены на землю в Алматы стабилизировались

18029

Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы за IV квартал 2014

Рынок земельных участков Алматы в течение 2014 демонстрировал завидную стабильность, исключение составил лишь III квартал, где прослеживалось снижение цен на 7,9%.

В IV квартале ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне $15594/сот., при этом тенговые цены опустились до уровня IV квартала 2013.

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы, по данным портала kn.kz, составило 1974 ед. Общая площадь земельных участков — 156 тыс. соток на сумму $1215 млн.

Тенденции

Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения.

На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 до 107,5% в 2011. По итогам 2012 рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011), а в 2013 вырос до 6%. В 2014, по прогнозам Международного валютного фонда, ожидаелся рост ВВП на уровне 4,6%, однако за январь-ноябрь 2014 рост ВВП составил лишь 4,2%. В 2015-2016 в результате сохраняющихся длительное время низких показателей развития мировой экономики, в том числе более низких цен на нефть, а также переноса сроков введения в эксплуатацию Кашаганского нефтяного месторождения, по оценке МВФ, экономический рост составит около 4,5%-5,5%.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013, по уточненным данным, только 6,3%.

Ипотечное кредитование населения Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%, в 2014 по отношению к 2013 – 42%.

Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4 последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 по отношению к 2011 (10%).

В январе-декабре 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 510728,4 млн тенге, что на 5,3% меньше, чем в 2013. Доля инвестиций в основной капитал, освоенная предприятиями и организациями Алматы, составила 7,8% от республиканского объема.

В январе-декабре 2014 на жилищное строительство было направлено 108992,5 млн тенге инвестиций, что составляет 100,6% к уровню 2013.

Динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня с начала года демонстрировала снижение темпов роста, однако в декабре 2014 рост кредитов, выданных банками, составил 128%.

В январе-декабре 2014 общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1813,6 тыс. кв.м.

Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с 2013 на 14,5% и составила 1330,8 тыс. кв.м. Значительный ввод жилья (79,1%, или 1053,6 тыс. кв.м) введен в эксплуатацию застройщиками частной формы собственности,16,9% – государственной формы собственности и 4% – с формой собственности других государств, их юридических лиц и граждан.

Ввод жилья за счет средств населения составил 388 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 29,2%.

Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Алатауском (на 68,4%), Бостандыкском (на 61%) и Турксибском (на 49,3%) районах.

Напомним, что граждане РК имеют право однократно получить на бесплатной основе земельный участок для ИЖС в размере 10 соток. Согласно земельному законодательству, земельные участки для ИЖС предоставляются только на подготовленных площадках, то есть с соответствующей инфраструктурой (электрические линии, водоснабжение, дороги, трубопроводы, газоснабжение). Пользуясь этим правом, население восприняло указанные нормы как гарантию незамедлительной бесплатной раздачи земель и как источник дополнительного дохода, что привело к резкому увеличению числа желающих получить земельные участки, что оказалось проблематично из-за отсутствия свободных территорий в пределах границ города. Для повышения социально-экономического уровня населения города в 2014 было принято решение о расширении границ города и создании 8-го административного района. К Наурызбайскому району относятся 23 200 га бывших земель областного подчинения и часть Ауэзовского района, в состав которого вошли 14 поселков и 3 микрорайона.

Цены на рынке земельных участков

В IV квартале по отношению к прошлому кварталу сокращение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки, предназначенные под коммерческую застройку, МЖС и ИЖС. При этом рост цен прослеживается в сегментах производственного сервиса и садоводства.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под застройку многоэтажным жилищным строительством в Алмалинском районе ($100 000/сот.), а наименьшая — под производственную застройку в Наурызбайском районе ($700/сот.).

Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Алмалинском районе —$ 25 500 000 под строительство МЖС, а минимальная — в Наурызбайском районе — $4000 под ИЖС.

Земельные участки под коммерческую застройку

В IV квартале 2014 средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне $22940/сот., что на 5,6% ниже, чем в предыдущем квартале.

Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки от 100 до 500 соток.

Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 раз превышает средний ценовой показатель по городу.

Земельные участки под МЖС

Наибольшая цена за сотку для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков до 10 соток. В данном сегменте прослеживается наибольший квартальный рост.

Земельные участки под ИЖС

Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования предназначено под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В результате инвентаризации прошлых лет были выявлены факты неиспользования земельных участков или использования их с нарушением законодательства. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 42%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие.

В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.

Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 10 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне $8000/сот.

Структура предложения

В городе максимальную долю предложения (по 28%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (1%) — под застройку складской недвижимостью.

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков наибольшая в Наурызбайском районе – 36%, наименьшая – в Жетысуском и Турксибском по 2%.

Выводы

Средние удельные цены предложения в IV квартале 2014 демонстрируют стабильность.

В течение 2014 по отношению к 2013 цены по городу сократились менее чем на 1%. Напомним, что годовое снижение за единицу площади земли в 2012 составило 25%, в 2013 – 15%.

С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить