Цены на дома в Алматы будут снижаться, пока дешевеет нефть

На рынке частных домов Алматы после летнего ценового затишья показатели цен продолжили снижаться. В IV квартале 2014 долларовая цена сократилась по сравнению с показателями IIIквартала на 5,9% до $1483 у.е./кв.м, тенговая на 6,0% до 269 тыс. тг/кв.м. По сравнению с прошлым годом средняя долларовая цена осталась на прежнем уровне, а тенговая выросла почти на 18%.

Тенденции

Рынок частных домов Алматы стремительно развивается за счет коттеджного строительства на окраинах города. Если первоначально городки застраивались элитными домами, то сейчас застройщики переключились на возведение более доступного жилья, рассчитанного на рядовых покупателей. Наиболее востребованными остаются коттеджи в районах Кок-Тюбе, Горного Гиганта и Алмаарасана. В то же время спросом пользуются коттеджные городки, расположенные в Калкамане.

Согласно Генеральному плану пригородной зоны Алматы, главными планировочными осями первого порядка являются автодороги межгосударственного значения. Планировочными осями второго порядка являются автодороги республиканского и областного значения. Планировочным центром первого порядка является город Алматы, центрами второго порядка являются города-спутники Талгар, Каскелен, Капчагай, Gate City, Golden City, поселок Отеген Батыр, село Междуреченское.

Развитие строительства коттеджных городков определяется существенным спросом среди населения. Так, согласно данным Комитета по статистике РК, на рынке продажи индивидуальных домов Алматы количество сделок в 2014 составило 2258 ед., что составляет более 12% от общего числа сделок купли-продажи в городе. Однако и на рынке многоквартирного жилья, и на рынке частных домов наблюдается сокращение спроса на 12% и 14% соответственно. Стоит отметить, что наибольшее количество сделок приходилось на июль-октябрь (в эти месяцы традиционно заключается более 40% от суммарного числа сделок за год).

Ценовой разрыв между рынками многоквартирного жилья и частного жилья составляет около 25%, или $480, за каждый квадратный метр.

Основным фактором влияния на покупательскую способность остается ипотечное кредитование банками второго уровня. Однако в конце 2014 некоторые банки приостановили выдачу долгосрочных займов.

Негативными факторами, влияющими на сокращение объемов ипотечного кредитования и спроса на рынке частных домов, стали снижение цен на нефть, дестабилизация экономики России, падение курса рубля и слухи о новой девальвации национальной валюты.

Рейтинги

В IV квартале основное снижение цен пришлось на Наурызбайский район, в остальных районах города изменения цен незначительные, то есть лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе комнатности цены на жилье изменились разнонаправленно. Так, на 5-, 7- и 9-комнатные дома прослеживается снижение цен, а на 8-комнатные дома, напротив, зафиксирован ценовой рост.

Лидерами по снижению цен в разрезе материала постройки дома стали монолитные дома, которые потеряли за квартал 12%. Дома кирпичной постройки также подешевели (на 4,9% по отношению к III кварталу 2014). Дома остальных построек демонстрируют стабильность ценовых показателей.

Кроме материала стен, значительное влияние на удельную цену предложения оказывает площадь дома, состояние, площадь земельного участка и вид отопления. Так, максимальная цена зафиксирована на дома с площадью свыше 350 кв.м – $1864/кв.м, а наименьшая – на дома с площадью от 110 до 150 кв.м – $1191/кв.м.

Средняя цена на дома с центральным отоплением составляет $1631/кв.м (рост к предыдущему кварталу на 7,2%), дома с печным отоплением предлагаются по цене $1212/кв.м (снижение к предыдущему кварталу на 3,4%).

В разрезе площади земельного участка максимальные цены предложения за один квадратный метр дома прослеживаются на объекты с площадью земельного участка более 9 соток, а минимальные – с участком менее 6 соток.

Разница средней цены на дома с евроремонтом и обычным ремонтом составляет в среднем $250/кв.м. Средняя цена недостроенных домов более чем на $670/кв. м ниже среднего показателя.

Предложение

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений на рынке продажи частных домов в IV квартале 2014 приходилось на Наурызбайский район – 22%. Минимальное число объектов выставляется на продажу в Алмалинском районе – 6%.

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 5-комнатные дома (22%). Минимальное количество предложений пришлось на сегмент 1-комнатных домов – 1% от общего числа объектов.

Выводы

• В IV квартале на рынке частных домов города Алматы по сравнению с прошлым кварталом прослеживается снижение как долларовых, так и тенговых цен почти на 6%.
• Февральская девальвация национальной валюты привела к росту тенговых цен на 17,9%, при этом долларовые цены по сравнению с прошлым годом не изменились.
• Анализ экономических показателей как индикаторов рынка недвижимости дает основание прогнозировать сдержанные темпы снижения цен на рынке частных домов в среднесрочной перспективе.
• По мнению специалистов аналитической службы kn.kz, определяющим фактором разворота рынка в положительное русло и позитивного прогноза на рынке жилья Алматы станет возобновление положительной динамики цен на нефть, на которое рынок отреагирует с временным лагом.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.